Top 10 des villes françaises avec le meilleur rendement locatif
Sommaire
Pour défiscaliser ou développer votre patrimoine immobilier, vous envisagez l’investissement locatif ? Dans un marché en constante évolution, choisir la ville où se lancer ne s’improvise pas ! Il existe des villes dynamiques en forte croissance et aux rentabilités prometteuses, et des secteurs plus stables et abordables. Où investir pour bien placer votre argent ? Quels critères privilégier pour un rendement optimal ? Ooinvestir vous aide à trouver la meilleure rentabilité.
Comprendre le principe du rendement locatif
Le rendement locatif : un indicateur clé pour tout investisseur immobilier. Un bon taux signifie une rentabilité élevée. Un critère clé pour faire des choix d’investissement plus éclairés.
Définition du rendement locatif
Il mesure la rentabilité d’un bien en comparant les loyers générés avec le coût total, charges et frais compris. Comprendre ce calcul aide à choisir les meilleures opportunités d’investissement en fonction de vos objectifs financiers. Deux principaux types de rendement existent : le rendement brut et le rendement net.
- Le rendement brut apporte une première estimation de la rentabilité d’un bien. Il se calcule en divisant le montant annuel perçu par le coût du bien, puis en multipliant par 100.
Pour un appartement acheté 100 000 euros et rapportant 8 000 euros par an de loyer, le rendement brut s’élève à 8 %. Ce chiffre donne une idée rapide des perspectives de rentabilité du bien, sans entrer dans les détails des frais.
- Le rendement net affine cette première estimation en intégrant les charges annexes : frais de gestion, impôts fonciers, travaux éventuels, charges d’entretien... Il reflète ainsi le revenu net perçu. Pour le calculer, il faut soustraire toutes ces charges des loyers annuels avant de diviser par le prix d’achat. Le rendement net apporte donc une image plus réaliste de la rentabilité. En effet, il prend en compte les dépenses concrètes liées à la gestion du bien.
Au-delà des chiffres, le rendement locatif doit s’adapter à votre stratégie d’investissement. Dans certaines villes comme Paris ou Lyon, les investisseurs privilégient une augmentation de la valeur du bien au fil des ans. D’autres villes offrent une valorisation du patrimoine plus faible mais des rendements élevés.
Facteurs influençant le rendement locatif
Pour bien investir, il faut comprendre les facteurs qui influencent le rendement locatif d’un bien. Ces éléments vous aident à anticiper la rentabilité réelle et à choisir des biens adaptés à vos objectifs.
- Un coût d’acquisition compétitif permet d’obtenir un rendement plus important. Certaines communes comme Montluçon ou Vierzon affichent des prix accessibles. De quoi offrir une rentabilité locative attractive pour des budgets d’entrée abordables.
- Les montants perçus pour la location jouent un rôle clé, surtout dans les villes à forte demande comme Toulouse ou Montpellier. Des loyers élevés soutiennent la rentabilité mais cela implique d’identifier les zones où la demande est dynamique pour maximiser le loyer… tout en limitant la vacance locative.
- Une faible vacance locative est synonyme de revenus stables. Choisir un quartier prisé ou proche des commodités contribue à réduire l’intervalle entre deux locations. Objectif : relouer au plus vite lors du départ d’un locataire ! Cela sécurise votre investissement.
- Les frais annexes, comme les impôts fonciers ou les charges de gestion, influencent le rendement net. Des dispositifs fiscaux, comme la loi Pinel, peuvent alléger ces coûts et améliorer la rentabilité globale.
- Certaines villes offrent un bon potentiel de valorisation patrimoniale. Les zones en développement favorisent ainsi une valorisation à long terme.
Classement des villes avec le meilleur rendement locatif en 2024
En 2024, le palmarès des communes françaises avec le meilleur rendement recense principalement des villes moyennes. Les prix immobiliers y restent encore abordables et la demande locative élevée. Voici le classement.
