Les obligations du propriétaire d’un bien en location
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Vous êtes propriétaire et vous désirez louer votre bien immobilier ? Qu’il s’agisse d’une location nue ou d’une location meublée, en tant que propriétaire, vous êtes tenu de répondre à certaines obligations envers votre locataire. Ooinvestir vous explique les éléments que vous devez absolument connaître pour louer votre logement en toute sérénité.
Quelles obligations concernant le logement en location ?
Pour pouvoir louer son logement, chaque propriétaire bailleur à l’obligation de respecter certaines règles.
Fournir un logement décent et en bon état de fonctionnement
La notion de logement décent est très importante en matière de location de biens locatifs à usage d’habitation. Inscrit dans le droit français de l'immobilier, sous le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, le logement loué doit répondre à différents critères.
- La sécurité physique et les conditions sanitaires : l’habitation ne doit pas faire courir de risques ni présenter de danger immédiat.
- Le logement doit être équipé des éléments garantissant un confort minimal au locataire : installation d’un dispositif de chauffage, alimentation en énergie, accès à l’eau potable, coin cuisine, production d’eau chaude sanitaire, évacuation des eaux usées.
- Le bien doit comporter une surface habitable minimum de 9 m2 et une hauteur sous plafond supérieure ou égale à 2,20 m.
- Étanchéité à l’air extérieur : le logement doit limiter les déperditions de chaleur et réduire la facture énergétique du locataire et être équipé de dispositifs de ventilation en bon état de fonctionnement, comme le souligne le décret n°2017-312 du 9 mars 2017.
L'obligation de décence d’un logement ne s’applique pas aux propriétaires occupant eux-mêmes le bien. Ce dernier peut toutefois faire l'objet d'un arrêté d'insalubrité ou de mise en péril appliqué par le maire ou le préfet.
Enfin, vous devez donner à votre locataire des équipements en bon état de fonctionnement. Ceux-ci doivent être listés dans le contrat de location et être en parfait état de marche.
Garantir un usage paisible du logement
En tant que propriétaire d’un bien loué, vous devez offrir à votre locataire l’assurance d’une « jouissance paisible des lieux ». En tant que bailleur, cette obligation implique le fait que vous devez vous interdire tout agissement qui pourrait gêner votre locataire.
Sachez tout de même que si la réalisation de travaux intempestifs dans le logement et de visites sont proscrites, vous avez parfaitement le droit de réaliser ponctuellement des réparations dans l’habitation ou dans l’immeuble, si celles-ci sont justifiées et qu’elles ne peuvent différées jusqu'à la fin du bail.
De plus, vous ne pouvez pas interdire à votre locataire d’héberger des proches, de recevoir des amis, ou bien encore de détenir un animal domestique (sauf s’il s’agit d’un animal dangereux).
Également, vous n’avez pas le droit de vous introduire dans le logement ou d’imposer une visite annuelle de contrôle à votre locataire, sauf si une clause spécifique a été insérée dans le contrat de bail locatif initial.
Enfin, vous êtes tenu responsable des troubles de jouissance et de la tranquillité des lieux, même s’ils sont occasionnés par des tiers, comme les nuisances sonores. Vous devrez alors intervenir et tout mettre en œuvre pour mettre un terme à la situation.
Entretenir le logement
En tant que propriétaire, vous devez prendre en charge l’ensemble des travaux et des réparations qui ne sont pas à la charge du locataire. Vous devez en effet délivrer un local d’habitation en bon état d’usage et remettre aux normes les équipements qui ne le seraient pas.
Ainsi, durant toute la durée du bail, vous avez l’obligation d’entretenir le logement et d’effectuer les grosses réparations (toiture, menuiseries, traitements en cas de termites et autres insectes xylophages, fissures…).
Le remplacement d’une chaudière ou d’un ballon d’eau chaude qui ne fonctionnerait plus ou le remplacement d’un revêtement de sol vétuste font partis des travaux d’entretien qui sont à votre charge.
Pendant la durée de location, vous n’êtes cependant pas tenu de prendre en charge les travaux liés à un mauvais entretien des lieux par votre locataire ou à une mauvaise utilisation des différents équipements.
