Qu'est-ce que le dispositif LMNP amortissement ?

L’investissement locatif s’impose souvent comme une solution idéale pour se constituer un patrimoine grâce aux revenus locatifs qui financent ce projet. Mais cet achat implique de nombreuses charges. Or, il est possible d’en amortir certaines sur toute la durée de l’investissement grâce au statut LMNP, adossé au régime réel ! De quoi réduire ses impôts…

Mais quelles dépenses sont éligibles et comment bénéficier de ces avantages fiscaux ? Ooinvestir vous explique tout !

Qu’est-ce qu’un « amortissement » ?

L'amortissement se définit comme une constatation comptable de la perte de valeur des actifs du fait de l'usure, du temps ou de l'obsolescence. Ce terme, très employé dans le milieu de l’entreprise, s’applique dans toute activité qui requiert un exercice comptable. Il permet ainsi d’étaler le coût d’acquisition d’un bien immobilier pendant toute sa durée d’utilisation.

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Quel est le fonctionnement du LMNP amortissement ?

Dans le cadre d’une location meublée, l’amortissement s’adosse à votre activité de loueur, dont il existe 2 catégories :

• le loueur meublé non professionnel (LMNP) ;
• le loueur meublé professionnel (LMP).

Les conditions du statut LMNP

Pour bénéficier de ce statut, vous devez respecter quelques conditions :

• acheter et louer un bien meublé ;
• ne pas faire l’objet d’une inscription au Registre du commerce et des sociétés (RCS) comme loueur en meublé professionnel (LMP).

Ensuite, vos revenus locatifs annuels doivent :

• être inférieurs à 23 000 € ;
• ou ne pas représenter plus de la moitié de l’ensemble des revenus de votre foyer fiscal.

Si vous ne respectez pas ces conditions, vous basculez automatiquement en LMP.

Par définition, le statut LMNP ne s’applique pas au dispositif Pinel car le logement est loué nu. En revanche, la loi Pinel vous offre un avantage fiscal de taille : réduire vos impôts de 12, 18 ou 21 % sur le prix d’achat de votre bien neuf.

Pourquoi parler d’amortissement en LMNP ?

En location meublée non professionnelle, votre bien doit être « équipé d'un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d'y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante » (loi n°89-462 du 6 juillet 1989).

Seulement, vos biens immobiliers et mobiliers se déprécient avec le temps du fait de leur usure. Par exemple, un canapé ou un lit perd de sa valeur avec les années car il se détériore.

En revanche, pour l’immobilier en lui-même, il est important de noter qu’il s’agit avant tout d’une notion comptable.

L’amortissement permet donc au propriétaire LMNP de lisser toutes ces dépenses sur une durée définie selon leur nature.

Le décret n°2015-981 fournit la liste du mobilier nécessaire dans une location meublée.

Quels sont ses avantages et inconvénients ?     

Pour tout propriétaire du bien locatif, le dispositif LMNP amortissement apporte bon nombre d’avantages :

• vous pouvez déduire toutes vos charges de vos loyers ;
• l’amortissement touche tous les composants de votre bien immobilier, hors terrain ;
• les amortissements peuvent être différés sans limite de durée ou de plafond de montant ;
• vous pouvez combiner réduction d’impôt Censi-Bouvard et amortissement LMNP

Uniquement applicable aux propriétaires LMNP, le dispositif Censi-Bouvard concerne la location d’un logement meublé en résidence de services (résidence étudiante, résidence pour seniors ou personnes handicapées). Le dispositif Censi-Bouvard vous offre 2 avantages fiscaux : une réduction d’impôt de 11 % sur toute la durée du bail commercial (9 ans) et la possibilité de récupérer la TVA.

