Effet de levier en SCPI : pourquoi investir à crédit ?
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Vous souhaitez investir dans des parts de SCPI (société civile de placement immobilier), mais ne disposez pas de l’épargne suffisante ou souhaitez conserver épargne disponible ? Optez pour l’investissement en SCPI à crédit, une solution qui permet de bénéficier d’un effet de levier, tant sur le plan financier que fiscal.
Ooinvestir vous explique comment tirer le meilleur parti du crédit pour investir dans des parts de SCPI.
Qu'est-ce qu'une SCPI ?
La SCPI est une structure d’investissement de placement collectif. Cette société de gestion fait l’acquisition d’immeubles, la plupart du temps de biens immobiliers professionnels, en France ou à l’étranger, puis les met en location.
Pour un particulier, l’investissement en pierre papier consiste à acheter des parts de SCPI, à votre rythme. Contrairement à un investissement immobilier en direct, vous n’êtes pas propriétaire d’un appartement ou d’une maison, mais d’une partie d’un grand ensemble. Les loyers vous sont reversés au prorata de votre investissement.
Vous n’êtes donc pas contraint d’effectuer dès le départ une dépense lourde, le ticket d’entrée reste accessible. Avec quelques milliers d’euros, vous pouvez commencer à investir. Adaptez votre stratégie d’investissement en SCPI à vos objectifs, vous pouvez faire fructifier votre épargne, réduire votre imposition ou encore vous aider à constituer un capital pour l’avenir.
Les différents types de SCPI
Vous trouverez sur le marché différents types de SCPI, chaque répondant à des objectifs différents.
- La SCPI de rendement est un placement qui vise à faire fructifier votre épargne tout en vous constituant un patrimoine. Vous achetez des parts de SCPI en faisant le choix de placements plus ou moins risqués selon votre profil d’investisseur, qui sera déterminé en amont par l’assureur ou le gestionnaire de patrimoine. En effet, n’oubliez pas que le capital n’est pas garanti. Plus vous espérez un taux de rendement élevé, plus le risque sera important. Néanmoins, la SCPI de rendement possède de nombreux avantages.
- La SCPI fiscale reprend le principe de la SCPI de rendement. Toutefois, la structure cible cette fois des biens éligibles à des dispositifs de défiscalisation : SCPI Pinel, SCPI Malraux ou encore SCPI Denormandie. Vous bénéficiez alors de la réduction d’impôts, à la hauteur de votre investissement et dans le respect des plafonds fixés par l’administration fiscale. Vous pouvez également envisager des SCPI de déficit foncier. La société de gestion fait l’acquisition de biens nécessitant de lourds travaux. Avec des charges supérieures aux revenus fonciers, vous réduisez mécaniquement votre impôt.
- La SCPI de plus-value est un investissement à long terme. L’objectif n’est pas ici de bénéficier de revenus immédiatement, mais d’envisager une plus-value importante à la revente. La solution la plus courante est la SCPI en démembrement. La structure acquiert des biens avec une décote. En contrepartie, elle devient nue-propriétaire durant un certain nombre d’années et ne perçoit pas de loyers. Sans revenus fonciers, votre imposition n’est donc pas impactée. De plus, le bien n'entre pas dans l’assiette de l’IFI. Au terme du démembrement, lorsque la SCPI devient pleinement propriétaire, il est possible de revendre les biens. Grâce à un prix d’achat plus faible que celui du marché, vous pouvez espérer une belle plus-value à la revente.
Comment acheter des parts de SCPI ?
Vous pouvez acheter des parts de SCPI de diverses manières :
- auprès des banques ;
- auprès d’un conseiller en gestion en patrimoine ;
- sur une plateforme dédiée sur Internet ;
- directement auprès d’une société de gestion ;
- via l’assurance vie qui permet de placer son épargne sur des fonds en euros et ou des unités de compte adossées à des SCPI.
Pour acheter des parts de SCPI, certains investisseurs font appel à leur épargne. D’autres préfèrent recourir à un prêt, le crédit immobilier permettant alors de bénéficier d’un effet de levier. Les revenus générés par la SCPI couvrent des mensualités de crédit optimisées par un taux d’intérêt bas. En clair, les dépenses engendrées par le taux d’emprunt sont compensées par une rentabilité plus intéressante que le taux pratiqué. Par exemple, si vous empruntez à un taux de 1,5 % et que vous obtenez un rendement de 5 %, vous bénéficiez d’un effet de levier optimal.
Comme pour un prêt immobilier utilisé pour un achat en direct, la banque va analyser votre capacité de remboursement et votre taux d’endettement.
Pourquoi opter pour un investissement en SCPI à crédit ?
