5 pièges à éviter pour réussir votre investissement immobilier locatif
Sommaire
Vous rêvez de devenir investisseur immobilier ? Pour que ce rêve ne vire pas au cauchemar, vous devez prendre quelques précautions avant de vous engager. Emplacement du bien, objectif à terme, calcul de la rentabilité, étude du marché local, travaux à envisager, impacts fiscaux… Plusieurs paramètres sont à intégrer pour sécuriser votre investissement et faire fructifier avec sérénité votre futur patrimoine. Voici les conseils d’Ooinvestir pour faire de votre investissement immobilier un succès.
Erreur n° 1 : se précipiter dans son projet
Construire un patrimoine s’envisage sur le long terme. Généralement, les investissements immobiliers ne deviennent réellement gagnants qu’au bout de quelques années, surtout si vous financez votre achat avec un crédit immobilier.
Prenez le temps de vous poser toutes les bonnes questions. La première d’entre elles porte sur votre ou vos objectifs. Que recherchez-vous ? Des rendements immédiats ? Une plus-value à terme, pour assurer votre retraite par exemple ? Vous souhaitez diminuer drastiquement vos impôts sur les revenus en vous appuyant sur un dispositif comme la loi Pinel, ou vous constituer un patrimoine sans avantages fiscaux particuliers ? Bien définir les contours de votre projet immobilier vous permettra de faire les bons choix, notamment sur le type de logement, son prix et sa localisation.
Erreur n° 2 : céder au coup de cœur sur un logement
Gardez toujours à l’esprit que le logement ne sera pas votre résidence principale : l’appartement ne doit pas plaire seulement à son propriétaire, mais d’abord au potentiel locataire ! Avant tout, c’est la rentabilité qui doit guider vos choix. Vous avez un coup de cœur pour un bel appartement plein de cachet, mais éloigné du centre-ville ? De nombreux locataires sensibles à l’emplacement pourraient passer leur chemin.
Un coup de cœur peut aussi vous pousser à dépasser le budget que vous vous étiez fixé. Même si les taux d’intérêts sont bas, vous devez vous assurer que les mensualités de votre crédit à rembourser vous permettront de maintenir votre rentabilité et d’atteindre, par exemple, vos objectifs de dégager des revenus supplémentaires grâce à la location d’un bien. Assurez-vous aussi du loyer que vous pouvez espérer percevoir chaque mois. Enfin, un coup de cœur ne doit pas vous faire oublier de considérer l’état exact du logement : si des travaux sont à prévoir, ces frais supplémentaires viendront réduire la rentabilité du projet.
Erreur n° 3 : ne pas prendre en compte les frais annexes du projet
Ne confondez pas rentabilité brute et rentabilité nette. Dans le premier cas, le calcul se base simplement sur le rapport entre les revenus tirés de la location et le prix d’achat du logement. Avec la rentabilité nette, tous les frais annexes sont déduits des loyers perçus. La différence peut vite devenir colossale. Par exemple, des travaux dans la résidence peuvent amputer durablement votre rendement. Si la gestion de votre bien est assurée par une agence immobilière, pensez aussi à intégrer les frais de gestion. Les impôts locaux, avec la taxe foncière annuelle, doivent aussi être pris en compte. Il faut également intégrer les frais de notaires et les frais d’agence immobilière.
Enfin, ne négligez pas les conséquences sur vos impôts. En effet, si un dispositif tel que la Loi Pinel peut venir vous apporter des avantages fiscaux durables, un autre régime de location pourra au contraire faire augmenter vos impôts et, au final, réduire votre rentabilité.
Prévoyez aussi des périodes de vacances locatives, c’est-à-dire les périodes sans locataire dans votre appartement. Par exemple, entre 2 locations ou le temps de réaliser quelques travaux dans le logement.
Erreur n° 4 : ne pas étudier le marché immobilier local
Chaque ville de France présente des spécificités sur son marché locatif. Si à Paris, les prix de l’immobilier affolent les compteurs, d’autres micro marchés existent dans chaque région. Premier conseil à tous les investisseurs : renseignez-vous sur la demande locative dans la ville que vous ciblez ! Si la proximité des transports et des commerces constitue un important facteur d’attractivité, il reste essentiel de vérifier le dynamisme du marché, par exemple en surveillant le nombre de logements mis en location dans le quartier et la durée moyenne pour être loué.
Intéressez-vous également au facteur démographique. Une population en hausse dans la ville ciblée ira de pair avec une demande croissante sur le marché locatif. Vous pouvez enfin solliciter les avis des agents immobiliers et vous éviter une coûteuse erreur : un loyer potentiel surestimé ou, pire, un appartement qui ne trouve pas de locataire.
Erreur n° 5 : ne pas penser à la revente du logement
Sauf si vous envisagez de vous installer un jour dans le logement, il faut, avant même l’achat, penser à la vente ! Impossible de prédire le prix de vente dans quelques années. Cependant, des indicateurs comme le dynamisme de la région, la proximité du centre-ville, un projet d’installation de grande infrastructure (transports, entreprise, loisirs) révèlent une tendance plutôt positive sur l’attractivité de votre bien.
Attention, si vous envisagez d’investir dans un projet immobilier adossé à des avantages fiscaux, des contraintes peuvent exister. Par exemple, si vous faites le choix d’un appartement en loi Pinel, vous bénéficierez de réduction d’impôts en contrepartie d’un engagement à laisser le bien sur le marché locatif pendant une durée de 6, 9 ou 12 ans. Plus le bien restera longtemps en location, plus les avantages fiscaux seront intéressants. Mais si le logement est mis en vente avant le terme de votre engagement, vous perdrez le bénéfice du dispositif et les réductions d’impôts seront à rembourser.
De la même manière, avec un investissement en Censi-Bouvard, c’est-à-dire en résidence services (résidence étudiante ou résidence pour personnes âgées), vous vous engagez à laisser le bien en location au moins 9 ans. La vente ne peut intervenir avant sous peine de perdre l’avantage fiscal. Assurez-vous donc bien de ne pas avoir besoin des sommes investies avant la fin de cette période.
