Que faire en cas de loyer(s) impayé(s) ?
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Votre locataire ne paie plus son loyer ou vous constatez des irrégularités de paiement ? Heureusement, la loi protège les bailleurs en cas de non-paiement et propose des recours pour récupérer les loyers impayés. Des solutions existent également pour louer votre bien immobilier en toute sérénité. Assurance, garanties, expulsion… Voici les démarches et les procédures à entreprendre en cas de loyers impayés.
Quelle est la procédure à suivre en cas de loyer impayé ?
À tout moment au cours d’une location, un bailleur peut se retrouver face à un cas de loyer impayé. Pour autant, des solutions existent pour y remédier. Avant d’arriver au stade critique de l’expulsion, le propriétaire peut réaliser diverses démarches pour que le problème ne prenne pas plus d’ampleur.
Les démarches préalables
Si vous constatez un retard de paiement du loyer, contactez votre locataire pour éclaircir la situation sans attendre. En effet, il est préférable de considérer le problème dès son apparition afin d’agir le plus rapidement possible. Un retard de paiement n’est pas systématiquement synonyme d’impayé. Votre locataire peut rencontrer quelques difficultés momentanées pour régler le loyer à la date d’exigibilité. Il peut donc s’agir d’un cas isolé. Le contacter pour connaître l’origine du problème et trouver un terrain d’entente s’impose comme la première chose à faire.
En revanche, si le problème persiste, vous devrez réaliser un certain nombre de démarches pour qu’il ne s’aggrave pas.
Si votre bien est en gestion locative, le professionnel se chargera de toutes les démarches.
Envoyer une mise en demeure
Envoyée en lettre recommandée avec accusé de réception, la mise en demeure formalise officiellement la situation. Elle informe le locataire du montant de sa dette et le somme à régler sous huitaine. Cette mise en demeure atteste du début de la procédure de recouvrement pour loyers impayés.
Garantie et assurance
Si la dette n’est toujours pas réglée après le délai de 8 jours, le propriétaire peut se tourner vers la personne qui s’est portée caution pour le locataire. Il peut alors lui envoyer à son tour une mise en demeure de régler les loyers impayés sous huitaine.
Le bailleur peut aussi saisir son assurance de loyers impayés en attestant de la situation grâce à la mise en demeure effectuée.
Informer la CAF
Si le locataire est bénéficiaire d’une aide au logement, le bailleur doit prévenir la Caisse d’allocations familiales (CAF) afin d’enclencher une procédure pour impayé de loyer(s). Deux cas de figure se présentent alors :
- l’allocation est versée au locataire : l’impayé est acté lorsque la dette est supérieure à 2 fois le montant du loyer, hors charges ;
- l’allocation est versée directement au propriétaire : il y a impayé dès que la dette est supérieure à 2 fois la part de loyer à régler (loyer moins aide au logement), hors charges.
L’aide au logement sera maintenue si elle est directement versée au propriétaire. Dans le cas inverse, elle sera suspendue. L’allocation logement versée directement au bailleur apparaît donc comme un bon moyen de limiter l’étendue des dettes en cas de loyers impayés.
La résiliation du bail
La résiliation du bail de location constitue la 2nde étape d’une procédure de recouvrement de loyers impayés. Elle débouche sur l’expulsion du locataire et dépend de la présence ou non d’une clause résolutoire.
Bail avec clause résolutoire
Cet alinéa prévoit la résiliation du bail en cas de non-paiement du loyer et des charges aux échéances convenues. Si le bail de location contient cette clause, le propriétaire peut prendre contact avec un huissier qui enverra au locataire et à son garant un « commandement de payer ». Dès lors, le locataire dispose d’un délai de 2 mois pour régler sa dette auprès du bailleur ainsi que les honoraires de l’huissier.
À ce stade, il peut contester la démarche ou demander un délai supplémentaire auprès du tribunal de grande instance. Il peut également demander une aide financière à un fonds de solidarité logement (FSL) afin d’éponger sa dette.
En revanche, s’il n’a entrepris aucune de ces démarches et n’a pas réglé ses impayés au bout de 2 mois, le bail de location devient caduc. Le bailleur pourra alors saisir le tribunal d’instance pour demander son expulsion du logement.
