Investir en SCPI : les 3 types de SCPI fiscales

Vous envisagez de vous constituer un patrimoine en misant sur les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) ? Mais saviez-vous qu’il est possible de préparer votre avenir tout en obtenant un avantage fiscal immédiat ? C’est le cas avec la SCPI fiscale qui vous promet une réduction d’impôt pour optimiser votre fiscalité à court et moyen terme. Ooinvestir vous guide pour faire le meilleur choix.

Qu'est-ce qu'un investissement en SCPI ?

Investir dans une société civile de placement immobilier (SCPI) consiste à acheter des parts qui viennent financer l’acquisition d’un vaste ensemble de biens professionnels (bureaux, commerces, entrepôts, etc.) ou d’immeubles d’habitation. Votre investissement immobilier  finance aussi des travaux de rénovation, de réhabilitation, mais aussi l’entretien nécessaire pour conserver des bâtiments attractifs et augmenter le taux d’occupation.

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En contrepartie, vous percevez un revenu foncier.

Trois solutions vous sont offertes, à savoir :

• la SCPI de rendement ;
• la SCPI de plus-value ;
• la SCPI fiscale.

S’il est possible d’acheter des parts de SCPI en direct, il est également possible de les acquérir via l’assurance vie pour diversifier vos placements.

Qu'est-ce que la SCPI fiscale et comment fonctionne-t-elle ?

Cette SCPI, au même titre que la SCPI de rendement, vise à percevoir des loyers qui permettent, selon votre situation, de bénéficier d’un revenu complémentaire ou de rembourser vos mensualités si vous avez opté pour l’achat de parts de SCPI à crédit. Mais elle va plus loin en vous promettant une réduction d’impôt sur le revenu grâce à des dispositifs de défiscalisation. C’est d’ailleurs leur vocation principale, puisque le rendement de ces SCPI fiscales est inférieur à celui de la SCPI de rendement.

Autre différence : il s’agit la plupart du temps d’investir dans l’immobilier résidentiel, alors que la SCPI de rendement est majoritairement consacrée à l’immobilier professionnel.

Quels sont les 3 types de SCPI fiscales ?

Si vous recherchez un investissement immobilier via la SCPI fiscale, sachez que vous avez le choix entre 3 solutions :

• la SCPI Pinel ;
• la SCPI Malraux ;
• la SCPI de déficit foncier.

Ces 3 investissements immobiliers indirects s’adressent à des publics différents. C’est notamment le montant de votre imposition qui va impacter votre choix.

SCPI Pinel, SCPI Malraux et SCPI de déficit foncier : focus sur leurs spécificités

Pour vous aider à faire le meilleur choix, Ooinvestir vous dévoile les spécificités des 3 grands types de SCPI fiscales.

La SCPI Pinel

Comme c’est le cas dans le cadre d’un investissement immobilier en direct, la  SCPI Pinel vous permet de réduire votre impôt d’un montant équivalent à 12, 18 ou 21 % de votre opération (plafonnée à 300 000 €), selon la durée de location : 6, 9 ou 12 ans.

La société de gestion se charge d’acheter les biens, de trouver des locataires et surtout de veiller à respecter les conditions d’éligibilité en matière de zonage, de plafonds de ressources des locataires et de plafonds de loyers.

Cette SCPI offre différents avantages :

• achat de parts dans le neuf, donc pas de travaux lourds à prévoir durant les premières années ;
• réduction d’impôt pouvant atteindre 63 000 € sur 12 ans ;
• biens neufs offrant des performances énergétiques élevées, un argument de poids pour trouver des locataires ;
• mutualisation du risque par rapport à un investissement immobilier locatif en direct ;
• gestion déléguée ;
• achat de parts selon vos possibilités financières.

Cette solution a tout de même un inconvénient : la revente des parts. Vous devez attendre la fin d’engagement de location, sous peine de perdre l’attractivité de cet investissement, qui réside dans la défiscalisation. D’autre part, le rendement est impacté par le plafonnement du loyer imposé par l’État dans le cadre du dispositif Pinel.

Cette SCPI s’adresse aux ménages moyennement imposables. Elle est préconisée pour les contribuables qui payent a minima 2 500 € par an.

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La SCPI Malraux

Avec cette SCPI, l’objectif est là encore de réduire votre imposition. Toutefois, cette opération s’adresse aux ménages qui affichent des revenus plus confortables et qui sont soumis à une imposition lourde.

La société de gestion vise des immeubles anciens et classés nécessitant une réhabilitation. Ils doivent se situer dans un site patrimonial remarquable.

Voici les avantages de ce type de SCPI :

• une réduction d’impôt pouvant atteindre 30 % du coût des travaux. Montant des travaux plafonné à 100 000 €/an, soit un montant de réduction total de 120 000 € sur 4 ans.
• pas de recherche de bien immobilier, un atout en raison de la rareté de ces biens ;
• avantage fiscal dès l’année de souscription ;
• pas de gestion ;
• investissement dans des biens qui seront valorisés par la réhabilitation pour espérer une plus-value à la revente ;
• mutualisation des risques ;
• SCPI exclue du dispositif des niches fiscales plafonnées à 10 000 € par an ;
• achat de parts à la hauteur de vos possibilités financières.

Au même titre que la SCPI Pinel, cette SCPI présente une limite : à la fin de l’engagement de location (9 ans), l’intérêt fiscal est perdu, ce qui peut impacter la vente des parts. Cela est toutefois compensé par un prix de vente supérieur au prix d’achat suite à la réhabilitation.

La SCPI de déficit foncier

L’investissement en SCPI de déficit foncier est une solution particulière car il n’est pas ici question de rendement ou de dispositif de réduction d’impôt classique. L’objectif est d’acheter des biens immobiliers nécessitant une rénovation coûteuse pour que les charges soient supérieures aux revenus fonciers. Vous créez alors un déficit foncier qui vient s’appliquer sur le montant de vos revenus globaux (salaires, pensions, revenus locatifs, etc.). Cela va mécaniquement réduire votre impôt sur le revenu.

Les raisons d’opter pour cette SCPI :

• gestion déléguée ;
• mutualisation du risque ;
• achat de parts selon votre budget ;
• déficit reportable jusqu’à 10 ans pour réduire votre impôt sur la durée.

Le plafond du déficit foncier est de 10 700 € par an. Il peut toutefois être reporté durant 6 ans sur l’ensemble de vos revenus et jusqu’à 10 ans sur vos revenus fonciers.

Pour bénéficier pleinement de cette opération, il faut conserver les parts sur une durée assez importante : c’est l’une des limites de cette SCPI à capital fixe. De plus, le rendement de cette SCPI reste assez faible.

La SCPI de démembrement permet également d'optimiser votre fiscalité. 

Tableau récapitulatif de ces 3 SCPI fiscales

C’est le moment de résumer ces 3 possibilités pour y voir plus clair et choisir la SCPI qui vous correspond le mieux

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1. Les SCPI fiscales permettent de réduire vos impôts de manière importante, tout en constituant votre patrimoine.
2. Le rendement de la SCPI fiscale est plus faible, mais il est compensé par l’optimisation fiscale à moyen terme.
3. Tous les contribuables imposables peuvent se lancer dans l’achat de parts de SCPI fiscales en fonction de leur budget et de leurs objectifs en matière d’avantages fiscaux.