Investissement immobilier : qu'est-ce que le cashback en SCPI ?
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Vous êtes adepte du cashback pour tous vos achats du quotidien ? Sachez que cette remise d’argent existe aussi dans le cadre d’un investissement en SCPI Cette pratique encore méconnue, qui semble présenter des zones d’ombre, est pourtant surveillée par l’Autorité des Marchés Financiers (AMF). Ooinvestir vous décrypte le fonctionnement du cashback en SCPI pour vous faire un avis sur cette pratique.
Qu'est-ce qu'un investissement en SCPI ?
L’investissement en SCPI consiste à acheter des parts dans une société civile de placement immobilier. Vous achetez des parts d’immeubles, qu’il s’agisse de biens immobiliers de bureaux, de logistique, d’habitation ou encore des commerces. Cet investissement peut se faire à crédit ou au comptant. Chacune de ces deux options ayant ses atouts et ses inconvénients.
La nature même des biens varie selon les SCPI, mais aussi et surtout en fonction de vos objectifs d’investissement. Vous percevez des loyers (sauf pour certaines SCPI, en nue-propriété notamment) comme c’est le cas pour un investissement immobilier en direct.
Toutefois, vous n’êtes propriétaire que d’une partie des biens immobiliers et c’est une société de gestion qui s’occupe de tout, de l’achat des immeubles à la perception des loyers. En clair, vous n’avez pas besoin connaître le marché immobilier et vous n’avez aucune gestion à assurer.
Trois types de SCPI existent sur le marché :
- la SCPI de rendement, la forme la plus classique, vise à investir votre argent dans des immeubles qui vont être loués pour vous offrir des revenus fonciers. Ici, l’objectif est clairement d’obtenir le meilleur rendement possible via des revenus locatifs. Dans le cadre d’un investissement à crédit, vous bénéficiez de l’effet de levier du crédit et remboursez une partie de celui-ci grâce aux loyers perçus ;
- la SCPI fiscale a une autre vocation. Cette fois, vous privilégiez des biens éligibles à des dispositifs de défiscalisation, à l’image de la loi Pinel. Vous bénéficiez d’une réduction d’impôt proportionnelle au nombre de parts achetées et à leur montant. Le rendement est plus faible mais l’avantage fiscal est immédiat ;
- la SCPI de plus-value privilégie le rendement à long terme. Avec la SCPI en démembrement par exemple, vous accédez à la nue-propriété. Vous ne percevez donc aucun revenu locatif à court et moyen terme. En contrepartie, vous bénéficiez d’une décote à l’achat et pouvez espérer une plus-value très importante à la revente.
Qu'est-ce que le cashback concernant des produits financiers ?
S’il est de coutume de retrouver du cashback sur des achats du quotidien, sachez que ce modèle de remboursement existe aussi sur le marché financier, même si cette pratique est bien plus rare. Dans l’univers de la SCPI, le service en ligne Louve Invest, qui se trouve être un de nos partenaires, a mis un coup de pied dans la fourmilière en proposant du cashback. En quoi cela consiste exactement ? C’est assez simple.
Le cashback permet de vous faire rembourser une partie de vos dépenses. Par exemple, Louve Invest offre une rétrocession sur les frais d’inscription à hauteur de 2,5 % de la somme investie en SCPI permettant ainsi de réduire le montant de votre investissement via une diminution de la rémunération de l’intermédiaire en SCPI.
Naturellement, le cashback étant pratiqué sur les frais de souscription, cela ne peut concerner les SCPI qui vous exonérèrent de ces frais.
Différents acteurs de la finance pratiquent le cashback à l’image de sociétés de gestion et de banques.
Est-il risqué d'acheter des parts de SCPI en cashback ?
Pour répondre à cette question et vous faire un avis, il faut s’intéresser à l’intermédiaire qui vous vend les parts de SCPI et aux conditions des SCPI choisies. La fiscalité de ces offres est aussi à étudier avant toute souscription de parts de SCPI.
Attention aux acteurs frauduleux
De prime abord, investir en SCPI avec un cashback ne semble pas incongru. Louve Invest par exemple choisit de réduire sa rémunération au profit des investisseurs, c’est une action marketing.
Toutefois, le cashback en SCPI a été fortement critiqué : certains acteurs du marché proposent du cashback mais sont en réalité des sociétés frauduleuses qui n’ont aucun agrément de l’AMF.
