Investissement locatif meublé vs nu : comparatif des avantages fiscaux et des rendements

L’investissement locatif consiste à acheter un bien immobilier (T1, T2, T3, T4 ou encore maison) et le mettre en location afin d’en tirer des revenus mensuels. Sur le marché, il existe plusieurs types de biens à louer avec la location vide et la location meublée. Chaque système possède ses avantages et ses inconvénients. Quelle option offre la meilleure rentabilité ? Ooinvestir vous dit tout !

Location meublée : définition et avantages fiscaux

Vous êtes un nouveau propriétaire et souhaitez faire le meilleur choix pour optimiser le rendement de votre bien à louer ? Qu’est-ce que la location meublée ? Quelles sont les impacts fiscaux ? Ooinvestir vous éclaire.

La location meublée : qu’est-ce que c’est ?

La location meublée désigne un logement entièrement équipé pour que le locataire puisse s’installer et vivre immédiatement dans l’habitation. Concrètement, une location meublée est un logement que le propriétaire meuble pour que le locataire n’ait plus qu’à poser ses valises !

Pour qu’une location soit qualifiée ainsi, l’appartement doit être équipé avec :

• des meubles ;
• une literie (lit, couette, housses, etc.) ;
• un four, des ustensiles de cuisine, de la vaisselle ;
• des rangements ;
• des luminaires ;
• du matériel de maintenance et d’entretien, etc.

En tant que bailleur, vous pouvez envisager votre location meublée de diverses manières :

1. la location meublée comme résidence principale du locataire. C’est la forme la plus classique. Dans ce cas, un contrat de bail meublé est établi entre le propriétaire et le preneur ;
2. le bail de mobilité, pour un contrat sur une courte période. Cette forme de location est généralement destinée aux professionnels qui louent un bien dans le cadre d’une mission d’entreprise ;
3. le meublé de tourisme, destiné à la location saisonnière. Attention aux réglementations en vigueur selon les communes.

Régimes fiscaux et incitations

Le principal atout d’un logement totalement aménagé : un loyer plus élevé que celui d’un bien vide car le propriétaire offre des prestations supplémentaires. Le locataire arrive dans un logement déjà équipé. Il évite donc les contraintes liées à un déménagement et emménage uniquement avec ses valises.

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Par ailleurs, dans certaines zones, le meublé se démarque de la concurrence et attire plus de candidats.  Dans les métropoles ou les villes étudiantes par exemple, les logements meublés sont parfaits pour des colocations.

Mieux encore, le bail en meublé est plus flexible, même si le locataire et le propriétaire signent un contrat au début. La durée d’un contrat de location meublée est généralement d’un an renouvelable, ce qui réduit grandement le risque de loyers impayés.

Pour finir, la fiscalité de la location meublée se montre plus avantageuse, notamment si le bailleur choisit le statut d’imposition réel (LMP et LMNP). Si le propriétaire opte pour l’option de loueur en meublé non professionnel (LMNP), il peut déduire certaines charges des loyers générés. Ce statut lui permet également d’amortir le prix d’acquisition des meubles et immeubles.

Le régime réel impose au bailleur de tenir une comptabilité et de faire des déclarations fiscales chaque année. Le montant des bénéfices ou des pertes réalisées doit également apparaitre sur la déclaration de revenus du propriétaire. Pour l’option simplifiée, un abattement automatique de 50 % s’applique dans le cadre du LMNP.

En général, le bailleur peut fixer librement le montant du loyer, sauf si le bien immobilier est implanté dans une zone tendue. Dans ce cas, le loyer doit respecter des règles précises.

Location nue : définition et avantages fiscaux

La location vide reste l’option la plus courante adoptée par les particuliers qui souhaitent faire une acquisition immobilière en vue de louer. Comme la location meublée, ce type de logement présente des caractéristiques et des bénéfices spécifiques.

Location nue : qu’est-ce que c’est ?

La location vide consiste à louer un bien sans le meubler. Ce logement est uniquement composé des équipements obligatoires tels qu’une salle de bain fonctionnelle, des sanitaires et du mobilier de cuisine.

