Toutes les étapes d'un achat immobilier en détail
Sommaire
Vous envisagez de réaliser un achat immobilier ? Les étapes d'un tel projet peuvent paraître longues et fastidieuses. Tout au long du processus, des professionnels peuvent vous guider dans vos démarches. Zoom sur les étapes-clés d’un achat immobilier réussi.
Définir votre capacité d'achat
Première étape essentielle en vue d’un projet d’achat immobilier : définir avec précision votre capacité d'achat et votre capacité d'emprunt. Dans le cas d'un investissement, l'emprunt couvrira certainement l'ensemble de l'opération afin de ne pas affecter votre capital. Ce montant devra donc inclure le prix du bien immobilier, mais également les frais d'acquisition, qu'il s'agisse de la rémunération du notaire, de celle d'un agent immobilier, des frais bancaires et les taux d’intérêts, ou encore des taxes et impôts dus à l'Etat.
La recherche du bien immobilier idéal : une étape clé
Pour trouver le bien immobilier idéal, qu'il s'agisse d'un appartement ou d'une maison, 2 solutions s'offrent à vous : faire appel à un intermédiaire ou rechercher le bien par vos propres moyens.
Faire appel à un intermédiaire
Plusieurs professionnels de l'immobilier peuvent vous aider à trouver le bien de vos rêves. Il peut s'agir d'un agent immobilier, ou bien d'un notaire qui dispose d'un pôle de négociation immobilière. Ces professionnels maîtrisent parfaitement toutes les étapes d'un achat immobilier et sauront vous guider vers le bien correspondant à votre recherche. Ils effectueront une présélection de logements avant de vous les proposer pour une éventuelle visite. Un véritable gain de temps dans la recherche qui a cependant un coût. L'intermédiaire perçoit une rémunération en contrepartie.
La commission de l'agent immobilier représente généralement entre 3 et 10 % du montant du bien acquis. Toutefois, vous pouvez la négocier à la baisse. À vous de faire valoir vos arguments !
Trouver le bien par vos propres moyens
De plus en plus de sites en ligne publient des annonces de biens immobiliers à vendre. Si cela peut permettre d'éviter des frais de négociation (si le vendeur est un particulier), visiter de nombreux appartements ou maisons peut constituer une étape longue et laborieuse. Par ailleurs, il faut posséder une bonne connaissance du marché pour savoir si les biens sont proposés à un prix juste.
Pour un logement situé en Île-de-France, vous pouvez retrouver l'ensemble des statistiques des dernières transactions immobilières sur le site de la Chambre des notaires de Paris afin de les comparer au prix demandé par le vendeur.
S'engager avec le vendeur
Vous avez trouvé le bien parfait ? Vous allez alors effectuer une offre d'achat. Attention ! Cette offre s'avère un véritable engagement de votre part. Vous serez alors tenu, si le vendeur l'accepte, de signer un avant-contrat. Toutefois, la signature de l'avant-contrat ne pourra intervenir que lorsque l'ensemble des pièces préalables seront réunies.
Les différentes pièces à réunir
Aucun avant-contrat ne peut être valablement signé s'il ne contient, en annexe, certaines pièces destinées à informer l'acquéreur le plus précisément possible sur l'état du bien qu'il envisage d'acheter. Il s'agit d'un dossier de diagnostics techniques comprenant notamment :
- le certificat de mesurage (loi Carrez) ;
- le constat de risque d'exposition au plomb ;
- le DPE (diagnostic de performance énergétique) ;
- l'état des risques naturels, miniers et technologiques ;
- le rapport d'amiante ;
- l'état parasitaire (notamment relatif à la présence ou à l'absence de termites) ;
- le certificat d'assainissement ;
- l'état des installations intérieures de gaz et d'électricité (si elles datent de plus de 15 ans).
En outre, s'il s'agit d'un lot de copropriété (appartement ou garage), le vendeur devra fournir les documents relatifs à la copropriété : le carnet d'entretien de l'immeuble, le règlement de copropriété, et une fiche du syndic regroupant les données financières relatives au lot en vente.
Vous devrez très certainement de votre côté (mais pas obligatoirement) fournir un dépôt de garantie (généralement fixé à un taux de 10 %), qui sera conservé par la comptabilité du notaire durant toutes les étapes de l'achat immobilier. Si la vente se réalise, le montant du dépôt de garantie sera déduit du prix du vente. Si la vente ne se réalise pas de votre fait (en dehors de la non-réalisation des conditions suspensives), son montant sera acquis au profit du vendeur.
L'avant-contrat
Certains agents immobiliers proposent de faire signer à leurs clients un compromis de vente. Il se présente souvent sous la forme d'un imprimé pré-rempli où seules les informations relatives à l'identité des parties, à la désignation du bien et au prix sont à compléter, les autres clauses restant invariables. Cette pratique est déconseillée. En effet, l'avant-contrat s'avère être un véritable engagement entre le vendeur et l'acquéreur. Il comporte tous les engagements des parties et doit être adapté aux particularités de chaque acquisition. La vente définitive ne fait que réitérer de manière authentique, sans en changer les termes, ce qui est prévu dans le compromis. Il doit donc être rédigé avec le plus grand soin par un spécialiste de la rédaction immobilière : le notaire.
