Hausse des taux de crédit : quelles perspectives pour l'investissement immobilier ?

La hausse des taux de crédit immobilier inquiète les Français. Pourtant, cette situation est loin d’être inédite. C’est le moment de faire un tour d’horizon des taux d’emprunt et des perspectives à court terme mais aussi de mettre l’accent sur quelques villes où un investissement reste encore très attractif.

Actualité des taux d'emprunt pour un crédit immobilier

Les taux d’intérêt affichent une forte hausse depuis le début de l’année 2022, avec une progression encore plus rapide constatée à partir du 2^e semestre.

Quels taux pour un prêt immobilier en 2023 ?

En 2023, les taux d’intérêt continuent de progresser. En mars 2023, ils atteignent :

• 2,66 % sur 10 ans ;
• 2,82 % sur 15 ans ;
• 2,94 % sur 20 ans ;
• 3,09 % sur 25 ans.

Pour comparaison, en mars 2022, le taux sur 25 ans s’élevait à 1,4 % et le taux maximal atteignait 2,3 %.

Un taux d’usure revu à la hausse

L’augmentation de ces taux d’intérêt a entraîné une hausse du taux d’usure, qui était bien trop bas pour permettre aux Français d’emprunter.

Pour mémoire, le taux d’usure désigne le plafond au-delà duquel les banques n’ont pas l’autorisation de prêter à un particulier. Il prend en compte le taux nominal, par exemple 3,09 % sur 25 ans, auquel s’ajoute le taux d’assurance emprunteur. En mars 2023, le taux d’usure atteint 4 % pour les prêts à taux fixe de plus de 20 ans.

Pourquoi une telle hausse des taux de crédit immobilier ?

La hausse des taux n’est pas directement le fait des banques. Ce sont les contextes économiques et géopolitiques qui provoquent cet impact sur ces taux. Et la guerre en Ukraine a joué un rôle majeur en perturbant les conditions monétaires.

Tandis que les banques empruntaient à la Banque centrale européenne à taux 0 jusqu’en juillet 2022, le taux de prêt de la BCE est aujourd’hui de 3,5 %. Les banques ont naturellement dû répercuter ce taux sur les investisseurs.

Taux de prêt immobilier : une situation de déjà vu ?

Oui, les Français ont déjà été confrontés à des taux assez élevés. Par exemple, en juillet 2009, les taux d’intérêt étaient les suivants :

• 4 % sur 10 ans ;
• 4,15 % sur 15 ans ;
• 4,30 % sur 20 ans ;
• 4,45 % sur 25 ans.

De prime abord, un taux de prêt élevé n’est pas un frein à l’achat. En effet, 700 000 transactions ont été enregistrées cette même année 2009.

Toutefois, force est de constater que la situation n’est pas tout à fait identique. Si les taux de prêt immobilier affichaient des niveaux élevés, les prix des biens immobiliers n’étaient pas aussi hauts.  Car depuis, les prix ont explosé. Selon l’indice des notaires et de l’Insee, la hausse entre 2002 et 2022 a atteint 111 % en moyenne en France.

Au cours des années 2010, les taux ont commencé à baisser pour atteindre des niveaux historiquement bas. De nombreux ménages ont alors jugé qu’il s’agissait du meilleur moment de faire l’achat de leur résidence principale. Les investisseurs immobiliers ont également été encouragés par la baisse des taux pour se constituer leur patrimoine immobilier à moindres frais et mieux préparer l’avenir. La demande s’est envolée, ce qui a engendré une hausse importante des prix de l’immobilier.

En mars 2023, si les taux affichent une hausse constante depuis 1 an, les prix de l’immobilier ne baissent que de manière très faible, et pas dans toutes les villes de France.

Investissement immobilier : faut-il espérer une baisse ou une stabilisation ?

Aujourd’hui, la dégradation des conditions de prêt pose question et les emprunteurs se demandent s’il est encore temps d’acheter.

Les perspectives à court terme

Les experts ne sont pas très optimistes pour cette année 2023. En effet, certains pensent que les taux pourraient atteindre 4 % en fin d’année. Les instituts de conjoncture nationaux estiment que le pic pourrait être atteint au 2^esemestre, voire au début de l’année 2024.

Si un pic est attendu, aucun expert ne mise pour le moment sur une baisse à moyen terme. Quant aux prix de l’immobilier, ils pourraient diminuer, impactés par un marché qui va s’équilibrer avec des demandes moins fortes. Mais cela pourrait ne pas suffire au regard des taux d’intérêt. C’est pourquoi certains experts envisagent une baisse des transactions de 20 % en 2023.

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Quel impact sur les investissements immobiliers ?

