Comment construire le meilleur portefeuille en SCPI ?
Sommaire
Si la SCPI (société civile de placement immobilier) semble aujourd’hui un placement à envisager sérieusement pour constituer votre patrimoine, c’est la manière dont vous allez construire votre portefeuille qui va impacter la pertinence de votre investissement. SCPI de rendement, SCPI de plus-value, SCPI fiscale, vous vous demandez quel placement pierre-papier choisir ? Ooinvestir vous guide pour vous faire un avis et choisir les meilleurs placements pour vous.
SCPI fiscale pour une réduction d’impôt
La SCPI fiscale est un placement qui vise à optimiser votre fiscalité. Comme c’est le cas pour un investissement immobilier en direct lorsque vous achetez seul un bien, il est possible de bénéficier d’un dispositif fiscal tel que :
- la loi Pinel ;
- loi Denormandie ;
- la loi Malraux ;
- le déficit foncier.
Tandis que la SCPI de rendement se concentre souvent sur un investissement dans des bureaux, des établissements de santé, des commerces, des entrepôts, etc., la SCPI fiscale vise essentiellement l’immobilier résidentiel éligible à la plupart des dispositifs de défiscalisation.
Cette solution gérée intégralement par une société de gestion vous permet de réduire votre imposition en fonction du nombre de parts de SCPI achetées.
Avec la loi Pinel, en 2023, pour un engagement de location de 9 ans, vous pouvez espérer une réduction d’impôt de 15 % du montant de vos parts de SCPI. Si vous avez acheté 100 000 € de parts, vous bénéficiez d’une réduction d’impôt de 15 000 € sur 9 ans.
Cet investissement immobilier s’adresse donc tout particulièrement aux investisseurs imposables qui recherchent une solution pour optimiser leur imposition tout en constituant leur patrimoine. Les performances sont moindres qu’avec une SCPI de rendement.
SCPI de plus-value pour le très long terme
La SCPI de plus-value répond à un autre objectif : constituer son patrimoine à moindre coût.
Ici, le principe est d’acheter des parts de SCPI dont le prix a subi une décote (en moyenne 40 %) pour compenser une absence de revenus locatifs ou des revenus très faibles.
Trois solutions sont envisagées par les sociétés de gestion :
- la SCPI de démembrement qui consiste à séparer l’usufruit de la nue-propriété à la souscription des parts. En tant que nu-propriétaire durant une période définie au contrat, vous ne pouvez pas jouir des biens dans lesquels vous avez investi. Vous ne percevez à ce titre aucun revenu locatif. Cependant, à la fin du démembrement, le prix des parts augmente de manière importante pour une plus-value non négligeable à la revente ;
- la SCPI en viager est une autre solution de démembrement. La différence essentielle avec la SCPI précédente réside dans le fait que la date de remembrement n’est pas fixée, il faut attendre le décès de l’usufruitier pour accéder à la pleine propriété ;
- la SCPI en baux 1948 : cette mesure vise à plafonner les loyers. De ce fait, cette SCPI de plus-value réduit sensiblement le montant des revenus locatifs. Toutefois, lorsque le locataire change, le plafonnement des loyers ne s’applique plus. Il est donc possible in fine de vendre ses parts à un prix bien plus élevé.
La SCPI de plus-value s’adresse aux investisseurs capables d’assumer sur une longue durée des revenus faibles, voire une absence de revenus.
SCPI de rendement pour du… rendement !
Cette fois, le but de cet investissement en pierre papier est très clair : obtenir un taux de rendement élevé pour faire fructifier votre épargne.
La SCPI de rendement est la société civile de placement immobilier la plus classique. Vous achetez des parts de SCPI qui sont gérées par une société de gestion. Cette dernière va investir dans des immeubles offrant une bonne rentabilité potentielle grâce à sa connaissance du marché immobilier. Vous investissez dans des bureaux, des immeubles de santé, des entrepôts, etc. Vous obtenez des revenus locatifs plus ou moins élevés selon le taux de rendement et pouvez ainsi espérer augmenter votre capital.
Vous pouvez parfaitement envisager d’acheter des parts de SCPI de rendement à crédit afin de bénéficier de l’effet levier. En effet, vos mensualités sont remboursées, au moins en partie, par les revenus locatifs perçus. Votre effort d’épargne reste donc faible pour constituer votre patrimoine.
La SCPI de rendement s’adresse aux investisseurs qui souhaitent rentabiliser rapidement leur investissement immobilier et bénéficier d’un bon taux de distribution.
Comment créer son portefeuille de SCPI ?
La construction d’un portefeuille de SCPI dépend de votre profil. Deux facteurs seront donc pris en compte au moment du choix :
- votre objectif d’investissement ;
- votre appétence risque.
Un portefeuille de SCPI selon votre profil
Chaque investisseur est différent et attend de son investissement immobilier un résultat spécifique selon son besoin. La SCPI constitue un investissement intéressant dans la mesure où sa diversité en fait un placement adapté à tous les objectifs.
