Comment investir dans l’immobilier à 45 ans ?
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À mi-chemin de sa carrière professionnelle, la quarantaine peut représenter le bon moment pour faire le point sur son patrimoine immobilier. Pour commencer à préparer sa retraite, compléter ses revenus afin d’améliorer son niveau de vie ou réduire son impôt sur ses revenus, l’immobilier répond à plusieurs objectifs des investisseurs. Quelles sont les solutions les plus adaptées à vos besoins ? Quelle stratégie suivre pour vous inscrire efficacement dans la durée ? Découvrez les conseils Ooinvestir sur les 3 grandes options pour investir dans l’immobilier à l’âge de 45 ans.
Enrichir son patrimoine immobilier
Propriétaire de votre résidence principale, vous souhaitez à présent investir à nouveau dans l’immobilier pour agrandir votre patrimoine. Mais vers quel financement se tourner et pour quel type de bien ?
Définir sa stratégie de financement
Avant de vous lancer, vous devez calculer votre capacité d’endettement. En France, les banques doivent respecter un taux d’endettement de 33 % maximum. En d’autres termes, le remboursement mensuel de vos crédits ne doit pas dépasser 1/3 de vos revenus.
Ce seuil est atteint ? Vous avez la possibilité de renégocier le taux de votre prêt immobilier auprès de votre banque. Les taux d’intérêts ont atteint fin 2019 leur plus bas niveau historique et restent très attractifs. Vous pouvez donc étudier avec votre établissement bancaire ou avec un courtier une renégociation pour obtenir un taux plus attractif et profiter de plusieurs avantages.
Le blog Ooinvestir a consacré un article à la renégociation de son crédit immobilier
En effet, en plus de diminuer le coût global de votre crédit, vous aurez plusieurs possibilités.
- Réduire la durée de votre crédit en conservant une mensualité identique. Exemple : passer de 16 années restantes à 14 années avec le même remboursement mensuel ;
- Réduire votre mensualité en conservant la même durée de crédit. Exemple : passer d’un remboursement de 1 500 € par mois pendant 14 années à 1 400 € sur une durée identique.
Conséquence de cette 2e option : votre capacité d’endettement augmente immédiatement, puisque le montant à rembourser chaque mois diminue. Associée à un apport que vous avez pu vous constituer grâce à une épargne mensuelle à partir de vos revenus, cette capacité d’emprunt en hausse vous donne la possibilité d’envisager sereinement un nouvel investissement immobilier.
Résidence secondaire, studio en vue des études de vos enfants ou encore acquisition d’un appartement meublé pour profiter du statut LMNP (loueur meublé non professionnel), qui offre un cadre très avantageux aux revenus tirés de la location, plusieurs options sont possibles en fonction de vos objectifs.
Définir sa stratégie locative et patrimoniale
Dans une stratégie d’accroître votre patrimoine, misez sur un logement dont la valeur augmentera au fil des années pour espérer une plus-value lors de la revente. S’il est impossible de prédire l’évolution du marché immobilier, des critères tels que l’emplacement constituent une garantie sérieuse de trouver un acquéreur à un prix plus élevé dans quelques années. Le choix d’un placement financier sous la forme d’un appartement en plein centre d’une ville recherchée répondra par exemple à cet objectif.
En France, les prix de l’immobilier dans les grandes villes ont connu une forte croissance ces 5 dernières années : + 38,5 % à Nantes et Bordeaux, + 27,7 % à Lyon.
Si votre projet est plutôt de générer des revenus complémentaires à court terme, l’achat d’un logement type studio, proche d’une université, pour un étudiant sera plus approprié.
Et si votre principal objectif est de réduire vos impôts, des dispositifs dédiés vous permettent de coupler constitution de patrimoine et fiscalité adoucie.
Réduire ses impôts dans l’immobilier en direct
Votre carrière décolle et avec elle, vos revenus ? Avec une conséquence : la forte hausse de vos impôts. Si vous êtes déjà propriétaire de votre résidence principale et que votre objectif est de réduire fortement votre impôt sur le revenu, des dispositifs vous permettent par la même occasion d’enrichir votre patrimoine immobilier.
Certaines zones de France abritent un marché immobilier particulièrement tendu. C’est notamment vrai autour des grandes métropoles et sur le littoral, secteurs où la demande de logement est bien supérieure à l’offre.
Pour encourager la construction de logements neufs dans ces régions, l’État propose un avantage fiscal attractif à travers la loi Pinel. Son principe est simple : investir dans un logement neuf, s’engager à le laisser en location au moins 6 ans et profiter en contrepartie d’une réduction de ses impôts sur les revenus.
Avec la loi Pinel, vous pouvez obtenir jusqu’à 63 000 euros de réductions d’impôts sur 12 ans, soit l’équivalent de 5 250 euros d’impôts en moins par an pendant toute la durée du dispositif. La réduction d’impôts correspond à :
- 12 % du prix d’achat du logement pour un engagement de location de 6 ans ;
- 18 % du prix d’achat du logement pour un engagement de location de 9 ans ;
- 21 % du prix d’achat du logement pour un engagement de location de 12 ans.
