Quelles sont les 7 étapes d’un crédit immobilier ?
Sommaire
La réalisation et le financement de votre projet immobilier peuvent passer par la mise en place d'un crédit immobilier. Contracter un crédit immobilier vous engage pour plusieurs années, tout en impliquant une mensualité généralement conséquente. Un bon crédit immobilier ne se limite pas à un taux compétitif ! C’est avant tout un crédit maîtrisé qui permet la signature de votre acquisition tout en préservant votre budget. Son obtention nécessite un parcours immobilier méthodique : étape par étape. Passage en revue de ce parcours bancaire incontournable, de la recherche du bon établissement au déblocage des fonds, garant de la réussite de votre projet d'achat immobilier !
Étape 1 : évaluer votre capacité de financement
Vous le savez, votre équilibre budgétaire doit pouvoir supporter la mensualité de remboursement. Les banques estiment que le taux d'endettement d'un ménage ne devrait jamais dépasser 30 à 40 % du revenu mensuel disponible. Partant de ce taux, et en tenant compte des crédits de toutes natures déjà contractés (crédit à la consommation et crédit auto par exemple), vous devez calculer la mensualité maximale de votre futur crédit immobilier.
Bien évidemment, à mensualité constante, l’allongement de la durée du prêt augmente ce dernier. Une évaluation précise de votre capacité de financement doit vous amener à formuler une offre d'achat puis signer une promesse de vente pour le logement convoité (appelée aussi compromis de vente) à un prix compatible avec vos possibilités d'emprunt. Une évaluation de votre capacité d’emprunt qui vous permet aussi de solliciter très précisément plusieurs banques.
Étape 2 : identifier et comparer les différentes solutions d'emprunt immobilier
Constitué de différentes solutions, substituables ou superposables, le crédit immobilier est un produit bancaire très concurrentiel. Une diversité qui doit vous inciter à comparer les différentes solutions d'emprunt et à faire jouer la concurrence. Ce travail d'identification et de comparaison s’avère plutôt complexe. Il mérite par conséquent l'intervention d'un spécialiste du financement immobilier. Plateforme Internet spécialisée ou courtier en financement, n’hésitez pas à confier les ressorts de votre projet à un professionnel. Ce courtier, personne physique ou dématérialisée, saura vous proposer la meilleure option, c'est-à-dire une solution taillée sur mesure pour répondre à votre profil emprunteur et aux caractéristiques de votre projet immobilier. Les contacts de votre courtier avec de nombreuses banques lui permettront de vous obtenir le montant nécessaire à votre acquisition au meilleur taux possible assorti de mensualités supportables.
Étape 3 : monter votre dossier de demande de prêt
Vous avez identifié la meilleure offre de prêt ? Il vous faut maintenant monter votre dossier de demande auprès de l'organisme prêteur. Il s’agit d’un ensemble de documents à réunir pour convaincre l'établissement bancaire de la pertinence de votre achat immobilier et de votre capacité à rembourser le montant emprunté et les intérêts tout en préservant l’équilibre de votre budget. Concrètement, vous devrez fournir à la banque ou l'organisme de crédit concerné une copie de :
- votre promesse de vente (le compromis signé chez votre notaire) ;
- votre pièce d'identité ;
- vos 2 derniers avis d'imposition ;
- vos 3 dernières feuilles de paie ;
- votre justificatif de domicile (facture d’eau ou d’électricité).
Un dossier complet facilite son instruction et ouvre la voie à une réponse rapide de votre demande de crédit immobilier. Attention, votre banquier est en droit d'exiger de voir les originaux des documents photocopiés que vous lui remettez. Pensez à les prendre avec vous pour ne pas perdre de temps !
Étape 4 : obtenir un accord de la banque et ouvrir un compte
Vous avez déposé votre dossier de demande prêt immobilier ? Il vous faut désormais patienter 1 à 3 semaines pour obtenir un accord de principe. Attention ! Ce dernier ne vaut pas engagement définitif de la banque. Il est émis avec les réserves d'usage et reste officieux. Votre dossier est en effet transmis au service des engagements de l'établissement prêteur qui va quantifier précisément le risque. Concrètement, ce service spécialisé va vérifier votre capacité à rembourser le capital emprunté. Taux d'endettement, montant de l'apport personnel, tenue de votre compte courant et situation professionnelle font l'objet d'une analyse plus poussée. La banque concernée vous demande parallèlement de domicilier chez elle votre compte courant. Appelée clause de domiciliation, cette pratique commerciale est en vigueur dans la plupart des banques. Une vente de produit bancaire forcée en quelque sorte. Ne donnez pas votre signature trop facilement ! N'hésitez pas à négocier une contrepartie à ce transfert de vos revenus dans l'établissement prêteur : un petit geste sur votre taux d'emprunt par exemple !
