Le prêt relais, la solution pour acheter sans avoir encore vendu

Votre premier achat immobilier devient trop petit, parce que la famille s’agrandit ou pour toute autre raison ? Mais comment faire coïncider parfaitement l'achat de votre nouveau bien avec la vente du premier ? Si les dates ne s’alignent pas, vous pourriez être contraint de prendre un appartement en location, le temps de vendre l’actuel et d’acheter le nouveau. Sauf si vous passez par un prêt relais. Ooinvestir vous éclaire sur les atouts et les risques de cette option.

Prêt relais : tout ce qu'il faut savoir

Le prêt relais est une solution d’emprunt à durée déterminée qui s’inscrit dans un objectif très précis : acquérir un bien immobilier ou un logement avant d’avoir vendu son précédent.

Les généralités du prêt relais

Le prêt relais s’adresse à 3 catégories de personnes :

• les propriétaires ;
• les secundo-accédants ;
• les investisseurs locatifs entre 2 biens immobiliers.

Les primo-accédants ne sont pas concernés par le prêt-relais.

Le primo-accédant désigne toute personne qui n’a pas été propriétaire de sa résidence principale au cours des 2 dernières années. Autrement dit, le primo-accédant peut être :

• soit propriétaire d’une résidence secondaire sans être propriétaire de sa résidence principale ;
• soit locataire de sa résidence principale depuis au moins 2 ans.

Le montant du prêt relais correspond à une partie de la valeur du bien que vous mettez en vente afin d’en acquérir un autre.

Les caractéristiques du prêt relais

Le prêt relais vous permet de pallier financièrement la période entre l’achat du nouvel immeuble et la vente du premier. Autrement dit, ce montant finance le temps de conclure votre opération, pour ne pas vous bloquer dans votre acquisition.

En général, 3 éléments caractérisent le prêt relais :

• un prêt immobilier de moins de 24 mois en général : en effet, le coût du prêt dépend de sa durée. Plus celle-ci est longue, plus les intérêts et les frais d’assurance augmentent ;
• l’absence d’indemnités de remboursement anticipé (IRA) ;
• un fonctionnement identique aux crédits in fine : dans la plupart des cas, vous rembourserez uniquement l’assurance emprunteur et la somme des intérêts pendant les premiers mois, puis, le capital lors de la vente de l’ancien immeuble.

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Les différents types de prêt relais

Vous avez le choix entre 3 types de prêt relais.

Le prêt relais acquisition ou prêt relais adossé

Il s’agit d’un type de crédit complété par un prêt immobilier classique. Ce prêt est généralement utilisé lorsque le coût de la vente de votre bien actuel ne suffit pas à financer l’intégralité du nouveau bien, même en cas d’apport personnel.

Ainsi, lorsque le coût du nouveau logement est supérieur à celui du premier, votre banque vous accorde un prêt relais qui intègre votre ancien crédit en cours de paiement et le nouveau crédit : c’est le système de l’adossement du prêt relais.

Le prêt relais sec

À la différence du prêt relais adossé, le prêt relais sec est celui que la banque vous accorde en vue de financer un nouveau bien immobilier dont la valeur financière est inférieure à celle de votre ancien logement. Il est également accordé si le nouvel immeuble est plus cher mais que vous disposez d’apports personnels qui couvrent l’achat.

Comme tout crédit immobilier, pour obtenir un prêt relais sec, vous devrez prouver une situation financière stable. La banque prend en compte votre salaire net et vos charges mensuelles pour vérifier que l’écart entre les prix d’achat et de vente pourra être réellement couvert par vos apports personnels.

Le prêt relais rachat

Cette formule consiste à faire racheter votre prêt relais par une banque en vue de lisser l’ensemble de vos mensualités restantes.

Une mécanique utile, notamment lorsque vous avez atteint votre taux d’endettement maximum en raison des seules mensualités du prêt relais. Ce rachat permet d’allonger la période de validité du prêt pour réduire la mensualité. Toutefois, à terme, le prêt relais rachat demeure une option onéreuse.

Le calcul du prêt relais

En général, la banque prend en compte entre 50 et 80 % (souvent 70 %) de la valeur de votre ancien logement mis en vente pour vous accorder le prêt relais. Un tel ratio (bien que librement déterminé par les établissements financiers) permet d’intégrer le risque que vous ne réussissiez pas à vendre le bien au prix, et que vous deviez accepter une baisse du prix de vente.

C’est aussi l’une des raisons pour lesquelles vous devez bien préparer votre demande de crédit relais en vous faisant accompagner par des professionnels. Cela rassure la banque quant à la solvabilité de l’opération.

Vous mettez en vente votre logement familial à Bordeaux pour 500 000 euros, alors que vous avez un crédit en cours avec un capital restant dû de 200 000 euros. Dans ce cas, le montant du prêt relais sera évalué en tenant compte de 70 % de 500 000 euros, soit 350 000 euros - 200 000 euros : soit 150 000 euros à vous accorder.

Le taux d’un prêt relais

Les taux d'intérêt des prêts relais sont, dans la plupart des cas, plus élevés que ceux des crédits immobiliers classiques. Par exemple, à l’été 2023, le taux moyen d’un prêt relais avoisinait les 4 %.

Les avantages du prêt relais

Une liquidité immédiate pour les vendeurs

L'un des atouts clés du prêt relais pour les vendeurs : la possibilité d'obtenir une liquidité immédiate. Plutôt que d'attendre la vente de leur propriété actuelle, les vendeurs peuvent utiliser le prêt relais pour acquérir rapidement une nouvelle maison.

