Investir en SCPI de démembrement : une bonne idée ?
Sommaire
Vous avez décidé d’investir pour faire fructifier votre épargne ou constituer votre patrimoine pour assurer votre avenir ? La SCPI de démembrement devrait vous intéresser. Elle peut vous permettre une belle plus-value lors de la revente de vos parts tout en optimisant votre fiscalité tout au long du démembrement.
Vous avez besoin d’y voir plus clair avant d’investir ? Ooinvestir vous guide pour vous faire un avis sur la SCPI de démembrement.
L’investissement en SCPI : ce que vous devez savoir avant de vous lancer
Préserver votre avenir, faire fructifier votre patrimoine ou réduire votre fiscalité… Les investissements présentent de nombreux atouts mais leurs mécanismes doivent être bien compris par les particuliers. Voici les clés pour mieux comprendre la SCPI avant de vous lancer.
Qu’est-ce qu’une SCPI ?
Avant toute chose, retour sur le principe de la SCPI pour vous donner une vision claire de votre investissement.
La société civile de placement immobilier est une structure de placements collectifs. Le concept de cet investissement en pierre papier est très simple. Au lieu d’acheter un bien immobilier seul, comme un appartement à mettre en location pour mieux préparer l’avenir, vous achetez des parts de SCPI. Vous mutualisez les risques avec d’autres investisseurs. Paris, Bordeaux, Lyon… Les biens peuvent se situer partout en France ! Ainsi, vous devenez actionnaire d’une partie d’un vaste ensemble d’immeubles, au prorata de votre investissement.
Les sociétés gestionnaires collectent votre mise de départ et se chargent, comme leur nom l’indique, de toute la gestion, de l’achat des immeubles à la perception des revenus locatifs en passant par la gestion des travaux. Elles vous reversent un loyer proportionnel.
Il est possible d’investir en SCPI via son contrat d’assurance vie. Il vous suffit pour cela de sélectionner une unité de compte entièrement dédiée à ce type de produit immobilier, au moment de la souscription ou ultérieurement, via un arbitrage. De quoi bénéficier de la fiscalité avantageuse de l’assurance vie, notamment 8 ans après sa souscription.
Les différents types de SCPI
Si vous envisagez d’investir en SCPI, sachez qu’il existe différentes solutions :
- la SCPI de rendement consiste à acheter des parts de SCPI pour faire fructifier votre argent. Vous recherchez ici une rentabilité élevée tout en veillant naturellement à adapter le risque à votre profil. En effet, un risque de perte en capital existe si vous investissez en SCPI ;
- la SCPI fiscale reprend le principe de la SCPI de rendement. Toutefois, l’objectif est cette fois de profiter d’un dispositif de défiscalisation. Aussi, la société de gestion va investir votre argent dans des immeubles éligibles à la loi Pinel, Denormandie, Malraux, etc. Vous préparez l’avenir tout en réduisant votre imposition ;
- la SCPI de plus-value : elle mise sur le long terme. La SCPI de démembrement est un exemple typique. Elle vise à bénéficier d’une décote lorsque vous achetez vos parts pour les revendre à terme plus cher. Il s’agit ici de bien distinguer la nue-propriété (le fait de posséder un bien) et l’usufruit temporaire (le droit d’en disposer). Objectif : acquérir dans un 1er temps uniquement la nue-propriété pour bénéficier d’avantages non négligeables sur le plan fiscal et espérer revendre le bien plus tard à un prix bien plus élevé.
Si vous investissez dans des SCPI fiscales, pour percevoir une réduction d'impôt, vous devez respecter les conditions définies par les différents dispositifs à l’image de la loi Denormandie (bien ancien avec travaux) ou de la loi Pinel (bien neuf). Ces 2 dispositifs imposent un engagement de location temporaire minimal de 6 à 12 ans. D’autres conditions sont imposées : respecter des montants de ressources pour les locataires et ne pas fixer un loyer supérieur aux plafonds définis selon la zone dans laquelle se trouve le bien.
Comment fonctionne le démembrement en SCPI ?
Le démembrement est tout à fait spécifique en matière d’immobilier. Ce concept s’adapte particulièrement bien à la SCPI. Il met en scène 2 investisseurs dont les droits de propriété sont partagés :
- le nu-propriétaire propriétaire qui n’a pas la jouissance du bien. La nue-propriété ne lui permet pas de percevoir de revenus locatifs, et ce tout au long de la période de démembrement ;
- l’usufruitier qui dispose la jouissance (usufruit) des parts comprises dans la SCPI et qui, à ce titre, perçoit le loyer.
À la fin de la période de démembrement, l’usufruitier ne détient plus aucune part et ne peut plus percevoir aucun loyer. Dans le cadre du viager, le remembrement a lieu au décès de l’usufruitier. En revanche, le nu-propriétaire prend la pleine propriété de ses parts. Il a tous les droits sur le bien et peut ainsi choisir entre 2 options selon son objectif :
- conserver ses placements et commencer à obtenir des revenus locatifs ;
- vendre pour obtenir un capital.
La clé de répartition des SCPI de démembrement
En viager, une décote s’applique lors de la souscription de parts de SCPI de démembrement, pour tenir compte du fait que le nu-propriétaire ne peut pas toucher immédiatement ses revenus locatifs. C’est l’une des clés du succès de cet investissement en pierre papier pour l’épargnant. La décote est calculée en fonction de la durée du démembrement et du montant des loyers.