1 - Grigny (14,41 %)
Située dans l’Essonne, Grigny affiche un rendement locatif impressionnant de 14,41 %. Son potentiel s’explique par des prix d’achat relativement bas pour la région (1 596 €/m² pour un appartement (1)) et par des loyers relativement élevés. La ville, proche de Paris, est bien desservie par les transports en commun. Il faut tout de même considérer avec prudence certains quartiers. S’appuyer sur des dispositifs fiscaux comme la loi Pinel contribue à optimiser encore la rentabilité, tout en misant sur une valorisation patrimoniale à terme. Attention, il ne vous reste plus que quelques semaines pour profiter de la loi Pinel !
2 - Montluçon (11,9 %)
Dans la région Auvergne-Rhône-Alpes, Montluçon (Allier) affiche un rendement locatif de 11,9 %. La ville se montre très attractive avec une demande locative stable et un coût de l’immobilier accessible avec une moyenne de 969 €/m² (1). Montluçon compte une forte population étudiante et de jeunes actifs qui recherchent des appartements en centre-ville ou dans un quartier bien desservi. Montluçon offre ainsi une combinaison de stabilité et de rendement, avec un faible risque de vacance locative. Un investissement idéal pour les budgets plus modestes à la recherche d’une rentabilité attractive. La ville offre aussi de bonnes perspectives de valorisation.
3 - Saint-Quentin (11,27 %)
En pleine évolution, Saint-Quentin (Aisne) attire de plus en plus d’investisseurs et affiche un rendement locatif de 11,27 %. Les coûts à l’achat y sont relativement bas avec un prix moyen de 1 199 €/m² (1). À proximité de grandes villes comme Lille et Paris, elle bénéficie d’une bonne accessibilité et d’une forte demande locative. L’intérêt porté par les jeunes actifs et les familles booste l’immobilier. Investir à Saint-Quentin diversifie votre patrimoine immobilier, tout en profitant d’une rentabilité intéressante. Cependant, sélectionnez avec soin les zones les plus judicieuses.
4 - Vierzon (11,1 %)
Avec un rendement locatif de 11,1 %, Vierzon (Cher) est une ville prisée par les investisseurs. Grâce à un coût de l’immobilier de 980 €/m² (1), elle présente un rapport qualité-prix très attractif. Les petites surfaces ou les appartements de zone urbaine centrale se montrent particulièrement intéressants. Vierzon attire notamment des étudiants et jeunes professionnels. La ville est dynamisée par de nombreux projets urbains qui visent à améliorer la qualité de vie et l’attractivité économique. Il est possible d’y réaliser un investissement efficace sans engager un capital trop important.
5 - Thiers (10,79 %)
Située dans le Puy-de-Dôme, Thiers propose un rendement locatif attractif de 10,79 % et un prix de l’immobilier autour de 1 182 €/m² (1). Les biens proches des commodités dans les quartiers centraux de cette ville historique se montrent particulièrement rentables. Ils répondent à la forte demande des étudiants et des jeunes actifs. Le risque de vacance est faible, ce qui assure des revenus stables. Dotée d’une bonne valorisation à long terme, Thiers est idéale pour diversifier ses investissements. La ville offre des opportunités de rentabilité pour des budgets réduits.
6 - Mulhouse (10,62 %)
Mulhouse (Haut-Rhin) est une ville d’Alsace particulièrement dynamique et en pleine évolution. Elle se démarque par un immobilier aux prix bas par rapport aux autres villes de la région. En septembre 2024, il était de 1 380 €/m² pour un appartement (1). Son marché locatif bénéficie de la présence d’établissements universitaires et de nombreuses entreprises industrielles. Les étudiants et jeunes actifs recherchent activement les biens dans les zones proches du centre-ville et des transports en commun. Avec son cadre agréable, Mulhouse offre une valorisation intéressante à moyen terme et une faible vacance locative. Investir à Mulhouse constitue une solution prometteuse, encouragée par divers dispositifs fiscaux.