Voici quelques exemples de profils de SCPI adaptées à chaque besoin :
- le trentenaire qui souhaite commencer à investir pour faire fructifier son épargne, mais qui ne souhaite pas réaliser un investissement immobilier en direct dont le montant serait trop élevé. La SCPI de rendement est parfaite pour lui. Il obtient des revenus locatifs immédiatement et peut acheter de nouvelles parts au fil des années en fonction de l’évolution de sa situation financière ;
- le quadragénaire qui a reçu un héritage et souhaite faire fructifier cet argent imprévu dont il n’a pas besoin immédiatement. Il va opter pour une SCPI de plus-value qui, grâce à la décote initiale, va voir le prix de ses parts augmenter fortement pour une plus-value très intéressante à la revente. De quoi préparer au mieux sa retraite ;
- le senior qui voit ses enfants quitter le foyer et ses impôts augmenter. Pour contrer une fiscalisation plus lourde, il recherche une solution pour réduire ses impôts sur le revenu, il se tourne vers la SCPI fiscale ;
- l’investisseur retraité qui recherche des compléments de revenus pour compenser la diminution de ressources liées à la cessation de son activité professionnelle. Avec une SCPI de rendement, il peut espérer augmenter son pouvoir d’achat.
Un portefeuille de SCPI selon le risque que vous pouvez supporter
Même si vous investissez via une société de gestion qui maîtrise le marché immobilier et qui va gérer vos parts de SCPI, cet investissement immobilier n’est pas sans risque. C’est un point à prendre en considération avant de vous lancer.
Dans la mesure où vous n’avez pas l’assurance de voir fructifier votre argent et que le risque de perte existe, votre profil de risque doit être analysé avant tout investissement.
Trois niveaux de risque sont généralement proposés aux investisseurs en SCPI :
- sécurisé ;
- équilibré ;
- dynamique.
Voici là encore quelques exemples de profils pour mieux comprendre quel type de SCPI sera le mieux indiqué pour vous :
- l’investisseur souhaite faire fructifier son épargne et décide de la confier intégralement à une société de gestion pour obtenir un rendement plus élevé qu’avec un livret A ou une assurance-vie en fonds euros par exemple. Il souhaite que son épargne reste relativement disponible en cas d’imprévu et ne veut pas assumer une perte lourde de son capital. Il va donc s’orienter vers la SCPI de rendement avec un profil sécurisé qui limite le risque de perte ;
- l’investisseur dispose de revenus élevés et souhaite obtenir un gain conséquent. Il va opter pour la SCPI de plus-value si le fait de bloquer son argent sur le long terme n’est pas un frein ou pour une SCPI de rendement avec une rentabilité très élevée. Or, plus le taux de rendement est important, plus le risque est élevé. Toutefois, ses revenus lui permettent d’assumer une perte de capital. Un investissement dynamique lui conviendra donc parfaitement ;
- l’investisseur dispose de revenus moyens et d’un peu d’épargne qu’il souhaite valoriser. Il est prêt à perdre un peu de capital, mais pas la totalité de son investissement. Un investissement en SCPI avec un profil équilibré sera adapté à ses objectifs.
Exemple de portefeuille de SCPI
En matière d’investissement en SCPI, vous avez le choix entre 2 solutions :
- la souscription de parts de SCPI d’un seul type (SCPI de rendement, de plus-value ou fiscale) ;
- la diversification de votre investissement.
Diversifier reste la clé pour mixer taux de rendement et sécurité. Voici un exemple concret de portefeuille de SCPI.
Vous avez des revenus moyens, vous payez des impôts et disposez d’un peu d’épargne que vous souhaitez valoriser. Vous pouvez investir dans 3 types de SCPI en répartissant votre capital de la manière suivante :
- 10 % dans des parts de SCPI de plus-value ;
- 30 % dans des parts de SCPI fiscales ;
- 60 % dans des SCPI de rendement.
Parmi les 60 % investis dans des SCPI de rendement, rien ne vous empêche de diversifier et, par exemple, d’investir la moitié dans des SCPI à forte rentabilité avec un risque élevé, et l’autre moitié dans des placements plus sécurisés.
La diversification peut aussi se faire de manière géographique. Vous pouvez investir dans la pierre papier en France, mais aussi en Europe pour bénéficier d’une fiscalité plus avantageuse dans certains pays tels que l’Allemagne. Pour limiter les risques, varier les biens immobiliers constitue une option à considérer. Vous pouvez ainsi acheter des parts de SCPI dans le secteur résidentiel, dans les bureaux, les entreprises ou encore dans le secteur de la santé.
- Avec un investissement en SCPI, le choix de vos actifs dépend de votre objectif : réduire votre imposition, bénéficier d’une performance importante ou obtenir une plus-value élevée à la revente.
- Le profil de risque constitue un critère important au moment de choisir la nature de votre investissement immobilier indirect. Sécurisé, équilibré, dynamique : choisissez le niveau de risque de perte en capital que vous pouvez assumer.
- Diversifier est la clé en matière d’investissement immobilier en SCPI. La société de gestion peut gérer pour vous des investissements variés en termes de risque, de rentabilité, de durée d’investissement, de localisation des immeubles, etc.