En 2022, pour la SCPI Primopierre, les taux sont les suivants :
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5 ans |
10 ans |
15 ans |
20 ans |
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Nue-propriété |
82 % |
70 % |
60 % |
50 % |
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Usufruit |
18 % |
30 % |
40 % |
50 % |
En clair, cela signifie que pour une nue-propriété sur 20 ans, la décote s’élève à 50 % du prix des parts pour le nu-propriétaire.
La durée du démembrement
La durée du démembrement varie en fonction des SCPI : elle est en général de 5 ou 10 ans, mais peut monter jusqu’à 15 ou 20 ans. Il s’agit ici de démembrement temporaire fixe. Toutefois, il n’est pas toujours possible de connaître la durée du démembrement. C’est le cas si vous achetez des parts de SCPI en viager en nue-propriété. Dans ce cadre, c’est le décès de l’usufruitier qui marque la fin du démembrement, la date ne peut donc pas être connue à l’avance. Cette solution implique un risque plus élevé, même si en cas de décès prématuré de l’usufruitier vous pouvez espérer une meilleure rentabilité.
Pour le nu-propriétaire, la SCPI de démembrement représente un engagement sur une longue durée. Elle ne peut pas s’adresser à des investisseurs qui cherchent à obtenir des revenus de manière immédiate, notamment ceux qui ont acquis des parts à crédit et qui comptent sur les revenus locatifs pour rembourser une partie de leur emprunt. En revanche, la nue-propriété est une solution idéale pour les personnes qui disposent d’une épargne importante et qui souhaitent la faire fructifier au fil des années.
Pourquoi le démembrement de parts en SCPI est à envisager sérieusement ?
Il s’agit d’une solution particulièrement intéressante pour certains profils. Si vous recherchez un engagement longue durée, sur le principe de vendre vos parts à un prix supérieur à celui d’achat, vous allez être séduit par la SCPI de démembrement. Découvrez les avantages de cette solution.
Vous échappez à l’impôt sur le revenu grâce à la nue-propriété
Lorsque vous faites l’acquisition de parts de société civile immobilière, l’objectif est de percevoir des revenus locatifs. Or, comme c’est le cas pour un investissement en direct, ces revenus fonciers sont imposables selon le barème de l’impôt sur le revenu. En démembrement, dès lors que vous êtes nu-propriétaire, vous ne percevez pas de loyers (car c’est l’usufruit qui permet de jouir du bien). Cet investissement n’impacte donc pas votre imposition à court terme.
Vos placements ne sont pas soumis à l’IFI en nue-propriété
L’impôt sur la fortune immobilière, qui est venu remplacer l’ISF, concerne les contribuables dont le patrimoine immobilier personnel excède 1,3 million d’euros.
L’investissement en SCPI constitue bien un investissement immobilier et les parts de biens immobiliers détenues entrent dans l’assiette de l’IFI… sauf en cas de démembrement ! En tant que nu-propriétaire, vos parts ne sont cette fois pas prises en compte. Là encore, l’économie sur le plan fiscal n’est pas négligeable.
En cas de décès de l’épargnant, les parts sont transmises aux héritiers et intègrent la succession. En effet, les parts de SCPI sont considérées comme n’importe quel actif immobilier dans le cadre d’une succession.
Le prix d’achat est décoté
Dans la mesure où vous ne profitez pas de vos revenus fonciers dès la souscription puisque vous n’avez pas l’usufruit temporaire, vous bénéficiez d’une contrepartie : le prix d’achat est inférieur au prix du marché. À la revente, vous bénéficiez de plus-values plus importantes.
Exemple de démembrement réussi pour un investissement en SCPI
Vous investissez 140 000 euros sur 10 ans avec une clé de répartition de 70 % pour la nue-propriété et 30 % pour l’usufruit. Pour une part coûtant initialement 1 000 €, vous paierez en réalité 700 €. Vous faites ainsi l’acquisition de 200 parts.
Si, après 10 années de démembrement, vous souhaitez revendre vos parts, en imaginant qu’elles n’aient pas été revalorisées, vous obtiendrez 200 x 1 000, soit 200 000 € pour un investissement de 140 000 €. En clair, vous gagnez 60 000 €.
Vous avez également le droit de conserver vos parts pour obtenir des loyers. Si la rentabilité est de 5 %, vous percevez 50 € par part en prenant en compte leur prix initial de 1 000 €. Toutefois, vous les avez achetées 700 €. Le taux de rendement s’élèvera alors à 6,5 %. Si la valeur de vos parts a augmenté, l’investissement n’en sera que plus intéressant !
- Le marché des sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) offre une grande variété pour répondre au profil de l’investisseur.
- La SCPI de démembrement constitue un placement à long terme qui permet à l’investisseur de bénéficier d’une décote.
- En revendant vos parts plus chères que vous ne les avez achetées, vous augmentez mécaniquement la rentabilité de vos placements.
- La nue-propriété permet d’optimiser votre fiscalité : vous ne percevez pas de revenu foncier et vos placements n’entrent pas dans l’assiette de calcul de l’IFI.