7 - Niort (7,05 %)
Pôle d’emploi dans le domaine des assurances et des services, Niort bénéficie d’une économie stable qui soutient la demande immobilière. Située dans les Deux-Sèvres, la ville est attractive avec un rendement locatif de 7,05 %. Elle affiche des prix d’achat abordables autour de 1 890 €/m² (1). Elle constitue ainsi une destination de choix pour ceux qui cherchent un investissement sûr. Les zones résidentielles et proches du cœur de la ville affichent un bon rapport qualité-prix et un faible taux de vacance. Niort est très appréciée des familles et des actifs. Un projet immobilier dans cette ville apporte ainsi une bonne fiabilité et peu de risques, tout en assurant une valorisation pérenne.
8 - Saint-Étienne (7 %)
Cette ancienne ville industrielle connaît un véritable regain d’attractivité ces dernières années. Avec un taux de 7 %, elle constitue une excellente solution pour un projet immobilier rentable. Les prix de l’immobilier y sont encore abordables avec une moyenne de 1 296 €/m² pour les appartements (1). Ils offrent de belles opportunités pour les petits budgets. D’un côté, la forte population étudiante contribue à une faible vacance locative. De l’autre, les initiatives de revitalisation urbaine favorisent un cadre de vie en constante amélioration. Les appartements proches des universités et du centre-ville sont particulièrement prisés. Saint-Étienne (Loire) vous donne donc la possibilité de bénéficier de revenus stables avec une intéressante valorisation à moyen terme.
9 - Dunkerque (6,6 %)
Dans le Nord, Dunkerque est une ville portuaire avec un rendement de 6,6 %. La moyenne des coûts pour l’acquisition d’un bien est relativement basse par rapport à d’autres villes du littoral. Au 1er novembre 2024, le prix moyen atteignait 1 981 €/m² pour un appartement (1). Dunkerque constitue donc un choix idéal pour investir. Elle attire une population active et de jeunes familles avec une importante activité portuaire et industrielle. La proximité de la Belgique et des plages ajoutent un attrait supplémentaire pour les locataires. Les emplacements proches du cœur de la ville et des zones d’activités économiques s’avèrent particulièrement rentables. Pour un investisseur, Dunkerque apporte une garantie de stabilité avec une valorisation modérée. Cependant, il est conseillé de bien cibler le secteur pour s’assurer un loyer rentable et un risque de vacance limité.
10 - Poitiers (6,4 %)
Dans la région Nouvelle-Aquitaine, Poitiers (Vienne) possède un rendement locatif satisfaisant de 6,4 %. Ville étudiante par excellence, elle attire une population jeune à la demande locative constante. Avec un coût de l’immobilier autour de 2 248 €/m² pour les appartements (1), les petites surfaces sont particulièrement recherchées. Un appartement proche de l'université ou du quartier historique se loue rapidement : la promesse d’une bonne stabilité de rentrées d’argent pour un investisseur. En plus de son dynamisme auprès des étudiants, Poitiers bénéficie d’un cadre agréable qui plaît aux familles. Poitiers offre ainsi une solution rapidement rentable avec une valorisation patrimoniale prometteuse.
Investir dans la location immobilière en 2024 présente de belles opportunités. Les villes de ce classement affichent chacune leurs avantages pour favoriser la réussite d’un projet immobilier. Pour un choix adapté à votre budget et à vos objectifs, faites vos calculs, étudiez le marché puis lancez-vous !
- Choisir des villes avec un bon rendement locatif maximise les revenus de son investissement.
- Des villes moyennes comme Grigny, Montluçon, Vierzon et Saint-Quentin se distinguent par des rendements locatifs supérieurs à 11 %. Elles affichent des prix d'achat très abordables et une demande locative stable.
- Plusieurs facteurs influencent la rentabilité comme les prix d'achat, le niveau des loyers, la vacance locative, les charges fiscales et la qualité de valorisation patrimoniale.
- Pour réussir, il faut étudier le marché, choisir un quartier prisé et prendre en compte la fiscalité pour optimiser la rentabilité.
(1) Source des prix immobiliers : site meilleursagents.com
