Investissement immobilier : les SCPI sont-elles un bon placement ?
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Investir dans l’immobilier : une excellente solution pour constituer votre patrimoine et préparer votre avenir. Mais comment se lancer sans gestion à effectuer et avec la possibilité d’investir à votre rythme pour bénéficier d’un rendement important ? Tournez-vous vers l’achat de parts de SCPI ! Cette solution, qui répond à tous les profils d’investisseurs, affiche une grande variété d’offres à la hauteur de vos attentes.
Ooinvestir vous éclaire pour choisir les SCPI les mieux adaptées à vos objectifs pour un investissement réussi.
Qu'est-ce qu'un investissement en SCPI ?
L’investissement en SCPI consiste à acheter des parts dans des sociétés civiles de placement immobilier. Avec ce dispositif, vous investissez à la hauteur de vos possibilités, avec un ticket d’entrée inférieur à un achat immobilier classique. Une société de gestion se charge de l’achat des biens immobiliers (immeubles d’entreprise dans le commerce, immeubles de bureaux, immeubles d’habitation, etc.). Elle gère ensuite intégralement votre investissement (travaux, perception des loyers, versement de vos revenus locatifs, etc.).
Investir en SCPI offre des avantages non négligeables qui pourraient bien vous décider à franchir le pas…
Un placement immobilier selon vos possibilités
Cet investissement s’adresse à tous les investisseurs. Vous avez un peu d’épargne que vous souhaitez faire fructifier en espérant un rendement attractif ? Achetez quelques parts : le prix de l’unité démarre à quelques centaines d’euros. Vous avez une épargne plus importante ou envisagez d’acheter à crédit pour bénéficier de l’effet de levier de cette solution ? Achetez un nombre de parts plus élevé pour vous constituer un patrimoine plus important et obtenir un substantiel complément de revenus à la retraite.
De même, votre profil investisseur détermine entre autres votre capacité à gérer le risque et donc à assumer une perte de capital. La SCI s’adapte à tous les profils : plus de risques pour obtenir un meilleur rendement ou placement à risque limité pour assurer son avenir.
Investir en SCPI grâce au crédit permet de bénéficier d’un effet de levier, c’est-à-dire la différence entre le coût de l’emprunt et le rendement de votre investissement. Avec des taux de crédit encore bas et un rendement élevé, il s’agit d’une option particulièrement intéressante ! Une partie des mensualités de crédit est remboursée par les revenus locatifs perçus, pour un effort d’épargne modéré de votre part.
Une diversification des placements immobiliers
Grâce aux SCPI, vous ne mettez pas tous vos œufs dans le même panier. Au lieu d’acheter un seul bien immobilier, vous achetez des parts dans un vaste ensemble. Cela permet de pallier une éventuelle défaillance de l’un des actifs immobiliers, par exemple un local commercial qui ne trouve pas preneur. Autre atout : varier les rendements de vos actifs, puisque chaque société civile de placement immobilier offre un niveau de risque et de rentabilité différent. De nombreuses SCPI existent sur le marché à l’image de Corum, Novapierre ou encore Primonial REIM.
Une mutualisation des risques
Lorsque vous investissez dans un bien immobilier seul, en cas de vacance locative, vous êtes seul à assumer financièrement le manque à gagner, ce qui peut mettre en péril votre situation financière à court ou moyen terme. Avec la SCPI, une multitude d’investisseurs partage les risques – et les profits !
Une gestion totalement déléguée
La société civile de gestion pilote intégralement votre investissement immobilier. Vous ne vous occupez de rien et n’avez pas besoin d’avoir des connaissances spécifiques du marché de l’immobilier. Vous pouvez investir via :
- l’assurance vie ;
- le PER (plan épargne retraite) ;
- directement auprès d’une société de gestion.
Les 3 types de SCPI pour un investissement personnalisé
Afin de vous faire un avis sur la SCPI, il est important de définir le type qui qui vous correspond le mieux, en fonction de vos objectifs d'investissement.
La SCPI rendement
Elle consiste à acheter des parts de SCPI pour bénéficier d’un rendement intéressant. De quoi diversifier votre épargne et mieux préparer votre avenir.
Vous percevez des loyers en fonction du taux de distribution de la SCPI, pour compléter vos revenus ou rembourser votre crédit immobilier.
La SCPI fiscale
L’objectif est cette fois-ci quelque peu différent. La rentabilité totale de votre investissement immobilier est naturellement déterminée par le rendement des placements, mais elle est également impactée par un avantage important : la défiscalisation d’une partie de vos revenus.
Dans le cadre d’une SCPI fiscale, vous achetez des parts de biens immobiliers éligibles à des dispositifs de défiscalisation tels que la loi Pinel, la loi Denormandie ou encore la loi Malraux. Vous bénéficiez d’une réduction d’impôt en fonction du nombre de parts acquises. Vous optimisez votre fiscalité à court terme tout en constituant votre patrimoine immobilier.
La SCPI de plus-value
Autre possibilité offerte par un investissement en pierre papier : la SCPI de plus-value. Cette fois, vous vous engagez dans un investissement à long terme. L’exemple le plus typique ? La SCPI de démembrement.
Le démembrement consiste à séparer l’usufruit de la nue-propriété. L’usufruitier peut jouir du bien durant une certaine période tandis que le nu-propriétaire doit attendre la fin du démembrement pour bénéficier de la pleine propriété.