Avant toute souscription de SCPI, vous devez vous assurer que l’AMF reconnaît la société civile de placement immobilier et que celle-ci répond bien à ses critères de fiabilité.
Louve Invest a d’ailleurs rencontré de nombreuses difficultés depuis la mise en place de son offre de cashback et a dû prouver le sérieux de ses services. L’AMF a validé l’offre de Louve Invest en déclarant que le remboursement partiel des frais aux investisseurs était tout à fait légal.
Quid de la fiscalité d’une SCPI avec cashback ?
Mais quel est l’impact fiscal de cette remise au client ? Les experts ont rendu leur avis.
Comme les investisseurs gagnent de l’argent avec le cashback, il est tentant de penser que le bénéfice peut être imposé. Avec la SCPI en effet, vos gains sont fiscalisés. Mais il ne s’agit pas d’un gain direct ! C’est une réduction consentie sur les frais. De ce point de vue, le cashback n’est pas imposable.
En revanche, à la revente, ce remboursement en cash pourrait avoir un impact. En effet, l’investisseur va déduire moins de frais lors de la cession des parts de SCPI. Or, avec une SCPI classique, la plus-value pour une revente à court terme peut être supprimée par la prise en compte des frais de souscription. Comme ces frais sont réduits, la plus-value sera plus importante, et celle-ci est fiscalisée.
Que préconise l'AMF au sujet du cashback en SCPI ?
L’AMF veille aux bonnes pratiques en matière d’épargne et d’investissement. Elle s’assure que les investisseurs s’adressent à des acteurs fiables de la place financière, qu’ils souhaitent investir dans des parts de SCPI, ouvrir une assurance vie (vous pouvez d’ailleurs acheter des SCPI via l’assurance vie) ou souscrire tout autre produit d’épargne.
Il est recommandé de ne pas faire de paris inconsidérés avec un investissement immobilier. La constitution de votre patrimoine est essentielle pour votre avenir, vous devez donc vous faire un avis fiable avant tout achat de parts de SCPI.
L’AMF a reconnu la pratique du cashback en matière de SCPI, Louve Invest en est un exemple concret. Toutefois, si elle considère que la remise en cash est une pratique légale, elle appelle à la plus grande vigilance lorsque vous investissez en SCPI. Elle préconise de s’adresser à des sociétés reconnues et de vérifier en amont sa liste noire d’entreprises non autorisées.
Pour un 1er investissement en SCPI, soyez vigilant quant aux investissements proposés. L’AMF vous livre un conseil avisé et vous éclaire sur les signaux qui doivent vous alerter :
- vous ne connaissez pas l’interlocuteur qui prend contact avec vous ;
- les rendements promis semblent trop élevés par rapport à la moyenne, ce qui peut engendrer un risque majeur de perte en capital, voire de fraude ;
- l’interlocuteur vous demande de prendre une décision rapide ;
- vous devez envoyer en ligne de l’argent à l’étranger.
L’achat de parts de SCPI en cashback est donc une pratique parfaitement légale. En revanche, vous devez veiller à souscrire des parts de SCPI auprès d’une entreprise agréée par l’AMF et vous adresser à un conseiller en investissement financier (CIF) pour bénéficier d’un accompagnement expert. Toutefois, ne vous laissez pas appâter uniquement par ce remboursement en cash. N’oubliez pas que la société civile de placement immobilier doit répondre à vos objectifs et vous proposer des offres adaptées à votre projet de constitution de patrimoine et/ou de réduction d’impôt. Étudiez les taux de rendement, le niveau de risque de perte en capital, le prix en euros des parts de SCPI et entrez en contact avec une plateforme qui saura vous apporter un conseil avisé pour vos investissements. En clair, le cashback est un avantage à court terme tandis que la constitution de votre patrimoine et votre recherche de rentabilité sont des démarches à long terme.
- Le cashback pour l’achat de parts de SCPI consiste à vous offrir une remise sur vos frais de souscription, l’argent remboursé est versé directement sur votre compte bancaire.
- Louve Invest est précurseur en matière de cashback en société civile de placement immobilier. Cet acteur modifie en profondeur le modèle de rémunération.
- La pratique du cashback en SCPI est légale selon l’AMF. En revanche, l’autorité des marchés financiers conseille d’être vigilant quant aux SCPI que vous choisissez.
- Si une remise en cash semble de prime abord attractive, n’oubliez pas de choisir une SCPI avec un service actif et un conseil avisé pour votre investissement immobilier indirect.