Bail sans clause résolutoire
En l’absence de cet alinéa, le propriétaire doit quand même faire appel à un huissier de justice qui assignera alors le locataire à comparaître devant le tribunal. Le juge en charge de l’affaire décidera ainsi de l’expulsion ou non du locataire en fonction de la somme due et de la solvabilité de ce dernier. Le juge peut accorder des délais supplémentaires pour régler les impayés ou alors décider de la résiliation du bail. Dans ce cas, l’huissier délivrera au locataire un commandement de quitter les lieux sous 2 mois. Toutefois, le juge peut, là encore, lui accorder un délai supplémentaire compris entre 3 mois et 3 ans selon sa situation (âge, santé, etc.).
La procédure d’expulsion
L’expulsion est réalisée par un huissier. Il peut intervenir sans prévenir le locataire, mais il doit obligatoirement se présenter un jour ouvrable, entre 6h et 21h. Il peut être amené à faire appel aux autorités de police si le locataire refuse d’ouvrir la porte lors de sa présentation au domicile. Si ce dernier est absent, l’huissier ne peut pénétrer dans le logement sans être accompagné d’un policier et d’un serrurier. Dans ce cas, une notification stipulant l’interdiction d’entrer dans les lieux est placardée sur la porte du logement. Si le locataire pénètre dans l’appartement, récupère du mobilier ou change la serrure, il peut être poursuivi pour violation de domicile.
Dans tous les cas, le procès-verbal dressera la liste des meubles présents dans les lieux, leur état, leur valeur marchande et leur lieu de stockage. Le locataire dispose alors de 2 mois pour récupérer l’ensemble de ses biens. Passé ce délai, ils seront considérés comme abandonnés.
Enfin, l’expulsion ne peut avoir lieu durant la période hivernale (entre le 1er novembre et le 31 mars de l’année suivante). Il demeure toutefois une exception : l’expulsion peut avoir lieu si le locataire a la possibilité d’être relogé convenablement aussitôt.
Attention : expulser un locataire soi-même sans l’intervention d’un huissier est strictement interdit. Cette opération est passible de 3 ans de prison et d’une amende pouvant atteindre 30 000 euros.
Une procédure d’expulsion dure entre 18 et 24 mois et coûte entre 3 000 et 5 000 euros en moyenne.
Que faut-il faire pour éviter les loyers impayés ?
Pour vous éviter ce type de situation, quelques précautions sont à prendre lors de la sélection de votre locataire. Vous pouvez aussi déléguer la gestion de votre location à une agence pour plus de sécurité.
Bien choisir son locataire
La première chose à faire pour éviter tout problème d’impayé est de sélectionner scrupuleusement votre futur locataire. Voici donc quelques conseils pour louer votre logement à la bonne personne :
- définissez clairement les conditions de location (durée du bail, montant du loyer, caution, etc.) et rappelez-les au moment de la visite ;
- obtenez un maximum d’informations sur la personne et sur son mode de vie (personnes à charge, emploi, etc.). Si possible, assurez-vous de sa solvabilité et contactez son ancien propriétaire afin de savoir si c’est un bon locataire ;
- exigez un garant aux revenus confortables et assurez-vous que les revenus du candidat soient stables et suffisants.
Pour restaurer la confiance entre propriétaires et locataires, le gouvernement a mis en action le dispositif VISALE : ce service 100 % gratuit proposé par Action Logement vous couvre pendant toute la durée du bail. La garantie loyer impayé vous donne aussi droit à des aides face à des locataires indélicats.
Vérifier le dossier du candidat
Pour pouvoir établir une véritable relation de confiance avec votre futur locataire, vous devez vous assurer de la véracité des documents fournis. Les différents éléments à vérifier sont les suivants :
- identité : carte d’identité, carte de sécurité sociale, etc. ;
- statut et sources de revenus (type de contrat, salaire, etc.) : vous pouvez joindre l’employeur du candidat afin de vous assurer de la véracité des documents fournis ;
- avis d’imposition : les informations fiscales peuvent être vérifiées sur le site dédié du gouvernement.
Faire appel à une agence de gestion locative
Confier la location de son investissement immobilier à une agence de gestion reste le meilleur moyen de s’éviter des impayés de loyer. Sélection du locataire, rédaction du bail, souscription à une assurance loyers impayés : l’agence prendra toutes les mesures nécessaires pour sécuriser la location de votre bien et vous garantir un maximum de sérénité.