L’octroi des crédits immobiliers devient plus complexe en 2023. Cela s’explique de plusieurs manières :

• l’évolution des taux d’intérêt à la hausse a exclu de nombreux Français du prêt, notamment les ménages les plus modestes qui présentent un taux d’endettement bien supérieur maximum requis par les banques. Alors qu’en 2021, les dossiers refusés à cause du taux d’endettement représentaient 20 % des demandes, ce chiffre a bondi à 45 % fin 2022 ;
• les restrictions imposées par le Haut Conseil de Sécurité financière qui impose un taux d’endettement maximal de 35 % (même si les banques ont une marge de négociation sur 20 % de leurs dossiers, notamment pour un emprunteur qui présente un reste à vivre élevé). La durée d’emprunt est également limitée (25 voire 27 ans en VEFA), ce qui limite la possibilité d’étaler sur la durée le remboursement du crédit immobilier, et donc de réduire les mensualités de prêt.

S’il est plus difficile de souscrire un prêt immobilier en raison de son coût à cause des intérêts en hausse, les investisseurs sont aussi pénalisés par une rentabilité moins importante. Il est plus difficile de compenser les mensualités de prêt par les loyers du logement en location. Une réalité accentuée par la hausse des prix de l’immobilier, notamment lorsque les loyers sont plafonnés (en Pinel par exemple). Quel que soit le prix d’achat du logement, le montant du loyer ne pourra être adapté à l’infini. Pour certains investisseurs, comme un effort d’épargne supplémentaire n’est pas envisageable, surtout dans un contexte d’inflation, ils se voient dans l’incapacité d’obtenir un financement pour leur projet immobilier.

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Comment obtenir un financement pour un investissement immobilier en 2023 ?

Des prix de l’immobilier au plus haut, des intérêts qui augmentent le coût total du crédit et donc les mensualités… Les conditions ne semblent pas réunies. Toutefois, il reste encore possible d’investir dans un bien immobilier en 2023. Voici les solutions à envisager :

• avoir un apport plus élevé. L’apport personnel constitue un véritable atout pour obtenir un crédit immobilier. Si vous disposez d’épargne, c’est peut-être le moment de la mobiliser. Souvent, il est recommandé de conserver son épargne lorsque le taux de rémunération est plus élevé que celui auquel vous empruntez. Or, aujourd’hui, avec des taux dépassant 3 %, utiliser votre épargne pour réduire le montant emprunté est une solution conseillée. C’est d’autant plus vrai par exemple si vous disposez d’un PEL souscrit alors que le taux était de 1 % ;
• comparer les offres des banques s’impose pour réduire le coût total du crédit. Les taux présentés sont des taux moyens, certaines banques cherchent à faire entrer de nouveaux clients dans leur portefeuille et sont susceptibles d’accorder des conditions de prêt plus favorables ;
• comparer les assurances de prêt. Les emprunteurs doivent assurer leur crédit immobilier. Un rapide comparatif suffit à réduire sensiblement le coût de votre projet en optant pour la délégation d’assurance ;
• investir dans une ville où le marché immobilier est encore favorable, même si elle se trouve loin de chez vous, grâce à la gestion locative.

Dans quelles villes investir en France ?

Le marché immobilier affiche de grandes variations d’une ville à l’autre. Si les prix restent hors budget pour beaucoup d’emprunteurs à Paris et dans d’autres grandes villes telles que Lyon ou Marseille, il existe encore des villes avec des prix attractifs, qui laissent entrevoir une meilleure rentabilité pour votre investissement locatif.

Saint-Étienne fait partie des villes qui se distinguent par un prix de l’immobilier bien en dessous de la moyenne nationale pour un rendement brut supérieur à 6 %. Cette ville affiche un taux de chômage en baisse et la demande locative est intéressante pour envisager un investissement locatif.

Lille est également une ville intéressante pour les investisseurs. Si le prix moyen au m² y est supérieur et la rentabilité plus faible, votre investissement est sécurisé par une demande locative forte (66,5 % des habitants de la ville sont locataires). De plus, c’est une ville dynamique, parfaitement située au carrefour de l’Europe et dont l’attrait ne diminue pas au fil des années.

Pau présente un rendement moyen entre 4 et 5 % pour un prix au m² très abordable. En clair, cette commune du sud de la France reste attractive avec une demande locative importante et surtout des biens immobiliers qui continuent à prendre de la valeur. De quoi envisager une plus-value à la revente.

Embedded script : [CTA Simulateur] Echéancier crédit immobilier

1. Les taux de crédit immobilier sont en hausse depuis 2022 et atteignent plus de 3 % sur 25 ans en mars 2023.
2. Les experts n’envisagent pas de baisse des taux d’intérêt à court terme : ils estiment même que les taux pourraient atteindre 4 % fin 2023.
3. Il reste possible néanmoins possible d’emprunter en adaptant sa stratégie au contexte.
4. Si Paris reste à un niveau très élevé, certaines villes présentent des prix encore raisonnables pour un investissement locatif avec un bon rendement (Pau, Saint-Étienne ou encore Lille).