Êtes-vous éligible au statut LMNP ?

S’il ne fallait retenir qu’un seul aspect du statut de loueur en meublé professionnel (LMNP), ce serait la fiscalité avantageuse que ce système accorde ! En contrepartie, l’investisseur doit se plier à quelques règles. Quelles sont les conditions strictes que le propriétaire doit respecter pour être éligible au dispositif LMNP ? Et comment en bénéficier ? Ooinvestir vous dit tout !

Qu’est-ce que le statut LMNP et quels sont ses avantages ?

La location meublée non professionnelle (LMNP) existe depuis 1949. Ce n’est ni une loi, ni un régime fiscal, mais plutôt un statut juridique et fiscal qui offre d’importants avantages. La LMNP peut concerner, sous conditions, tous les contribuables propriétaires d’un bien immobilier meublé destiné à la location en France, sans aucune condition de situation géographique.

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Pour être considéré comme LMNP :

• les revenus locatifs du foyer ne doivent pas dépasser 23 000 € par an ;
• ou ces revenus ne doivent pas représenter plus de 50 % des ressources du ménage.

Si aucune des 2 conditions n’est respectée, vous basculerez automatiquement en régime LMP (loueur meublé professionnel). À vous de bien estimer vos recettes si vous souhaitez conserver le LMNP et ses multiples atouts :

Ensuite, le dispositif LMNP accorde plusieurs atouts :

• réduction d’impôt grâce à différents régimes fiscaux ;
• constitution d’un patrimoine ;
• amortissement du logement ;
• calcul avantageux de la plus-value lors de la revente
• flexibilité.

Réduction d’impôt : quelle est la fiscalité en LMNP ?

Lors de sa déclaration de revenus, le propriétaire peut choisir entre 2 régimes fiscaux, le micro-BIC et le réel, avec chacun leurs intérêts.

La constitution d’un patrimoine

Le statut LMNP présente aussi un intérêt pour la diversification de ses revenus. Investir dans des biens immobiliers meublés vous donne la possibilité d'obtenir des gains complémentaires et de vous constituer un patrimoine à long terme.

Vous pouvez revendre votre bien quand vous le souhaitez pour récupérer votre capital avec une possible plus-value. Autre option à terme : y vivre vous-même ou y loger vos proches

L’amortissement du logement, comment le calculer en LMNP ?

Pour calculer l’amortissement comptable annuel d’un logement au régime réel, il faut diviser la valeur d’origine par le nombre d’années d’utilisation théorique. Il existe 3 catégories :

• mobilier : étalement sur 3 à 10 ans ;
• immobilier : jusqu’à 30 ans ;
• frais : frais d'agence, charges, assurances, etc. se déduisent chaque année.

Le calcul de la plus-value lors de la revente

La plus-value lors de la revente d’un bien immobilier en tant que LMNP est soumise au même régime que celle des particuliers :

• 19 % d’impôts ;
• 17,2 % de prélèvement sociaux.

Cependant, comme pour les particuliers, des abattements s’appliquent dès 6 ans de détention, jusqu’à atteindre l’exonération :

• après 22 ans pour les impôts ;
• après 30 ans pour les prélèvements sociaux.

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La flexibilité du dispositif

Outre les avantages fiscaux, le statut LMNP offre une gestion flexible du bien immobilier. Les propriétaires ont le choix :

• assurer eux-mêmes l’administration de leur bien ;
• confier cette tâche à un gestionnaire professionnel ou à une agence immobilière.

Une flexibilité qui permet de s’adapter selon ses préférences et des besoins individuels.

Avec l’option pour le régime réel, les frais de gestion du professionnel en charge de l’administration du bien immobilier sont déductibles de vos revenus fonciers.

Les conditions pour bénéficier du statut LMNP

Pour prétendre au statut de loueur meublé non professionnel (LMNP), le propriétaire doit effectuer une déclaration auprès du centre des impôts compétent pour le bien concerné. Après cette démarche, il recevra un numéro SIRET délivré par le greffe du Tribunal de Commerce, qui atteste l’autorisation de débuter l’activité de location meublée. Cette immatriculation et l’obtention du numéro SIRET : 2 étapes essentielles pour officialiser la démarche et être en conformité avec les règles fiscales et légales en vigueur.

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Quelles sont les taxes à payer en LMNP ?

En location meublée non professionnelle, les propriétaires sont assujettis à de nombreuses taxes. Certaines sont toutefois déductibles des impôts en régime réel, comme la taxe foncière et la CFE. Voici la liste des taxes à payer :

• la taxe foncière, impôt local annuel ;
• la CFE, impôt local annuel, sauf si les recettes locatives sont inférieures à 5 000 € ;
• la TVA, seulement pour les résidences de services avec bail commercial ;
• l’impôt sur le revenu : les recettes locatives ne sont pas prélevées à la source ;
• les prélèvements sociaux à hauteur de 17,2 % du bénéfice de l’activité.

Quel type de bien est éligible ?

Contrairement au dispositif Pinel, le statut LMNP s’applique sur tout le territoire, sans aucun système de zones. Neuf comme ancien, tout type de bien meublé à usage d’habitation est donc éligible. En voici une liste non exhaustive :

• les meublés classiques à vocation de résidence principale ;
• les résidences d’affaires ;
• les résidences de tourisme ;
• les résidences étudiantes ;
• les résidences pour personnes âgées ;
• les EHPAD.

En LMNP, le bien doit être meublé au sens de la loi. Dans le principe, les locataires doivent simplement avoir à apporter leurs effets personnels puisque le logement est entièrement équipé. Il doit aussi respecter les conditions minimales suivantes :

• 9 m² de superficie ;
• 2,20 mètres de hauteur minimale sous plafond ;
• 20 m³ de volume habitable ;
• des critères de performance énergétique.

Quel régime choisir ? Cas concret

Tout dépend des revenus du propriétaire et de ses charges.

Si les revenus sont inférieurs à 72 600 €  – ou 176 200 € pour les locations de chambres d'hôte et meublés de tourisme – le régime micro-BIC s’applique par défaut. Dans ce cas de figure, aucune charge locative n’est déductible : le revenu net imposable est calculé après l'application d'un abattement forfaitaire de 50 %, qui représente une estimation des charges.

Si les revenus sont supérieurs à 72 600 €, le régime réel s’applique obligatoirement. Le bailleur peut alors déduire l'ensemble des charges locatives de ses revenus, y compris les intérêts d'emprunt, les travaux, la taxe foncière, les frais de gestion, les dépenses d'entretien, ainsi que les frais de notaire ou d'expert-comptable.

Il est aussi possible de choisir ce régime quels que soient les revenus perçus.

Opter volontairement pour le réel en LMNP se justifie si les charges liées à l'entretien des locations meublées dépassent l'abattement de 50 % accordé automatiquement avec le micro-BIC.

À vos calculs ! En effet, il est important d'évaluer soigneusement les charges réelles et de comparer leur montant à l'abattement forfaitaire offert par le micro-BIC pour déterminer le régime le plus avantageux et optimiser sa fiscalité en LMNP.

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1. Être loueur en meublé non professionnel s’applique aux particuliers qui louent un bien meublé au sens de la loi et respectent les conditions requises.
2. Pour bénéficier du LMNP, les recettes locatives ne doivent pas dépasser 23 000 € annuels ou représenter plus de 50 % des revenus totaux du propriétaire.
3. Tout type de bien est éligible, sans distinction de localisation.
4. Les revenus sont imposés selon le régime micro-BIC (abattement de 50 %) ou réel (déduction de toutes les charges).