La banque exige fréquemment la domiciliation des revenus de l’emprunteur en échange de son accord pour un prêt immobilier. Cette pratique est manifestement abusive. Cet accord peut être conditionné à l’ouverture d’un compte l’établissement prêteur mais son titulaire reste libre de domicilier ses revenus là où il l’entend !
Par ailleurs, tout crédit immobilier est lié à une assurance emprunteur. Celle-ci vise à couvrir les accidents de la vie impactant la capacité de remboursement. La banque va systématiquement proposer une assurance que l'emprunteur n'est pas tenu d'accepter. La loi Hamon accorde en effet à l'emprunteur la liberté du choix de son assurance. Faites jouer la concurrence pour obtenir les meilleures garanties au meilleur taux !
Étape 5 : recevoir l'offre de prêt officielle
Dans le cadre d'un projet immobilier financé à crédit, la réception de l'offre de prêt marque la fin d'un parcours administratif assez fastidieux ! L'édition de ce document vaut acceptation définitive de votre demande de crédit. Ce contrat de prêt récapitule toutes les caractéristiques de ce dernier. À sa réception, il convient de vérifier que toutes les composantes négociées avec votre banquier ont été prises en compte. Compte tenu du délai légal de réflexion, vous devez conserver pendant 10 jours les 2 exemplaires de ce document puis les parapher, les signer et les renvoyer le 11ᵉ. Dès réception, la banque envoie un exemplaire au notaire chargé de la transaction immobilière.
Soyez vigilant ! En matière de crédits bancaires, toute offre possède une date limite de signature. Passé ce délai, elle devient caduque et l'emprunteur négligeant doit reprendre l'ensemble de son parcours bancaire. Une négligence qui pourrait rendre nul et non avenu le pré-contrat de vente négocié avec le propriétaire.
Étape 6 : déblocage des fonds et signature de l'acte authentique
À la réception de l'offre de prêt signé, le notaire procède à l'appel des fonds vers la banque. Cette dernière débloque le capital emprunté et l'éventuel apport personnel de l'acheteur puis effectue le virement sur le compte de l'étude notariale. Dès lors, le notaire convoque les parties, le vendeur et l'acquéreur, pour procéder à la signature de l'acte authentique de vente (la réitération du compromis de vente).
Officier public, le notaire a en effet qualité pour régulariser la transaction. L'acte signé par les parties et cosigné par le notaire marque le transfert de propriété du logement concerné. Votre achat est finalisé ! Le notaire se charge ensuite de la répartition des fonds vers :
- le vendeur et sa banque (si nécessaire) ;
- l'État et les collectivités locales au titre des divers droits de mutation ;
- l'agence immobilière ayant conclue la vente ;
- sa propre étude en paiement de ses émoluments.
Étape 7 : rembourser le crédit à la banque
Dans leur grande majorité, les crédits immobiliers contractés en France sont du type « amortissable » : leur remboursement à la banque s'effectue mensuellement durant toute la durée du crédit (de 5 à 35 ans). Chacune de ces mensualités, mentionnées au tableau d'amortissement annexé à l'offre de prêt, se compose des intérêts dus au prêteur, d'une part du capital emprunté et du coût de l'assurance.
L'emprunteur a toutefois la possibilité d'effectuer un rachat de crédit pour bénéficier par exemple de taux plus intéressants ou de rembourser le crédit en cours par apport personnel. Ce rachat de crédit ou ce remboursement peut être assujetti à des indemnités (aussi appelées pénalités dues au prêteur). Celles-ci ne peuvent dépasser 6 mois d'intérêts sur la somme remboursée au taux moyen du prêt et 3 % du capital restant dû avant cette opération de remboursement anticipé.
Compte-tenu des enjeux financiers, un achat immobilier s'effectue la plupart du temps à l’aide d'un prêt immobilier. Le compromis accorde généralement 60 jours à l'acquéreur pour obtenir et formaliser le financement nécessaire au projet. Un délai suffisant à condition de mener très efficacement la recherche de l’établissement prêteur, la constitution du dossier, sa signature et la mise en place du crédit nécessaire. Un peu de rigueur pour concrétiser sereinement votre acquisition !
