Loi Pinel vs Denormandie : comment choisir ?

Depuis janvier 2019, les propriétaires bailleurs peuvent profiter, avec la loi Denormandie, d’une réduction d’impôt s’ils achètent et rénovent un bien situé dans certains quartiers. Ce dispositif récent présente de nombreuses similitudes avec la loi Pinel, notamment en ce qui concerne les avantages fiscaux.

Découvrez tout ce qu’il faut savoir sur la loi Pinel et la loi Denormandie. Et pour faire votre choix plus facilement, retrouvez également un tableau comparatif « loi Pinel vs loi Denormandie ».

La loi Pinel, pour un achat dans le neuf

La loi Pinel offre une réduction d'impôt sur le revenu aux investisseurs qui mettent en location un logement nu neuf durant au moins 6 ans. 

Plusieurs taux de réductions d’impôts

Ce dispositif de défiscalisation immobilière offre au bailleur une réduction d’impôt selon la durée de location :

• 6 ans d’engagement : réduction d’impôt de 12 % ;
• 9 ans d’engagement : réduction d’impôt de 18 % ;
• 12 ans d’engagement : réduction d’impôt de 21 %.

Embedded script : [CTA Page Pinel] - Pourquoi investir en loi Pinel ?

Si vous revendez votre bien immobilier avant la fin d’une de ces 3 périodes de location, vous devrez alors rembourser l’État des réductions d’impôts perçues. À la fin des 6 ou 9 d’engagement initial, vous pouvez prolonger le dispositif par périodes de 3 ans, jusqu’à 12 années maximum. Ensuite, la loi Pinel ne s'applique plus. Mais vous pouvez revendre votre logement pour en acquérir un nouveau et peut-être profiter d’un nouveau dispositif fiscal (ou le même s’il est reconduit par l’État).

La loi Pinel s’adresse à une large population et de nombreux investisseurs imposés peuvent y trouver des avantages. D’ailleurs, environ 94 % des particuliers qui ont investi dans un logement neuf via un dispositif fiscal (Pinel compris) affichent une TMI (Tranche marginale d’imposition) inférieure ou égale à 30 %, selon un sondage PrimeView.

Les zones éligibles

La loi Pinel implique de réaliser votre investissement locatif au sein d’une zone tendue. Il s’agit des secteurs où le marché de l’immobilier voit la demande bien plus élevée que l’offre. Avec ce dispositif, l’objectif du gouvernement est de stimuler la création de logements neufs dans les secteurs les plus recherchés. 

C’est pourquoi l’administration fiscale a classé les différentes villes de France selon la tension du marché immobilier en zone A, A bis, B1, B2 et C. La loi Pinel reprend ce classement. Elle ne s’applique dorénavant que dans les zones A, A bis et B1, seuls secteurs éligibles pour profiter de la réduction fiscale.

Les villes situées en zones B2 et C ne sont plus éligibles à la loi Pinel depuis le 1^er janvier 2018. 

Quelles conditions pour bénéficier du dispositif Pinel ?

Pour profiter d’une réduction d’impôt avec la loi Pinel, il vous faut respecter certains paramètres liés au logement et au locataire mais aussi à la zone d’investissement :

• Vous devez acheter un bien neuf ou en VEFA (vente en l'état de futur achèvement), un local transformé en logement d'habitation ou un bien faisant l'objet de travaux de réhabilitation.
• L’habitation doit être en phase avec la réglementation thermique RT 2012 (et bientôt RT 2020).
• Vous ne devez pas acheter plus de 2 habitations par an en loi Pinel, avec un plafond de 300 000 € (ou alors, votre ou vos appartements ne seront simplement plus couverts par ce dispositif de défiscalisation immobilière).
• Votre locataire ne doit pas appartenir à votre foyer fiscal. Il peut, toutefois, faire partie de votre famille.
• Votre locataire doit avoir des revenus fiscaux inférieurs aux plafonds de ressources définis par l’État et mis à jour chaque année.
• Il doit s’agir de la résidence principale du locataire.
• L’engagement en termes de location doit courir sur 6 ans minimum.
• Le montant des loyers ne doit pas dépasser les plafonds indiqués par l’État, mis à jour chaque année.
• Vous devez louer votre appartement dans l’un des secteurs suivants : 
  • zone A et A bis - Paris, Côte d’Azur, Lille, Lyon et d’autres agglomérations et villes où les loyers et les prix des logements sont particulièrement élevés ;
  • zone B1, qui réunit de grandes agglomérations, une partie de la grande couronne parisienne et les départements d’outre-mer.

Les plafonds de loyers et de ressources varient en fonction des zones. En 2019, par exemple, le plafond pour une personne seule en zone A Bis était de 38 236 €. Il était de 31 165 € en zone B1. 