La location nue ou vide s’oppose à la location meublée par de nombreux aspects. La durée de bail de ce type de logement est de 3 ans au minimum. Comme dans la location meublée, un dépôt de garantie est exigé au preneur pour couvrir les éventuels dommages qu’il peut causer pendant la durée du bail. En outre, pour mettre fin au contrat de location, un préavis plus long (3 mois selon la région, contre 1 mois en meublé) s’impose au locataire.

Le principal avantage de la location vide : elle est plus attrayante et accessible. Une grande famille par exemple privilégiera un logement vide plutôt qu’une habitation prête à vivre qui ne correspondra pas à ses besoins.

Régimes fiscaux et abattements

Il existe 2 régimes fiscaux pour une location vide : le régime réel pour ceux dont les loyers annuels sont supérieurs à 15 000 euros et le régime micro foncier pour les bailleurs dont les revenus sont inférieurs à 15 000 euros. La classe de l’imposition pour la location vide est celle des revenus fonciers.

Gestion des plus-values et amortissements

Le régime réel offre la possibilité au bailleur de déduire certaines charges de son revenu brut foncier, pour réduire son imposition globale. Dans ce cas, le revenu imposable est égal à la différence entre les loyers perçus et le total des dépenses et des frais que vous pouvez déduire. Voici quelques charges déductibles :

• les frais d’établissement des actes juridiques ;
• les intérêts du crédit immobilier ;
• les frais de gestion locative ;
• les frais de maintenance et de réparation du bien ;
• les provisions pour charge de copropriété ;
• les impôts locaux tels que la taxe foncière, etc.

Ce régime s’applique systématiquement aux biens soumis à la TVA dans le secteur de la pierre.

Comparaison des rendements locatifs

Vous ne savez pas quel choix faire entre location vide et meublée ? Découvrez le comparatif Ooinvestir basé sur le rendement de chaque forme de location.

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Tableau de synthèse comparatif en fonction des rendements

Voici l’exemple pour un appartement loué 1 500 € par mois en nu, déclaré selon le régime réel :

Dans ce cas de figure, les rentabilités sont équivalentes, mais toute la différence se situe au niveau du statut LMNP qui, de manière schématique et illustrative, permet d’annuler l’imposition sur les revenus fonciers grâce aux amortissements.

Rentabilité locative d’un logement meublé

Grâce aux loyers plus importants, la rentabilité brute d’un habitat meublé est supérieure à celle d’un bien immobilier vide. À surface, qualité et implantation équivalentes, une location meublée se louera 5 à 30 % plus cher que le même logement lorsqu’il est loué vide.

Le rendement brut du bien meublé se montre donc supérieur à celui d’un logement vide (jusqu’à 7 % de plus).

Louer en meublé impose un capital de départ plus important pour fournir tous les équipements nécessaires à l’appartement, qui devront par ailleurs être renouvelés régulièrement.

Rentabilité locative d’un logement vide

Le rendement d’une habitation vide est notamment assuré par la réduction du turn-over des locataires. Cette sécurité offre une meilleure stabilité au propriétaire, puisque le contrat de bail est conclu pour une durée de 3 ans. Avant de quitter le logement, le locataire doit respecter un délai de 3 mois, réduit à 1 dans certaines conditions.

De plus, l’absence de mobilier facilite l’administration du bien à louer. Le bailleur aura moins de frais d’entretien et n’aura pas à supporter les coûts d’éventuelles dégradations, ce qui augmentera sa rentabilité.

Impact sur la gestion et la vacance locatives

En termes d’administration et de vacances locatives, la location vide présente plus d’intérêt. Et pour cause ! Dans le cas d’un bien totalement aménagé, les risques de dégradation sur le mobilier et les équipements sont plus élevés. En outre, le turn-over est plus important dans les locations meublées, ce qui complexifie l’administration du bien et augmente le risque de vacances locatives.

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Tendances de marché : l’investissement qui se distingue le plus

Du point de vie financier, la location meublée se montre plus intéressante, car le rendement financier est plus élevé. Actuellement, c’est cette forme d’investissement prisée, notamment en raison de l’essor des logements tels qu’Airbnb.

1. La location vide désigne la location d’un bien nu, sans mobilier.
2. La location vide offre de nombreux bénéfices : un turn-over plus faible, un investissement abordable, une administration facilitée et une réduction des travaux de maintenance et d’entretien.
3. Mais en termes de rendement, la location meublée se révèle la plus intéressante, notamment du point de vue de la fiscalité.