Comment obtenir un crédit immobilier ?

En France, l’immense majorité des futurs propriétaires recourent à un crédit pour financer leur achat immobilier. Dans un contexte de taux d’intérêt peu élevés et face à un marché dynamique, même ceux qui pourraient payer comptant préfèrent passer par un prêt pour bénéficier de l’effet de levier du crédit. Mais des conditions strictes sont à respecter pour que la banque accepte votre dossier… Ooinvestir vous dit tout sur le crédit immobilier.

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Qu'est-ce qu’un crédit immobilier ?

Le crédit immobilier tient une place à part parmi les produits de financement proposés par les banques pour 2 raisons majeures :

• sa durée, qui peut aller jusqu’à 27 ans ;
• son montant, souvent plusieurs centaines de milliers d’euros.

Comme son nom l’indique, le prêt immobilier finance des projets en lien avec le bâti :

• l’acquisition d’un bien (appartement, maison, terrain) à usage d’habitation ou à usage mixte (habitation et professionnel) ;
• les travaux de réparation, d’amélioration et d’entretien du bien acquis ;
• les travaux de construction d’une habitation.

Vous pouvez souscrire :

• un prêt à taux fixe. Le taux restera identique pendant toute la durée du prêt, et vous conserverez donc toujours la même mensualité, sauf si vous décidez de le renégocier ou de faire racheter votre prêt par un autre organisme.
• un prêt à taux variable. Le taux évolue selon le niveau du taux de référence. Votre mensualité peut augmenter ou diminuer chaque année.

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À la différence du prêt à la consommation ou d’un prêt auto, le crédit immobilier se distingue par des taux généralement plus bas et ce pour 2 raisons principales :

• il est moins risqué : ce type de crédit est adossé à une caution ou à une hypothèque. L’organisme prêteur a donc davantage de certitudes de voir les sommes remboursées. S’il s’agit d’une caution, un organisme tiers se porte garant. Avec une hypothèque, le bien pourra être saisi en cas de défaut de remboursement ;
• il constitue un produit d’appel pour les banques : accorder un prêt immobilier permet de fidéliser des clients sur le long terme, les taux proposés sont donc davantage attractifs.

Face aux sommes empruntées, une étude solide du dossier est exigée par le Haut conseil de stabilité financière (le HCSF), un organisme de tutelle rattaché au Ministère de l’économie et des finances. Sauf quelques exceptions, les banques doivent respecter 2 conditions :

• Le taux d’endettement du candidat à l’emprunt ne doit pas dépasser 35 %. En d’autres termes, la somme de tous les crédits en cours et de vos charges mensuelles ne doit pas représenter plus de 35 % de ses revenus ;
• La durée maximum d’emprunt est fixée à 25 ans, sauf dans le cadre d’une VEFA (vente en l’état futur d’achèvement), où la durée peut être portée à 27 ans.

Les démarches pour obtenir un crédit immobilier

Avant le déblocage des fonds et la signature chez le notaire, plusieurs étapes sont incontournables pour l’obtention d’un crédit immobilier.

Définir le montant à emprunter

Une fois votre bien identifié, c’est le moment de vous pencher sur son financement. Tout d’abord, sachez que les banques exigent un apport personnel. Cette somme correspond à la partie du coût d’acquisition qui ne sera pas financée par le crédit, mais par vos fonds propres, issus de votre épargne par exemple. Le montant de l’apport personnel dépend de chaque dossier. En général, il doit couvrir, a minima, les frais de notaire qui s’élèvent entre :

• 2 et 3 % du prix d’achat dans le neuf ;
• 7 et 8 % du prix d’achat dans l’ancien.

Si vous le souhaitez, vous avez bien sûr la possibilité d’augmenter librement votre apport personnel pour réduire le montant de votre mensualité de crédit. Il est généralement recommandé de conserver un matelas d’épargne de sécurité, en cas d’imprévu.

Dans certains cas, la banque pourra vous demander un apport plus élevé si elle juge votre dossier trop risqué, ou si vous ne respectez pas la condition de taux d’endettement imposée par le HCSF. Cette instance oblige les banques à déterminer votre capacité d’endettement, afin de laisser aux emprunteurs un « reste à vivre » suffisant chaque mois pour faire face aux dépenses autres que les remboursements de prêts.

Le taux d’endettement se calcule de la manière suivante :

Total des remboursements de tous les crédits + charges fixes (autres loyers, pensions alimentaires…)

/

Revenu total x100.

Pour que votre dossier soit accepté, votre taux d’endettement doit rester inférieur à 35 %. Seules quelques dérogations réservées aux meilleurs dossiers sont autorisées.

Constituer son dossier de prêt

La banque ne se contente pas de simples déclarations : une commission est chargée d’étudier chaque demande de crédit immobilier, justificatif à l’appui.