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Une souplesse de remboursement pour les acquéreurs

Les acquéreurs bénéficient également de la souplesse offerte par le prêt relais. Le paiement du prêt peut être différé jusqu'à la vente de leur propriété existante, ce qui facilite la transition financière entre les 2 transactions.

La tranquillité d'esprit

Le prêt relais intervient pour un particulier qui se retrouve à la fois en situation de vendeur et d’acheteur. Cette solution contribue à éliminer l'anxiété liée à la synchronisation des transactions immobilières.

En tant que vendeur, vous ne craignez pas de ne pas vendre dans les temps. Et en tant qu’acheteur, vous sécurisez votre nouveau bien, sans attendre la vente du précédent.

Les risques et limites du prêt relais

Le secteur de l’immobilier n’est pas toujours stable. Et cette instabilité ne joue pas toujours en faveur de la vente à court terme d’un bien immobilier. Le constat est particulièrement vrai dans les zones où la demande est inférieure à l’offre.

Dans tous les cas, même si vous n'avez pas pu vendre votre bien, la banque est en droit de vous exiger de rembourser le prêt relais à l’échéance convenue.

Ainsi, si la vente prend plus de temps que prévu, vous pourriez être confronté à des coûts d'intérêt élevés.

C’est pourquoi dans certains cas les emprunteurs sont contraints de revoir à la baisse leur prix de vente afin de rembourser la banque.

Si vous n’arrivez pas à vendre le bien, il est possible de négocier, auprès de votre banque, quelques mois supplémentaires. Cette astuce peut vous sauver la mise en cas de promesse de vente imminente. Si vous ne trouvez aucun preneur, vous pouvez demander une mutation de votre prêt relais en prêt amortissable ordinaire. De quoi obtenir un différé sur une plus longue période. Ainsi, vous pourrez par exemple mettre le bien en location et rembourser l’emprunt de la banque grâce aux revenus générés par la location.

Comment obtenir un prêt relais ?

Pour obtenir un prêt relais, plusieurs étapes sont à observer, comme pour n’importe quel crédit. Mais dans tous les cas, votre bien actuel sera la clé.

Les étapes à suivre

1. L’évaluation de la valeur de la propriété existante

Il s’agit de faire évaluer votre bien immobilier actuel. À cette étape, la banque vous demande de présenter au moins 2 estimations de votre bien réalisées par des professionnels. À défaut, il faudra présenter un mandat de vente exclusif attribué à un agent immobilier sur le bien.

Cette mesure permet à la banque de déterminer le montant possible du crédit.

Si vous avez un crédit immobilier en cours, c’est le moment de vous renseigner sur le capital restant dû. Ce montant entrera aussi dans le calcul du prêt relais.

2. Le calcul du montant du prêt relais

En fonction de la valeur estimée du bien à vendre, le montant du prêt relais sera déterminé. C’est la 2^e étape : une simulation du montant de votre prêt relais.

Si les simulateurs en ligne peuvent vous aider, le meilleur moyen reste de consulter un courtier ou un professionnel qui vous aidera à faire un bon calcul.

3. La recherche du meilleur financement

À vous de mettre toutes les chances de votre côté pour obtenir le meilleur crédit !

Trouver le meilleur crédit, c’est faire le tour des banques ou se fier à des courtiers ou des professionnels en négociation immobilière. En fonction de votre profil et de votre projet, un professionnel saura vous accompagner pour trouver le meilleur financement sur-mesure ! Il pourra également vous aider à trouver d’éventuelles alternatives au crédit relais, telles que le prêt achat-revente.

Le prêt relais est généralement assorti de garanties, telles qu’une première hypothèque sur la propriété actuelle.

4. La constitution de votre dossier

Dans la recherche d’un crédit, cette étape est nécessaire. Il s’agit de présenter un dossier solide à la banque.

La présentation d’un plan de vente peut rassurer certains prêteurs. Certaines banques peuvent en effet exiger un plan détaillé de la manière dont vous comptez vendre votre ancienne propriété. C’est, là encore, toute l’utilité d’un courtier ou professionnel de l’immobilier.

Un professionnel du crédit immobilier saura valoriser votre demande afin de défendre votre sollicitation de prêt.

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À la banque, vous devrez fournir :

• un titre de propriété et un mandat de vente d’une agence immobilière ;
• un justificatif de vos revenus : c’est le cas de vos 3 derniers avis d’imposition, vos 3 derniers bulletins de salaire, etc. ;
• un justificatif de votre capacité de remboursement (relevés bancaires, tableaux d’amortissement de vos crédits en cours, etc.).

En tout état de cause, l’immobilier est un secteur dynamique, et les conditions économiques peuvent influencer l'approbation d'un prêt relais. En période de stabilité, les banques peuvent se montrer plus enclines à offrir des prêts relais. Il est donc essentiel de surveiller le marché et de s'adapter en conséquence avec l’accompagnement d’un professionnel.

Comparaison : prêt relais vs options de financement classiques

1. Le prêt relais intervient lorsque l'achat d'un nouveau bien immobilier précède la vente de l'actuel.
2. Il a l’avantage d’offrir une liquidité immédiate et une souplesse de remboursement de son prêt.
3. En raison de l’instabilité du secteur de l’immobilier, la vente à court terme du précédent bien immobilier n’est pas toujours simple, ce qui peut causer des difficultés quant au remboursement à temps du crédit bancaire.
4. Comparé aux autres options de prêt, le taux d’intérêt du prêt relais reste relativement plus élevé.