Ici, vous achetez des parts de SCPI en nue-propriété et ne percevez pas de revenus locatifs durant plusieurs années. En contrepartie, la souscription des parts est bien plus attractive, puisque le prix subit une décote pouvant atteindre 30 à 40 %. Lorsque le bien immobilier est revendu, vous réalisez une plus-value importante.
Les SCPI d'entreprise et d'habitation
Vers quel type d’actifs financiers investir ? Locatif d’entreprise ou d’habitation, le choix vous est offert.
- La souscription de parts de SCPI d’entreprise consiste à acheter des biens immobiliers professionnels. Il peut s’agir d’immeubles de bureaux, de commerces, de santé, de biens dédiés à la logistique, etc. Vous percevez alors chaque année des revenus locatifs en fonction des loyers versés par les entreprises à la société de gestion.
- L’achat de parts de SCPI d’habitation consiste cette fois à investir dans des sociétés civiles de placement dédiées au logement. En clair, vous devenez propriétaire de parties d’immeubles d’habitation.
Concernant les SCPI d’entreprise ou d’habitation, vous pouvez investir en France ou à l’étranger. Lorsque vous faites l’achat de parts de SCPI via un contrat d’assurance vie, un PER ou en direct, la société de gestion peut ainsi décider d’investir en France, mais aussi dans des pays voisins tels que l’Allemagne où les revenus fonciers sont moins fiscalisés.
Les SCPI à capital fixe et variable
La variété des SCPI va encore plus loin. Vous avez le choix entre 2 solutions :
- les SCPI à capital fixe ;
- les SCPI à capital variable.
Renseignez-vous au préalable sur la revente des parts de SCPI, car les modalités varient en fonction de la nature de son capital.
Les SCPI à capital fixe
Cet investissement immobilier consiste à acheter des parts :
- soit au lancement de la société civile de placement ;
- soit lors d’une augmentation de capital.
Des conditions spécifiques doivent être respectées :
- la précédente augmentation de capital doit avoir fait l’objet d’un placement minimal de 75 % dans la pierre ;
- les parts anciennes qui se trouvent sur le marché secondaire ne peuvent pas être vendues à un prix supérieur à celui des nouvelles.
Les SCPI à capital variable
Cette fois, l’achat et la revente de vos parts peuvent se faire à tout moment. Le prix est défini en fonction du marché, et donc de l’attractivité du patrimoine de la SCPI. Solution plus simple, elle n’impose pas de chercher un acheteur, puisque la SCPI se charge de tout. Des frais sont toutefois appliqués.
(Découvrez la différence entre un investissement en SCPI ou en SCI dans notre article.)
Réussir son placement en SCPI
Pour réussir un tel investissement dans la pierre papier, il est nécessaire de trouver des placements qui s’adaptent à vos objectifs et d’effectuer quelques vérifications avant de vous lancer.
Bien choisir ses placements
SCPI de rendement pour faire fructifier votre épargne ? SCPI fiscale pour améliorer votre fiscalité et réduire votre impôt sur les revenus fonciers ? SCPI de plus-value pour envisager une revente à un prix bien plus élevé que celui auquel vous avez acheté vos parts ?
À vous de choisir !
Définissez d’abord vos objectifs de placement pour vous diriger vers l’investissement dans des sociétés civiles de placement immobilier le plus adapté.
Étudier les taux de rendement
La rentabilité d’une SCPI est déterminée par le taux de rendement qui atteint en moyenne 4,45 % en 2021 selon l’Aspim (Association française des sociétés de placement immobilier).
Comparez les rendements avant toute souscription et étudiez-les sur plusieurs années pour évaluer la constance d’une SCPI.
Depuis 2022, le taux de distribution vient remplacer le taux de distribution sur valeur de marché. C’est ce paramètre que vous devez comparer pour apprécier au mieux les rendements promis.
Étudier la vacance locative
L’achat de parts de SCPI génère chaque année des revenus fonciers. Si le rendement est logiquement à prendre en considération, n’oubliez pas que la vacance locative reste le pire ennemi de la rentabilité de vos placements. De ce fait, étudiez le taux d’occupation. Idéalement, il doit être supérieur à 90 %.
Choisir un risque adapté
Acheter en SCPI engendre des risques financiers. Avec ces placements, le capital n’est pas garanti, que vous passiez par l’assurance vie, le PER ou en direct.
Vous aimez le risque et souhaitez percevoir chaque année un revenu locatif élevé ? Privilégiez les investissements les plus risqués promettant un rendement important (certains sont supérieurs à 10 %).
A contrario, vous êtes un petit investisseur et ne voulez pas assumer un risque top élevé ? Aucun souci, vous pourrez choisir un investissement dans la pierre papier plus sécurisé, même si moins rentable.
C’est l’un des atouts de l’investissement en SCPI : trouver une solution sur mesure pour un parfait compromis entre risque et rendement.
- L’investissement immobilier en SCPI peut s’effectuer par différents biais : assurance vie, PER ou en direct avec une société de gestion.
- La variété des SCPI en fait une offre à découvrir, quel que soit votre objectif : rendement, plus-value à la revente ou encore optimisation de votre fiscalité avec les lois Pinel, Malraux, etc.
- Vous pouvez choisir entre des SCPI dans l’immobilier d’entreprise (bureaux, santé, etc.) ou d’habitation et à capital fixe ou variable.
- Pour réussir votre investissement immobilier en SCPI, étudiez à la fois le taux de rendement, le taux d’occupation de votre immobilier locatif et le niveau de risque.
- Le prix des SCPI débute à quelques centaines d’euros selon la société de gestion et l’investissement immobilier choisi : même un petit investisseur peut se constituer un patrimoine immobilier !
