Les différents types de prêts immobiliers

Qu’il s’agisse de réaliser un projet de vie ou un investissement, l’immobilier vous offre de nombreuses possibilités.  Achat de votre résidence principale, d’une maison de vacances ou encore investissement locatif, chaque projet possède des caractéristiques spécifiques. Il a toutefois un point commun : son financement passe majoritairement par l’obtention d’un ou de plusieurs crédits immobiliers. Pluriel, l’univers du crédit immobilier propose différentes solutions libres ou réglementées pour votre achat immobilier. Ooinvestir passe pour vous en revue les différents types de prêts immobiliers.

Les prêts libres

Avec le prêt dit « libre », vous négociez les conditions du crédit avec votre banquier dans le respect des dispositions du Code de la Consommation qui regroupe notamment la législation applicable au crédit. Au-delà du taux, de nombreux points du contrat de prêt sont tout à fait négociables : garantie, frais de dossier, modularité ou report de la mensualité, pénalités de remboursement anticipé.  

Le prêt classique amortissable

Crédit immobilier le plus répandu, il est compatible avec tous les projets immobiliers. Le remboursement du capital emprunté est étalé durant toute la durée du prêt (la période d’amortissement). De fait, votre mensualité intègre une part de ce capital, les intérêts dus au prêteur et le coût de l’assurance emprunteur. Ce crédit est totalement amorti, c’est-à-dire remboursé, lorsque vous avez dûment payé sa dernière mensualité.

Ses avantages

Le crédit amortissable offre de nombreux avantages liés à la maîtrise du risque : 

• un remboursement étalé dans le temps ;
• un taux plus avantageux que les autres types de prêts ;
• la garantie du prêteur n’implique pas d’assurance vie avec nantissement c’est-à-dire de clause désignant le prêteur bénéficiaire d’un produit d’épargne.

Proposée par les banques et les organismes de crédit, l’offre en matière de crédit amortissable est de fait très large et permet de faire jouer la concurrence.

Ses inconvénients

Les inconvénients de ce type de crédit sont tout à fait acceptables sauf en cas de revente trop rapide.

• Plus la durée d’amortissement est longue, plus les taux sont élevés.
• Les intérêts étant remboursés prioritairement, le capital restant demeure élevé même après plusieurs années de remboursement.

Pour quel profil d’emprunteur ?

Les crédits amortissables s’adressent à tous les emprunteurs jugés solvables par le prêteur. Cet emprunt s’avère particulièrement adapté si, en tant qu’emprunteur, vous disposez de revenus moyens et que vous souhaitez ne pas revendre trop rapidement le logement acquis.

Le prêt in fine

Dans le cadre d’un prêt in fine, le capital emprunté est remboursé en une seule fois en fin de prêt. La constitution du capital nécessaire à ce remboursement est assurée via un produit de placement qui peut être une assurance vie par exemple. Lorsque la somme placée et les intérêts générés atteignent le montant emprunté, la banque se rembourse intégralement. La mensualité versée par l’emprunteur au prêteur ne sert, elle, qu’à payer les intérêts.

Son principal Avantage

Le prêt in fine est surtout vu comme un outil de défiscalisation. En optant par exemple pour le mécanisme fiscal du déficit foncier, vous pouvez déduire les intérêts élevés de ce crédit de vos revenus locatifs. Le déficit foncier permet de déduire jusqu’à 10700 euros par an.

Ses inconvénients

Le prêt in fine reste une solution limitée à des cas très particuliers.

• L’emprunteur doit disposer d’un solide capital de départ qui reste bloqué durant toute la durée du prêt.
• La durée du prêt, liée à la performance du placement choisi, est aléatoire.

Pour quel profil d’emprunteur ?

Le prêt in fine s’adresse aux investisseurs, qui souhaitent se placer sur le marché de la location, disposant de revenus importants et désirant réduire leur imposition grâce à la déductibilité des intérêts. 

Le prêt relais

Le prêt relais est mis en place pour réaliser l’achat d’un nouveau logement avant la revente du précédent. Il permet d’emprunter une somme équivalente à 50 à 80 % de la valeur expertisée de ce dernier, déduction faite du capital restant dû au titre du crédit immobilier en cours. Accordé à un taux généralement très faible, il octroie 12 à 24 mois à l’emprunteur pour réaliser sa vente et rembourser le capital emprunté. Les intérêts sont généralement cumulés et déduits du fruit de la vente. L’emprunteur ne s’acquitte mensuellement que des frais de l’assurance de son prêt relais.

Ses avantages

Couramment pratiqué, le prêt relais est bien maîtrisé.

• Il permet de saisir l’opportunité immobilière que vous ne souhaitez pas manquer.
• Les taux pratiqués sont faibles.

Ses inconvénients

Ses inconvénients doivent néanmoins être bien pesés avant de vous lancer.

• L’addition des coûts d’un prêt relais est assez significative : les frais de garanties, les indemnités de remboursement anticipé et les éventuels intérêts.
• L’équilibre budgétaire de l’emprunteur repose sur la vente dans le temps imparti du logement sur lequel s’appuie le prêt relais.
• Une non-vente du logement peut obliger à baisser drastiquement son prix. 