Plusieurs autres conditions sont à respecter pour profiter de la réduction d’impôts Pinel, notamment :
- Le logement doit être neuf ou en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement).
- Les loyers ne doivent pas dépasser un plafond fixé selon la ville où se situe le bien.
- Les revenus des locataires ne doivent pas non plus dépasser un certain seuil, fixé par zone.
Si vous préférez miser sur l’ancien dans des zones plus accessibles, le dispositif Denormandie reprend le même principe que le dispositif Pinel : même réductions d’impôts en fonction de la durée de location, mêmes critères liés aux loyers et aux locataires etc. avec toutefois 2 différences.
- Vous devez réaliser des travaux de rénovation qui représentent au moins 25 % du prix total du logement (frais de notaire inclus).
- Le logement doit se situer dans un ville labellisée « Cœur de ville » ou signataire de la convention ORT (opération de revitalisation de territoire), soit au total 245 communes en France, souvent des villes de taille moyenne que l’État cherche à redynamiser.
Chaque dispositif présente ses avantages suivant votre stratégie. Avec le dispositif Pinel dans le neuf, vous avez l’assurance de n’avoir aucuns travaux à réaliser pendant plusieurs années et disposer d’un logement qui répond aux dernières normes énergétiques. Avec le dispositif Denormandie, vous devez prévoir un budget suffisant pour vos travaux mais réaliserez à terme une plus-value lors de la revente grâce à la rénovation effectuée.
Dans les 2 cas, vous vous constituez un patrimoine financé par les loyers perçus et par la réduction d’impôts réalisée.
Exemple :
Propriétaire de sa résidence principale à Nantes, Charlie souhaite réaliser un investissement immobilier pour agrandir son patrimoine et réduire ses impôts, qui s’élèvent à 6 000 euros chaque année. Il s’intéresse à un programme neuf éligible au dispositif Pinel près de la gare de Nantes. L’investisseur acquiert un logement pour un montant de 200 000 € qu’il louera 700 € par mois. Sa mensualité de crédit immobilier s’élèvera à 1 000 €. La différence de 300 € entre les revenus perçus (700 €) et l’emprunt à rembourser (1 000 €) sera compensée par la réduction d’impôts obtenue en s’engageant sur une location de 12 ans : 21 % x 200 000 € = 42 000 € sur toute la durée du dispositif, soit 3 500 € par année, l’équivalent 290 € par mois. En plus de bénéficier d’une réduction d’impôts, Charlie se constitue un patrimoine immobilier à Nantes sans effort d’épargne.
Placer son argent avec des solutions financières et immobilières
En plus de l’investissement immobilier en direct, avec l’achat concret d’un logement, l’option de l’investissement en « pierre-papier » présente de nombreux avantages. Produits phares de ce dispositif : les SCPI (sociétés civiles de placement immobilier). Concrètement, vous achetez des parts dans un grand ensemble qui détient des bureaux, des locaux commerciaux ou encore des logements. Vous ne possédez pas directement un bien, mais une part de cette société, à hauteur du capital investi. Le risque de vacance locative, les travaux et autres frais sont ainsi mutualisés avec une multitude d’investisseurs. Votre rémunération est calculée elle aussi en fonction du capital investi. Autres avantages : vous n’avez aucune gestion à effectuer, tout est assuré par la société, et vous pouvez revendre vos parts de manière assez flexible, même si un horizon de placement long est plutôt conseillé.
Pour bénéficier de fortes réductions d’impôts, il existe des SCPI dites « fiscales » adossées à des dispositifs de défiscalisation tels que le Pinel ou le Malraux. La société se charge de l’acquisition des biens, de leur rénovation dans le cadre des immeubles situés en zones remarquables de la loi Malraux, puis de toute la gestion locative. Avec ces placements financiers, en plus de votre part des loyers, vous bénéficiez de la réduction d’impôts offerte par ces dispositifs.
L’achat de parts dans une SCPI peut être financé par un prêt bancaire.
Enfin, le ticket d’entrée dans une SCPI peut être très faible, contrairement à l’immobilier direct où plusieurs dizaines de milliers d’euros d’investissements sont nécessaires. Vous pouvez investir dans une SCPI à partir de quelques centaines d’euros.
- Si vous êtes propriétaire de votre résidence principale à l’âge de 45 ans, c’est le moment d’agrandir votre patrimoine immobilier en misant sur l’investissement locatif à l’aide de taux de crédit particulièrement attractifs.
- Plusieurs solutions d’investissements immobiliers existent en fonction de vos objectifs : faites le point sur vos besoins avant de vous lancer.
- Si votre projet consiste à réduire vos impôts, le dispositif Pinel et le dispositif Denormandie vous permettent de profiter d’une forte défiscalisation tout en développant votre patrimoine.
- Pour n’avoir aucune gestion locative à réaliser et avec un capital d’investissement de votre choix, pensez à la « pierre-papier » type SCPI. Gardez toutefois en tête que vous ne détiendrez pas un bien immobilier en votre nom.
