Quels sont les pièges à éviter pour investir en SCPI ?
Sommaire
Très attractif pour son rendement élevé, l’investissement en SCPI (société civile de placement immobilier) ou pierre-papier est de plus en plus plébiscité par les contribuables. Financièrement accessible au plus grand nombre et sans contrainte de gestion, cet investissement ne doit pourtant pas s’effectuer à la légère ! Comme tout placement immobilier, l’investissement en SCPI doit être mûrement réfléchi pour éviter les mauvaises surprises…
Entre le mode d’apport, la fiscalité, les frais de souscription, la trésorerie et la revente, quels sont les pièges à anticiper avant de se lancer dans ce secteur ? Ooinvestir vous accompagne dans la préparation de votre projet pour investir avec succès en SCPI.
Piège n° 1 : ne pas bien choisir le type de SCPI
Les SCPI peuvent répondre à 2 stratégies d’acquisition de patrimoine :
- la stratégie spécialisée : se concentrer sur une certaine catégorie d’actifs, tels que les bureaux, les commerces ou les logements ;
- la stratégie de diversification : une SCPI diversifiée propose d’investir dans différentes typologies d’actifs pour varier la nature de son parc immobilier.
Au lieu d’investir uniquement dans des bureaux, des commerces ou du résidentiel, la SCPI diversifiée investit selon les opportunités du moment et les objectifs patrimoniaux du souscripteur.
Une SCPI diversifiée peut être :
- géographique : partout en France, dans l’Union européenne, etc. ;
- sectorielle : commerces, santé, bureaux, logistique, l’hôtellerie, etc. ;
- stratégique : la SCPI verte orientée vers les projets respectueux de l’environnement, la SCPI opportuniste concentrée sur les meilleurs rendements du moment...
Piège n° 2 : ne pas bien choisir l'apport en capital de votre SCPI
Avec un taux de rendement moyen élevé de 4,18 % en 2020, les SCPI proposent un investissement risqué au capital non garanti. En plus d’être soumise aux aléas du marché immobilier, la structure capitalistique de votre SCPI est essentielle pour déterminer les conditions de cession de vos parts.
La SCPI à capital fixe
Avec cette catégorie de SCPI, le capital maximum est déterminé au préalable. Une fois celui-ci atteint, tout se négocie entre un associé qui souhaite sortir et un acheteur potentiel qui souhaite rentrer. Le prix est fixé d’un commun accord entre les 2 parties.
Le fruit de la revente de vos parts de SCPI dépend ici de l’offre et de la demande au sein du marché secondaire. C’est vous qui choisissez le prix. Tout comme en bourse, les ordres de vente sont ensuite confrontés de manière mensuelle ou hebdomadaire pour définir le prix d’exécution. Dans un cas de forte demande, il est possible de réaliser une bonne opération financière. Dans le cas où l’offre est supérieure, le risque de décote est réel.
Devant la hausse des arnaques et escroqueries à la SCPI, vérifiez l’identité de votre interlocuteur avant de vous engager.
La SCPI à capital variable
Représentant la majorité des investissements pierre-papier en France, ce système voit son capital évoluer au fil du temps avec l’achat et la vente de parts. Vous pouvez d’ailleurs en acheter ou en revendre à tout moment. Leur prix est fixé par la SCPI. Pour les revendre, vous devez en faire la demande par courrier à la SCPI pour qu’elle procède au rachat des parts. La transaction s’effectue en fonction du prix de vos parts sur le marché. Il ne tient qu’à vous d’attendre le moment le plus favorable.
Piège n° 3 : ne pas anticiper la revente
L'un des dangers de l'investissement en pierre-papier : ne pas anticiper la revente. En effet, un investissement en SCPI est un placement à envisager sur le long terme, pour un minimum de 8 à 10 ans. Si vous optez pour une SCPI fiscale de type Pinel, la durée d’engagement est fixée lors de la souscription. Il est alors difficile d’effectuer une revente avant échéance, surtout sans être perdant. Les avantages fiscaux acquis devront être remboursés et la décote risque d’être importante. Pour les SCPI de rendement, la cession de vos parts est déterminée par le mode de capital (fixe ou variable).
La liquidité des parts SCPI
La liquidité désigne la vitesse à laquelle vous pouvez récupérer les fruits de votre investissement. Investir en SCPI n’a pas pour objectif la création d’une épargne disponible immédiatement. Il s’agit d’immobilier. Contrairement aux autres placements, il se réalise à moyen et long terme, pour se constituer un patrimoine et un capital pour la retraite ou des projets futurs. Cependant, il est tout de même possible de récupérer son investissement plus ou moins rapidement en cas de nécessité. Renseignez-vous au préalable sur les conditions définies par l’organisme de gestion.