Reste à la charge du locataire, les menues réparations comme l'entretien courant du logement et les réparations locatives, et ce, pendant toute la durée du bail, que ce soit à l’intérieur comme à l’extérieur de l’habitation.
Quelles sont les obligations administratives ?
1. L’état des lieux
La loi du 6 juillet 1989 impose au propriétaire et au locataire de signer un état des lieux d’entrée, lors de la signature du contrat de location et de la remise des clés et de procéder également à un état des lieux de sortie lors de la restitution du logement.
Au moment de l’entrée dans les lieux, les deux parties doivent constater et détailler par écrit l'état du logement loué. Cet état des lieux doit être daté et signé du propriétaire (ou de l’agence immobilière) et du locataire. Également, le propriétaire doit remettre au locataire un dossier comportant le diagnostic technique (DTT) et un extrait du règlement de copropriété le cas échéant.
Le locataire, à quant à lui quelques obligations pour prendre possession du logement. Il doit verser à son bailleur un dépôt de garantie lors de son entrée dans les lieux (1 mois de loyer hors charges pour une location nue et 2 mois dans le cas d’une location meublée) contre d’éventuelles dégradations. Il doit également lui remettre une copie de son assurance multirisque habitation lors de la signature du bail.
Propriétaires et locataires ont tout intérêt à respecter cette formalité administrative pour savoir à qui incombent les différentes dépenses liées aux réparations du logement lors de la fin du contrat de location.
2. Les charges du logement
Pendant la durée de location du bien, le propriétaire est tenu de justifier chaque régularisation de charges locatives effectuée.
À cet égard, il doit mettre à disposition de son locataire, pendant les 6 mois qui suivent l’envoi du décompte, l’ensemble des documents permettant de justifier de cette régularisation (décompte des charges d’électricité, eau chaude, eau froide, ascenseur, répartition des charges entre les locataires au sein d’une copropriété…).
3. Quittance de loyer et résiliation de bail
L’envoi de quittances de loyer n’est obligatoire que si le locataire, qui s’est acquitté du paiement de ces derniers, en fait la demande auprès de son propriétaire (article 21 de la loi du 6 juillet 1989). La transmission de la quittance de loyer peut s’effectuer par courrier ou par e-mail (avec l’accord du locataire).
Enfin, si le propriétaire souhaite résilier le bail au terme du contrat de location, il doit adresser à son locataire un courrier de congés par lettre recommandée avec accusé de réception, accompagnée d’une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire. Le propriétaire peut en effet donner son préavis au locataire en cas de vente de son logement.
Quels risques en cas de non-respect de ces obligations ?
Le propriétaire est tenu responsable des vices et des défauts non apparents faisant obstacle à la jouissance paisible des lieux par le locataire (effondrement du plancher, canalisations en mauvais état, humidité…). Si le locataire apporte la preuve que ces défauts l’empêche d’occuper paisiblement le logement, il peut demander au juge la réparation des dégradations, la diminution du prix de son loyer ou encore l’annulation du bail.
En cas de litige avec un propriétaire, un locataire peut demander la mise en conformité de son logement par voie amiable, en se dirigeant sa demande commission départementale de conciliation dont il dépend.
À défaut d’accord entre les deux parties, il peut alors passer par une action en justice en saisissant le tribunal d’instance, compétent en matière de conflits locatifs. Le juge pourra, dès lors, donner raison à l’une ou l’autre des deux parties.
S’il donne raison au requérant, il déterminera la nature des travaux de réparation à réaliser par le propriétaire et fixera un délai de réalisation pour remédier au problème. Il pourra également fixer des dommages et intérêts à régler par le propriétaire, mais aussi fixer une réduction de loyer tant que les travaux demandés n'auront pas été réalisés dans le logement.
À l’inverse, si le juge donne raison au propriétaire, déterminant que les vices découverts sont le fruit d’un cas de force majeure ou qu’ils résultent du comportement du locataire lui-même et non de sa responsabilité, le propriétaire pourra s'exonérer de sa responsabilité et décider d’entamer les travaux de réparations nécessaires. Le locataire devra quant à lui, régler ses loyers ou délivrer son congé à son bailleur pour résilier son bail, en respectant les délais de préavis légaux.