L'acquéreur et le vendeur ne sont pas obligés de faire appel au même notaire. Même si 2 notaires interviennent dans les étapes d'un projet d’achat immobilier, cela n'engendre pas de coût supplémentaire pour le client. Les notaires se partagent entre eux la rémunération, fixée par la loi de manière identique pour tous les notaires sur l'ensemble territoire français.
Une fois les pièces réunies, le notaire fixe un rendez-vous de signature du compromis. Cet avant-contrat détermine l'ensemble des conditions sur lesquelles le vendeur et l'acheteur se sont entendus. Le vendeur s'engage à vendre son bien et l'acquéreur à l'acheter aux conditions énoncées. Le contrat énonce également les conditions suspensives, notamment celles d'obtention d'un prêt ou d'obtention de certains documents d'urbanismes (un permis de construire ou de démolir par exemple). Grâce à ces conditions particulières, l'acquéreur ne sera plus engagé si l'une d'entre elles n'est pas réalisée au terme du délai prévu. Par exemple, s'il n'a pas obtenu son prêt bancaire, il pourra mettre fin à l'opération d'achat et récupérer ainsi son dépôt de garantie.
Les autres formes d'avant-contrat : la promesse unilatérale de vente ou le contrat de réservation
D'autres formes d'avant-contrat, outre le compromis, existent. En signant une promesse unilatérale de vente, seul le vendeur s'engage. L'acquéreur dispose d'un délai d'option pour s’il renonce ou non à l'achat. Dans le cas d'un achat sur plan (vente en état futur d’achèvement ou VEFA), le vendeur ne peut pas s'engager à vendre un bien qu'il ne possède pas encore. On procède alors à la signature d'un contrat de réservation, qui contient notamment le délai de livraison de l'immeuble, ainsi que les caractéristiques relatives au bien et au prix. Quel que soit le type d'avant-contrat signé, les étapes d'un achat immobilier restent similaires.
Le délai de rétractation
Après la signature du compromis de vente, le notaire l'adresse en courrier recommandé ou par exploit d'huissier à l'acquéreur. Celui-ci dispose, à compter de sa réception, d'un délai de rétractation de 10 jours, durant lequel il peut annuler la transaction sans avoir à justifier d'un motif particulier. Cette rétractation doit prendre la forme d'un recommandé ou d'un exploit d'huissier. S'il utilise cette faculté de rétractation, l'acheteur récupérera son dépôt de garantie.
Le vendeur ne dispose pas de ce délai, il est tenu de vendre son bien aux conditions exposées dans l'avant-contrat tout au long de son engagement.
Les étapes d'un achat immobilier peuvent parfois sembler longues, mais certains délais, comme celui de rétractation, ne peuvent pas être écourtés. Ils visent à protéger l'acquéreur.
Demander un prêt bancaire
Après la signature de l'avant-contrat, vous devrez vous rendre auprès d'un établissement bancaire afin de solliciter un prêt immobilier et de définir votre taux d’emprunt. Vous présenterez un dossier complet relatif à votre solvabilité, comprenant notamment vos bulletins de salaire, vos relevés de comptes, et vos dernières feuilles d'imposition. Préparer ce dossier de demande de crédit en amont de la recherche du bien immobilier pourra faire gagner du temps dans les étapes d'un achat immobilier.
En fonction de vos ressources, la banque pourra émettre un accord de principe, en attendant cependant la réponse de certains organismes, notamment de l'assurance. Ce n'est qu'à la réception de la demande officielle de prêt, adressée par la banque à l'emprunteur en recommandé, que l'on considère que l'accord de prêt est définitif.
À compter de la réception de cette offre de crédit, vous disposez d'un délai de réflexion de 10 jours avant de pouvoir l'accepter, la signer et la retourner à la banque. Il s’agit là encore d’un délai incompressible.
La signature chez le notaire
Lorsque la banque est prête à débloquer les fonds, et que le notaire a réuni l'ensemble des pièces nécessaires à la vente définitive, ce dernier vous convoque avec le vendeur pour la signature de l'acte authentique.
Après avoir procédé aux ultimes vérifications d'identité et à la lecture du contrat, les parties sont invitées à signer l'acte (désormais dématérialisé). La vente est définitive. Le notaire, qui a reçu les fonds directement de l'organisme prêteur, retient les frais de vente et remet son prix au vendeur. Celui-ci délivre alors le bien à l'acquéreur en procédant à la remise des clés.
- Le processus d'un achat immobilier s'articule autour de 5 grands axes : l'estimation de la capacité d'achat, la recherche du bien immobilier, la signature de l'avant-contrat, le financement et la signature de l'acte définitif.
- Vous pouvez effectuer vous-même vos recherches ou faire appel à un intermédiaire.
- La signature de l’avant-contrat, compromis de vente ou contrat de réservation, représente une étape très importante durant laquelle il faut être particulièrement vigilant.
- Dans le cadre d’une demande de crédit immobilier, l’établissement bancaire peut donner un accord de principe mais celui-ci n’est définitif qu’à réception de la demande officielle du prêt.
- Des délais de rétractation incompressibles (auprès du vendeur et de la banque) vous donnent le temps de la réflexion.