Le délai de revente
Très variable, le délai de revente en SCPI dépend de l’offre et de la demande du marché immobilier et du prix de cession. Vous pouvez récupérer votre capital en 1 semaine ou en plusieurs mois. Dans le cas d’une vente sur le marché secondaire, le gestionnaire impose des dates de confrontation des ordres. Le délai peut alors être rallongé si celles-ci sont hebdomadaires, mensuelles ou trimestrielles.
Si vous faites le choix d’investir en SCPI via un contrat d’assurance vie, vous bénéficiez d’une liquidité immédiate. Les parts sont converties en unités de compte et leur revente est garantie par la société d’assurance ou la banque.
Piège n° 4 : ne pas calculer l'impact fiscal de cet investissement
Focalisés sur le taux de rendement, les investisseurs sont nombreux à ne pas tenir compte des risques liés à la fiscalité de la SCPI. Sur ce point, l’avis d’un professionnel est le bienvenu pour bénéficier de judicieux conseils.
En France, les revenus issus des parts de SCPI sont en effet soumis à l’impôt sur les revenus fonciers. Vous devez donc prendre en compte votre tranche d’imposition, ainsi que les prélèvements sociaux au taux de 17,2 %. Selon votre niveau d’imposition, la fiscalité peut avoir un impact négatif sur le rendement global du placement immobilier.
Votre investissement en SCPI affiche un taux de rendement de 5 %. Si votre impôt correspond à une tranche de 30 %, le rendement se verra diminué à hauteur de 47,2 % (30 + 17,2). Le rendement net du placement sera alors de 2,64 %.
Si de nombreuses sociétés civiles immobilières investissent dans des locaux de commerces, des bureaux ou encore des hôtels, les SCPI résidentielles (investies dans les logements destinés à l’habitation) offrent souvent de meilleures performances. L’occupation de cette catégorie de locaux ne dépend pas des difficultés financières que rencontrent les entreprises, les investisseurs s’assurent donc d’une régularité des loyers perçus par an.
Un mode d’acquisition en fonction de vos objectifs
Avec pour objectif des revenus complémentaires immédiats, la SCPI n’est pas forcément le placement le plus indiqué selon votre imposition. Il devient cependant bien plus intéressant pour faire fructifier un capital et viser des revenus complémentaires à long terme.
Dans cette optique, mieux vaut privilégier 2 modes d’acquisition :
- le prêt bancaire : il vous permet d’acheter de parts de SCPI et de déduire les intérêts du crédit de vos loyers perçus. Avec le crédit, vous pouvez investir une plus grande somme avec une fiscalité réduite ;
- le démembrement : l’achat en nue-propriété des parts permet d’obtenir un prix réduit, car l’usufruit (les loyers) est cédé. Cela permet d’obtenir plus de parts et donc un capital plus important à la fin.
Les avantages de la SCPI fiscale en résidentiel
Il est également possible d’opter pour un dispositif de défiscalisation via un investissement en SCPI dans l'immobilier d'habitation. Les parts en pierre-papier que vous achetez sont toutes investies dans des biens éligibles à l’un des dispositifs fiscaux existants en France. Vous bénéficiez alors des avantages de la loi Pinel, de la loi Malraux et du principe de déficit foncier.
Ces 3 solutions sont un excellent moyen de se constituer un patrimoine et d’obtenir une réduction d’impôt :
- la loi Pinel : selon le montant des parts de votre investissement, le dispositif Pinel donne droit à un avantage fiscal non négligeable, jusqu’à plusieurs milliers d’euros ;
- la loi Malraux : dans la limite de 100 000 euros par an, le dispositif Malraux permet une défiscalisation de 22 à 30 % sur l’ensemble des travaux de rénovation effectués ;
- le déficit foncier : ce dispositif donne la possibilité de déduire les charges de vos revenus issus des loyers perçus. La réduction maximale est de 10 700 euros par an.
Piège n° 5 : ne pas s’intéresser au taux de distribution ou au rendement de la SCPI
Le taux de distribution, également appelé TD ou anciennement TDVM (taux de distribution sur valeur de marché), donne une bonne idée du rendement annuel d’une SCPI.
Le calcul du taux de distribution
Pour obtenir ce taux, il faut diviser les dividendes versés aux associés sur toute l’année par le prix de la part au 1er janvier de la même année.
