Réussir son investissement dans une SCPI déficit foncier
Sommaire
Au royaume de l’investissement immobilier en « pierre papier », les SCPI (sociétés civiles de placement immobilier) sont reines. Au sein de cette vaste famille, celles dédiées au mécanisme de « déficit foncier » tiennent une place à part. Considérées comme des SCPI fiscales, elles s’adressent aux investisseurs dont l’objectif premier est de réduire leurs impôts sur le revenu. Zoom avec Ooinvestir sur le fonctionnement, les avantages, la fiscalité et les limites de cet investissement immobilier peu commun
SCPI déficit foncier : présentation et fonctionnement
Une SCPI fiscale s’appuie généralement sur des dispositifs de défiscalisation ouverts au particulier qui souhaite investir de façon individuelle pour optimiser son patrimoine. Sur le marché, il est possible de souscrire par exemple des SCPI Pinel ou des SCPI Malraux.
Parmi les plus performantes, il existe les SCPI déficit foncier.
Dans cette SCPI fiscale, le système du déficit repose essentiellement sur la déduction des charges liées au revenu foncier du revenu global du souscripteur. Les charges correspondent aux dépenses effectuées, par exemple, dans le cadre de travaux de rénovation.
L’investisseur souscrit donc des parts auprès de la SCPI : le nombre dépend du prix de la part et de son budget. La structure va ensuite acquérir un ou plusieurs biens nécessitant d’importants travaux de rénovation, puis louer les appartements. Le mécanisme du déficit foncier entre alors en jeu : comme le montant des travaux peut se déduire des revenus locatifs générés, les dépenses seront plus élevées que les recettes. La SCPI se trouvera pendant plusieurs années en situation de déficit foncier. L’investisseur qui possède des parts pourra ainsi pratiquer chaque année une déduction sur son impôt du montant du déficit foncier correspondant à sa quote-part.
L’avantage pour le souscripteur est plus important s’il se situe dans une tranche d’imposition est élevée.
Paul a souscrit 10 parts dont le prix unitaire est fixé à 1 000 € dans une SCPI déficit fiscal. À l’issue de la première année, l’organisme en charge de la gestion lui indique un déficit de 500 € le concernant, montant qu’il pourra déduire de son impôt sur le revenu.
Pour rappel, les SCPI font partie des dispositifs dits de « pierre papier ». Contrairement à un investissement immobilier classique qui se concrétise par l’acquisition physique d’un bien pour constituer son patrimoine immobilier, la SCPI propose la souscription de parts dans un grand ensemble immobilier, géré par un organisme financier. La société de gestion va acquérir des biens, s’occuper de leur entretien et de leur location, et reverser une partie des loyers perçus à ses actionnaires en fonction de la quote-part souscrite.
Il existe également les SCPI de rendement, dont l’objectif prioritaire est d’offrir la rentabilité la plus élevée possible à l’investisseur. Cette fois, la réduction d’impôt n’est donc pas l’objectif premier.
SCPI déficit foncier : quels avantages et quelle imposition ?
Principal avantage d’une SCPI déficit foncier : bénéficier d’une économie sur ses impôts sur le revenu. Les déficits fonciers réalisés sont imputables sur les revenus du foyer fiscal, permettant donc d’optimiser la charge fiscale du ménage.
Le déficit fiscal n’est par ailleurs pas soumis au plafonnement des niches fiscales fixé à 10 700 € par an. Si le montant du déficit excède ce plafond, il peut être reporté sur les revenus fonciers pendant 10 ans.
L’investissement dans une SCPI permet aussi de se décharger totalement de la gestion du parc immobilier. En effet, c’est la société de placement qui se charge d’identifier des immeubles compatibles, de réaliser les travaux, de trouver les locataires, d’assurer l’entretien courant… Avec la SCPI, le risque global est également mutualisé entre plusieurs épargnants, de quoi sécuriser le rendement de son placement immobilier.
Enfin, les SCPI offrent un régime fiscal avantageux sur les revenus qu’elles génèrent. Une SCPI fiscale peut générer 2 types de revenus : des revenus locatifs et des plus-values à la revente.
Les revenus locatifs sont considérés comme des revenus fonciers. Ils sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu mais le dispositif du déficit fiscal permet généralement d’annuler les impôts fonciers pendant toute la période de l’investissement.
Les plus-values sont imposées de manière classique, comme s’il s’agissait d’une vente en direct. Elles intègreront le barème progressif de l’impôt sur le revenu et seront soumises aux prélèvements sociaux.
Les SCPI déficits fonciers s’adressent avant tout aux épargnants ayant un patrimoine important. Il s’agit de ceux qui se retrouvent dans des tranches d’imposition élevées, au-delà de 30 %. En effet, ce placement complète les autres dispositifs de défiscalisation comme la loi Pinel, dont l’investissement est plafonné à 300 000 € par an.
Les limites des SCPI déficit foncier
Plusieurs points de vigilance sont à prendre en compte avant de se lancer dans la souscription de parts d’une SCPI déficit foncier auprès d’une société de gestion.
Veillez d’abord à choisir un organisme de qualité. La réussite de votre investissement passera par la nature des biens choisis par la SCPI. Le montant de travaux à réaliser dans les immeubles sélectionnés doit être suffisamment important pour vous garantir une défiscalisation optimale pendant toute la période du projet. Pour autant, les biens immobiliers doivent conserver les caractéristiques classiques d’un bon investissement, comme un emplacement stratégique dans un quartier et une ville à fort potentiel pour attirer des locataires et s’assurer d’une plus-value à la revente.
La durée de l’investissement peut aussi être vue comme une limite. Gardez en mémoire qu’une acquisition de parts dans une SCPI déficit foncier doit s’envisager comme un investissement de long terme. Pour bénéficier de la meilleure économie d’impôt, la conservation des parts durant toute la durée du projet, jusqu’à la dissolution de la SCPI lors de la vente des biens immobiliers, s’impose. Comptez un investissement d’au moins 15 ans.
Enfin, comme dans tout investissement en pierre-papier, votre capital de départ n’est pas garanti. Par ailleurs, revendre les parts d’une SCPI avant son terme n’est pas non plus garanti. Il peut s’écouler un délai plus ou moins long entre le moment où vous décidez de quitter la structure et la revente effective de vos parts.
Autre limite des SCPI déficit foncier : la perte de votre avantage fiscal. Cela intervient lorsque vous revendez vos parts sur le marché secondaire avant le 31 décembre de la 9e année suivant celle où le dernier actif restant a été loué.
- La SCPI déficit foncier consiste en un investissement dans des immeubles à rénover pour déduire ensuite pendant plusieurs années le montant des travaux des revenus tirés de la location.
- La souscription de parts au sein d’une SCPI de déficit foncier permet à l’investisseur de mutualiser le risque global avec d’autres actionnaires et de confier toute la gestion du projet à un organisme spécialisé.
- Les SCPI déficit foncier offrent un régime fiscal avantageux et s’adressent avant tout aux investisseurs dont l’impôt sur le revenu est élevé.
- Un investissement en SCPI déficit foncier s’envisage sur le long terme et le capital investi n’est pas garanti.