Pour quel profil d’emprunteur ?

Le prêt relais s’adresse à la plupart des acheteurs qui ne peuvent supporter le poids budgétaire de 2 crédits immobiliers. 

Les prêts réglementés, qu'est-ce que c'est ?

Ce type de prêt est dit réglementé car son accès, ses caractéristiques et sa destination sont définies par la loi. Cette contrepartie légale pour des prêts aidés par l'Etat est généralement destinée à faciliter un achat de résidence principale.

Le Prêt à Taux Zéro (PTZ)

Ce prêt immobilier réglementé permet aux acquéreurs non propriétaires de leur résidence principale depuis au moins 2 ans, et disposant de revenus inférieurs au plafond légal, de bénéficier d’un prêt sans intérêts. Ce prêt aidé par l’Etat permet de financer jusqu’à 40 % de l’achat ou la construction d’un logement en zone éligible c’est-à-dire figurant à ce titre dans le plan de zonage du PTZ. Ce prêt complémentaire est adossé à un ou plusieurs autres crédits immobiliers libres ou réglementés pour financer la totalité du montant nécessaire à l'opération.

Ses avantages

Ce crédit est un excellent tremplin à la primo-accession :

• compensation de l’absence d’apport personnel ;
• absence de frais de dossier ou d’intérêts intercalaires ;
• remboursement différé : après 5, 10 ou 15 ans ;
• un coût global de l’opération diminué par l’absence d’intérêts ;

Ses inconvénients

Ses inconvénients restent très limités.

• Le logement acquis ne peut être loué pendant au moins 6 ans (sauf cas particuliers prévus par la loi).
• Les biens immobiliers anciens sans travaux de rénovation ne sont pas éligibles au PTZ.

Pour quel profil d’emprunteur ?

Le PTZ est particulièrement adapté aux ménages de la classe moyenne ne disposant pas d’apport personnel qui font face à des prix immobiliers élevés dans la zone où ils souhaitent investir. L’obtention d’un PTZ consolide considérablement votre dossier de demande du prêt classique qui viendra s’adosser à ce dernier.

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Le prêt d’accession social (PAS)

Accordé aux acquéreurs d’une résidence principale, dans l’ancien comme dans le neuf, disposant de revenus inférieurs au plafond légal, le prêt d’accession social permet de financer la totalité de l’opération. 

Ses avantages 

Optimisé pour les personnes aux revenus modestes, il offre de nombreux avantages financiers :

• un taux avantageux plafonné par la loi ;
• des frais de dossier plafonné à 500 € ;
• une exonération de la taxe de publication foncière.

Ses inconvénients

La couverture du risque implique quelques inconvénients.

• Il ne finance pas les frais de notaire.
• Le logement acquis ne peut être loué pendant au moins 6 ans.
• La garantie du prêteur passe nécessairement par une prise d’hypothèque.

Pour quel profil d’emprunteur ?

Accordé sous conditions de ressources, le prêt d’accession social est conçu pour les personnes aux revenus modestes désireuses d’acquérir leur résidence principale. 

Le prêt conventionné

D’une durée de prêt de 5 à 35 ans, le prêt conventionné est accordé sans conditions de ressources pour l’acquisition d’une résidence principale, sa construction ou les travaux nécessaires à sa rénovation. 

Ses avantages

Un prêt taillé sur mesure pour les bénéficiaires de la CAF :

• Il peut financer 100 % du montant de l'acquisition.
• Il ouvre droit à la perception de l’Aide personnalisée au logement (APL).
• Les frais de dossier sont réduits.
• Les frais d’acte notarié sont réduits.

Ses inconvénients

Les contraintes sont assez impactantes.

• Le taux d’intérêt est plus élevé que pour un crédit immobilier classique.
• Le logement acquis ne peut être loué pendant au moins 6 ans (sauf cas particuliers prévus par la loi).
• La garantie du prêteur passe nécessairement par une prise d’hypothèque.

Pour quel profil d’emprunteur ?

Ce type de prêt aidé par l’Etat peut permettre de financer la totalité de l’opération d’un particulier à la solvabilité jugée insuffisante par les banques.

Un prêt immobilier peut être lié à un taux fixe ou un taux variable. Dans le premier cas, le taux est figé à la signature de l'offre de prêt. Dans le second, le taux varie à la hausse ou à la baisse en fonction de l'évolution des marchés internationaux. Si vous contractez un prêt à taux variable, assurez-vous qu'il est solide ; c'est-à-dire que son évolution à la hausse ne pourra pas dépasser un seuil incompatible avec votre capacité de remboursement !

Loin d'être monolithiques, les prêts immobiliers s'adaptent à de très nombreuses situations. Libres ou réglementés, uniques ou associés, ils permettent le financement sur-mesure de votre achat immobilier. Parlez-en à votre banquier ou à votre courtier : ce spécialiste des crédits saura vous guider vers le type d'emprunt le plus adapté. La garantie d’un plan de financement adapté à votre situation ! Retenez néanmoins qu’un crédit immobilier passe par un contrat qui vous engage à moyens ou longs termes.