Il est possible d’investir de 2 manières si vous envisagez d’acheter des parts de SCPI à crédit :
- le crédit immobilier amortissable : c’est le prêt immobilier classique, vous remboursez chaque mois des mensualités de crédit qui incluent le capital et différents frais ;
- le crédit in fine : cette fois, le mécanisme est différent. Vous achetez des parts de SCPI à crédit, mais vous ne remboursez que les intérêts dans un premier temps. Le capital ne sera remboursé qu’au terme du prêt, grâce à la revente de vos parts.
Le financement de votre placement dans l’immobilier locatif via des parts de SCPI propose différents avantages.
Pour pallier un manque d’épargne
Vous ne disposez pas d’une épargne importante et souhaitez malgré tout préparer l’avenir ? Le crédit est une solution de financement qui vous permet d’acheter rapidement plus de parts et de saisir les meilleures opportunités. Pour un investissement dans des SCPI de plus-value qui sont attractives sur le long terme, ce financement est à envisager.
Pour conserver son épargne
Vous avez de l’épargne disponible ? Vous pouvez choisir de l’investir ou, au contraire, de la préserver. Si elle est placée sur des supports offrant des taux intéressants, au regard des faibles taux d’intérêt des prêts immobiliers, il est parfois plus intéressant d’avoir recours à l’emprunt. Ainsi, en cas d’imprévu, vous pouvez y faire face grâce à votre épargne. Par exemple, si vous avez souscrit une assurance vie offrant un rendement moyen de 4 %, il reste préférable de conserver votre argent sur ce support et de souscrire un crédit immobilier avec un taux d’1 % voire 1,5 %.
Pour profiter de taux bas
Aujourd’hui, le crédit immobilier reste un moyen intéressant pour financer vos parts de SCPI grâce à des taux toujours très bas, ce qui réduit le coût total de votre crédit immobilier.
Pour bénéficier d’un effet de levier intéressant
La souscription de parts de SCPI à crédit permet de bénéficier d’un effet de levier. Il s’agit d’un mécanisme qui prend en compte la différence entre le coût de l’emprunt et la rentabilité nette de l’investissement. Les taux bas renforcent cet effet de levier. Votre effort financier est raisonnable, une partie des mensualités de votre crédit sera remboursée par les revenus fonciers perçus.
Pour réduire son impôt
Autre avantage de l’emprunt pour financer des parts de SCPI : vous réduisez le montant de votre impôt. Si vous bénéficiez du régime réel, vous déduisez des charges de votre revenu locatif. Or, les intérêts d’emprunt, au même titre que l’assurance d’un bien immobilier, sont précisément des charges déductibles. En faisant appel au crédit, vous bénéficiez d’un effet de levier fiscal intéressant en réduisant votre imposition.
Les bénéfices d'un investissement en SCPI
En plus de l’effet de levier de l’investissement à crédit, l’investissement en parts de SCPI offre de nombreux avantages.
Une gestion déléguée
Miser sur les SCPI constitue une solution simple qui ne demande pas de connaissances spécifiques ni de temps pour gérer vos investissements. La société de gestion prend tout en charge. Vous achetez vos parts, elle se charge d’acquérir les biens immobiliers, de gérer les travaux, la perception des loyers et les versements de vos revenus.
Des rendements attractifs
Avec un rendement moyen de 4,45 % en 2021, la SCPI offre de belles opportunités pour faire fructifier votre épargne. Vous pouvez même espérer des rendements supérieurs si votre situation financière et patrimoniale vous permet de prendre plus de risques.
Un ticket d’entrée faible
L’emprunteur n’a pas besoin de revenus importants pour commencer à placer de l’argent dans des SCPI. Avec un apport minimal accessible, vous pouvez constituer votre patrimoine à votre rythme grâce à votre épargne, vos primes, etc.
Une diversification des placements
En investissant de cette manière, vous pouvez envisager une diversification de vos placements. Vous placez ainsi votre épargne sur différents supports pour limiter les risques. Il est également recommandé de ne pas se contenter d’une seule SCPI pour diluer les risques entre vos différents investissements.
Une optimisation possible de votre fiscalité
Investir en SCPI permet d’espérer une fiscalité allégée par le biais du crédit et la déduction des intérêts. L’investissement en SCPI de démembrement constitue aussi une solution très attractive dans la mesure où vous ne percevez aucun revenu foncier tout au long de la durée du démembrement.
- La SCPI permet de diversifier vos placements et de déléguer intégralement la gestion à une entreprise spécialisée dans l’investissement immobilier.
- Ce placement peut rapporter des rendements attractifs et des solutions de défiscalisation à prendre en considération pour augmenter la rentabilité de votre investissement.
- L’effet de levier avec l’achat de parts de SCPI à crédit représente une véritable opportunité pour constituer votre patrimoine à moindre coût et mieux préparer l’avenir.
- La diversité des SCPI (SCPI de rendement, de plus-values, fiscales) en fait un placement qui répond à tous les profils d’investisseurs.