En revanche, le dispositif LMNP amortissement apporte quelques limites comme :

• suivre un bilan comptable et un compte de résultat qui répondent aux exigences du code du commerce ;
• garder en tête le fait que les amortissements ne peuvent pas générer de déficit foncier ;
• tolérer le déficit d’exploitation sur une période de 10 années ;
• exclure le terrain, qui compose en moyenne 10 à 20 % du prix de vente, des composants amortissables.

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Quelle est la fiscalité appliquée au dispositif LMNP amortissement ?

En tant que propriétaire LMNP, tous vos revenus sont imposés dans la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux). Deux régimes peuvent alors s’appliquer :

• le régime micro-BIC ;
• le régime réel.

Le régime micro-BIC

Ce régime, qui ne requiert aucun expert-comptable, est très apprécié pour sa simplicité car vous devez simplement remplir vos loyers dans la déclaration de revenus complémentaires 2042-C.

En matière d’imposition, le régime micro-BIC vous offre un abattement de 50 % sur vos revenus locatifs avant d’être ajoutés à l’ensemble de vos revenus, eux-mêmes imposés selon votre barème progressif de l’impôt sur le revenu. En résumé : pas d’amortissement en micro-BIC.

Vous percevez 10 000 € de loyers grâce à votre location meublée. Grâce à l’abattement forfaitaire de 50 %, ce régime diminue votre base imposable à 5 000 €.

Le régime réel

Le régime réel diffère du micro-BIC dans le sens où toutes vos charges d’exploitation sont déductibles de votre imposition. Cela comprend :

• les frais de notaire,
• les frais d’agence ;
• les intérêts d’emprunt ;
• les frais de gestion locative ;
• les assurances de votre bien immobilier ;
• les travaux d’entretien ;
• les travaux de réparation ;
• les impôts locaux (taxe foncière, taxe d’habitation, CFE, etc.) ;
• les honoraires de l’expert-comptable.

Dans le cadre d’un investissement locatif, les amortissements touchent aussi :

• vos meubles et vos aménagements (sur une durée de 5 à 10 ans) ;
• le bien immobilier (sur une durée de 20 à 40 ans).

Vous investissez dans un appartement meublé que vous louez à l’année. Prix d’achat : 200 000 euros. Chaque année, vos revenus vous rapportent 12 000 euros. Sur 20 ans, la rentabilité de votre bien équivaut à une charge annuelle de 10 000 € (200 000 / 20), alors que toutes vos charges cumulées montent à 5 000 euros. 

Exemple d'un investissement sous le dispositif LMNP amortissement

Afin de valoriser leur patrimoine, Sébastien et Noémie ont acheté un appartement ancien d’une valeur de 250 000 €. Hors terrain, le prix de l’appartement s’élève à 225 000 € et les frais de notaire s’élèvent à 17 500 €. Pour l’équiper décemment et le remettre à neuf, le couple réalise 5 000 € de dépenses de mobilier et effectue pour 8 000 € de travaux avant de le mettre en location. Du côté des revenus, le couple estime louer son logement 850 € par mois, soit 10 200 € de revenus annuels.

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Grâce au statut LMNP et son système d’amortissement, Sébastien et Noémie peuvent donc déduire 85 % de leurs charges d’exploitation de leurs revenus locatifs (9 680 x 100 / 10 200) durant les 7 premières années ! Ainsi, le bénéfice imposable ne sera que de 1 520 € (10 200 - 8 680). En ajoutant toutes les autres charges déductibles (intérêt d’emprunt, assurance, charges de copropriété, etc.), le bénéfice imposable sera nul : ils n’auront aucun impôt à payer ! Un avantage fiscal de taille pour ce jeune couple qui peut se lancer sereinement dans son 1^er investissement locatif.

1. L'amortissement se définit comme une constatation comptable de la perte de valeur des actifs du fait de l'usure, du temps ou de l'obsolescence.
2. Le dispositif LMNP amortissement allège votre fiscalité en déduisant des charges de vos loyers. 
3. Pour en bénéficier, vous devez impérativement opter pour le régime réel.