Embedded script : [CTA Simulateur] Eligibilité Pinel

La loi Denormandie pour les biens immobiliers à rénover

Le calcul de la réduction d'impôt Denormandie prend en compte le prix de revient net du bien immobilier, c’est-à-dire le prix d’achat et les dépenses liées aux travaux de rénovation.

Si la loi Denormandie est similaire à la loi Pinel, l'obligation de réaliser des travaux importants est ce qui la différencie de cette dernière.

Les taux de réduction d’impôt du dispositif Denormandie

Comme pour la loi Pinel, le dispositif de défiscalisation Denormandie permet de bénéficier d’une réduction d’impôt. Elle se calcule sur le montant total de votre investissement en fonction de la durée de mise en location du logement :

• 12 % pour 6 ans révolus de location ;
• 18 % pour 9 ans révolus de location ;
• 21 % pour 12 ans révolus de location.

Embedded script : CTA - Bevouac - Investissement locatif

Exemple : 

Vous faites l’acquisition d’un logement au prix de 150 000 €. Le coût des dépenses de rénovation éligibles atteint 60 000 €. Cela vous fait un total de 210 000 €. Vous décidez de louer ce logement pendant 9 ans, puis, à terme, de prolonger la période de location de 3 ans. Avec cet investissement, vous profitez alors d'un avantage fiscal de 44 100 € (210 000 x 21 %) sur 12 ans.

Les zones éligibles

Si elle partage certaines similitudes avec la loi Pinel, la loi Denormandie ne vise pas le même type de logements. Destinée à l’immobilier ancien, elle a pour objectif de redynamiser les villes au parc immobilier dégradé et de lutter contre les logements insalubres. Au total, plusieurs centaines de villes – le plus souvent des communes de taille moyenne situées partout en France – sont éligibles au dispositif. 222 font partie du plan « Action cœur de ville » et les autres ont signé la convention d'opération de revitalisation de territoire (ORT). 

Un investissement en loi Denormandie implique donc de réaliser les travaux nécessaires pour réhabiliter le logement ciblé. En contrepartie, vous bénéficiez d’une intéressante réduction d’impôt et vous donnez de la valeur à votre bien en vue d’une future revente, au terme du dispositif.

Quelles conditions pour bénéficier du dispositif Denormandie ?

Pour être éligible à cette nouvelle loi de défiscalisation, vous êtes tenu de respecter des conditions liées à la zone d’investissement, au logement, aux travaux ainsi qu’au locataire.

• D’investir  avant le 31 décembre 2022 dans un logement situé dans :
  • une des 222 communes labellisées « Coeur de ville » ;
  • ou une des communes sous convention d'opération de revitalisation de territoire (ORT).
• De rénover ce logement à hauteur d’au moins 25 % du prix de son acquisition.
• De confier des travaux de rénovation à un professionnel certifié reconnu garant pour l'environnement (RGE).
• De faire réaliser des travaux visant à :
  • améliorer la performance énergétique de l’habitation ;
  • moderniser, assainir ou aménager des surfaces habitables ;
  • créer de nouvelles surfaces habitables.
• De louer le bien immobilier en location non meublée durant au moins 6 ans.
• De louer votre logement sous un plafond de loyer identique à ceux imposés par le dispositif Pinel.
• De louer à des personnes ayant des revenus inférieurs aux mêmes plafonds que ceux imposés par le Pinel neuf.

Comparaison entre la loi Pinel neuf et la loi Denormandie

Découvrez un comparatif des lois Pinel / Denormandie puis quelques conseils d’Ooinvestir selon votre profil d’investisseur.

Embedded script : [CTA Guide] Investissement locatif

Le tableau comparatif Pinel / Denormandie

La loi Denormandie est une extension du dispositif Pinel neuf. Son fonctionnement en termes de réduction d’impôt et de plafonds est donc très similaire au premier dispositif.

* Les sommes au-delà de ce montant ne sont pas prises en compte dans la base de calcul de la réduction d'impôt.

 Quel dispositif selon son profil d’investisseur ?

Le dispositif Denormandie s’adresse donc plus aux investisseurs souhaitant acheter dans des zones plus rurales, dans des biens immobiliers anciens à remettre à neuf. Le principal avantage sera le prix d’achat, fortement plus bas en raison de la zone d’investissement et du coût des travaux à prévoir. 

Le dispositif Pinel s’adresse davantage à ceux qui souhaitent profiter d’un logement pouvant être mis en location tout de suite, profitant des nouvelles normes. La garantie décennale, spécifique à l’immobilier neuf et qui couvre certains éventuels dommages, séduit également de nombreux investisseurs Pinel.