Vous devrez notamment fournir :

• votre pièce d’identité ;
• vos justificatifs de domicile ;
• les 3 derniers bulletins de salaire, ou les 3 derniers bilans comptables pour les commerçants, artisans, agriculteurs et professions libérales ;
• les relevés de vos comptes bancaires des 3 derniers mois ;
• les derniers avis d’imposition ;
• les justificatifs de tout crédit éventuel en cours ;
• un justificatif d’apport personnel ;
• tout document attestant d’éventuels revenus fonciers, etc.

Cette liste n’est pas exhaustive. La banque peut vous demander d’autres documents en fonction de votre situation.

Comparer les offres

Déposer son dossier auprès de plusieurs banques pour faire jouer la concurrence : une technique recommandée dans le cas d’un crédit immobilier afin d’obtenir les meilleures conditions possibles.

Pour cela, vous pouvez commencer par étudier les offres en ligne ou passer par les services d’un courtier qui négociera pour vous les meilleurs taux.

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Choisir son assurance emprunteur

Avant de vous accorder un prêt immobilier, toutes les banques vous demanderont de souscrire une assurance emprunteur. En cas de décès ou d’incapacité totale ou partielle, temporaire ou définitive, la mensualité sera prise en charge par cette assurance. De quoi vous protéger vous ou vos ayants droit. Auparavant, il était quasi obligatoire de souscrire à l'assurance emprunteur proposée par la banque. Mais la loi a changé ! Vous pouvez désormais :

• choisir l’assurance emprunteur d’un autre organisme, à condition que le contrat remplisse les prérequis exigés par la banque ;
• changer à tout moment d’assurance emprunteur pour obtenir de meilleures conditions.

La prime d’assurance pèse lourd dans le coût total de votre crédit : faites jouer la concurrence pour réaliser des économies, tout en sélectionnant un contrat qui vous offre une protection adaptée et suffisante.

Débloquer les fonds

Une fois toutes les étapes précédentes complétées, vous voilà prêt pour l’aboutissement de votre projet et la signature définitive de l’achat de votre bien immobilier. En général, c’est le notaire lui-même qui se charge de débloquer les fonds empruntés et de les verser sur le compte du vendeur, sans que les sommes ne transitent par votre compte. Dès lors, vos remboursements commencent.

Les avantages d’un crédit immobilier

S’engager à rembourser une somme à la banque pendant plusieurs années, un calcul perdant ? Pas forcément… Le crédit immobilier présente aussi de nombreux avantages.

Une épargne préservée

Grâce à l’emprunt, vous pouvez être en mesure de conserver une partie de votre argent économisé ainsi qu’une épargne de précaution en cas de coup dur ou pour financer d’autres projets. Si un apport personnel minimum est exigé, vous n’êtes pas dans l’obligation d’y mettre toute votre épargne. Un apport plus important diminuera vos mensualités, mais un apport minimum vous laisse de la latitude pour vos autres projets. Vous pouvez aussi choisir d’acheter sans apport, mais renseignez-vous au préalable sur les conditions de ces acquisitions peu ordinaires.

Un patrimoine plus important

Logiquement, le crédit immobilier vous donne la possibilité d’acquérir un bien plus onéreux que celui que vous pourriez vous offrir avec votre seule épargne. Vous le rembourserez progressivement, avec vos futurs revenus, selon un plan de financement totalement figé si vous optez pour un emprunt à taux fixe. Il est soumis à des évolutions plafonnées si vous optez pour un prêt variable.

Un bon plan financier

Enfin, point majeur, le prêt immobilier vous permet de profiter à plein de l’effet de levier. Le principe ? Profitez du crédit pour développer votre patrimoine. Par exemple, vous vous lancez dans un projet d’investissement locatif, avec une rentabilité de 4 % net et un crédit au taux d’intérêt de 1 %. Comparée aux taux de rémunération actuels du livret A (1 %), votre épargne est plus judicieusement investie dans cet achat puisque les intérêts seront neutralisés par la rentabilité de l’appartement mis en location.

Des frais à déduire

Dans le cas d’un investissement locatif, vos loyers perçus sont soumis à l’impôt. Si vous faites le choix de déclarer ces revenus au régime réel, vous pouvez déduire tous les frais, comme les charges de copropriété, les travaux, les assurances… ou encore les intérêts d’emprunt ! De quoi alléger votre imposition tout en vous constituant un patrimoine grâce à l’investissement locatif.

1. Le crédit immobilier finance un achat de bien construit, à construire ou à rénover.
2. Pour en bénéficier, vous devez disposer d’une capacité d’endettement suffisante.
3. Comparez les offres des banques pour obtenir les meilleures conditions possibles.
4. Si le crédit immobilier vous engage à rembourser une somme pendant plusieurs années, il présente un réel intérêt sur le plan financier pour développer votre patrimoine.