Généralement exprimé en pourcentage et net des frais de gestion, cet indicateur donne :
- un meilleur aperçu de la performance de la SCPI du point de vue des revenus distribués aux associés ;
- une aide à la décision pour comparer les SCPI et choisir celle qui offre le meilleur rendement ;
- une estimation des revenus potentiels.
En 2022, le taux de distribution moyen des SCPI en France atteint 4,53 % selon l’IEIF (Institut de l'épargne immobilière et foncière).
La SCPI en démembrement : une stratégie sur le long terme
Le démembrement en SCPI divise la propriété d'une part de SCPI en usufruit et nue-propriété : l'usufruitier et le nu-propriétaire.
- En tant que nu-propriétaire, vous cherchez à vous constituer un patrimoine foncier avec une décote mais vous ne percevez pas de revenus pendant toute la durée du démembrement. Vous évitez ainsi l'IFI (impôt sur la fortune immobilière) et l'impôt sur le revenu pendant la durée du contrat. Cette posture convient aux investisseurs fortement imposés, qui n’ont pas besoin de revenus immédiats mais visent une plus-value à la revente, en raison de l’achat décoté au départ.
- À la fin du démembrement, l’usufruit et la nue-propriété sont réunis. Vous commencez alors à percevoir des revenus complémentaires et avez la possibilité de revendre vos parts.
L’usufruitier et le nu-propriétaire se partagent les droits de propriété du bien immobilier selon un contrat à durée fixe préétablie.
La SCPI démembrée peut être :
- temporaire, sur une période fixe ;
- ou en viager, lié à la durée de vie de l'usufruitier.
En fin de contrat temporaire ou de viager, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété et les revenus associés.
Piège n° 6 : ne pas prévoir les frais de souscription
Les frais de souscription peuvent représenter une part importante de votre investissement. Il est donc essentiel de les prendre en compte dans votre planification financière. En effet, lors de votre entrée au capital d’une société civile de placement immobilier, vous devez payer des frais fixes. Si vous souhaitez revendre vos parts par la suite, l’argent équivalent à ses frais est perdu. Un investissement en SCPI implique de laisser ses frais se rentabiliser au fil du temps, en misant sur la valorisation des parts.
La commission de souscription
En moyenne, le montant des frais pour acquérir une part de SCPI se situe entre 7,5 et 12 %. S’ils varient d’une société à une autre, ils permettent de rémunérer la recherche et l’achat d’actifs immobiliers de la SCPI. Ils sont également utilisés pour payer l'intermédiaire qui a vendu la part. Ils sont équivalents aux frais de notaire et à la commission d’un agent immobilier lors de l’acquisition d’un bien locatif. S’il s’agit d’unité de compte d’une assurance vie, des frais d’arbitrage peuvent s’ajouter.
En plus des frais de souscription, des frais sont également prélevés pour la gestion des immeubles à hauteur de 12 % en moyenne. Ces frais sont peu visibles, car les taux de performances sont communiqués après prélèvement.
Piège n° 7 : ne pas s'intéresser la gestion de la trésorerie de la SCPI
Avant d’investir dans la SCPI de votre choix, il est important de s’intéresser à la gestion de sa trésorerie. Une mauvaise gestion peut conduire à une baisse considérable du rendement locatif. Il est même possible de voir les versements suspendus en cas de crise majeure.
En effet, une SCPI puise dans les loyers perçus pour créer sa trésorerie. Celle-ci va permettre de payer les salariés, d’assurer la gestion et l’entretien des actifs. Elle peut ensuite verser les bénéfices aux actionnaires en fonction de leur nombre de parts. La meilleure garantie d’une trésorerie de qualité reste le savoir-faire du gestionnaire de la société civile de placement immobilier. Pour diminuer les risques, il est fortement recommandé de diversifier ses placements dans plusieurs SCPI.
Astuce : Le rendement n’est pas l’unique critère sur lequel se concentrer. La renommée du gestionnaire prend une importance capitale. Il peut être judicieux de choisir un rendement un peu plus faible pour une expertise de gestion optimale et sans risques.
- Une SCPI à capital variable rend la cession de vos parts plus facile.
- Un investissement en SCPI s’effectue avec une revente envisagée au-delà de 8 ans.
- La fiscalité de vos revenus de SCPI de rendement doit être prise en compte. La SCPI fiscale permet de bénéficier des avantages des dispositifs de défiscalisation.
- Situés entre 7,5 et 12 %, les frais de souscription nécessitent un certain temps avant d’être rentabilisés.
- Il est important de surveiller la bonne gestion de la trésorerie de vos SCPI.
