Pourquoi passer d’une location nue à une location meublée ?
Sommaire
Avec le régime de loueur de meublé non professionnel (LMNP), le cadre fiscal qui s’applique à un logement équipé de tous les meubles nécessaires présente des avantages indéniables. Une dimension essentielle à prendre en compte dans votre investissement immobilier locatif et dans le calcul de votre rentabilité ! En contrepartie, vous devrez respecter certaines obligations légales et, selon les cas, vous attendre à des changements plus fréquents de locataires. Ooinvestir fait le point sur la location meublée et la location nue pour vous aider dans votre choix et vous donne les clés pour changer de régime en toute sérénité.
Quelles différences entre la location nue et la location meublée ?
Le régime de la location nue et le régime de la location meublée présentent plusieurs différences à bien connaître pour optimiser votre choix en termes d’investissement locatif.
Location meublée : des équipements obligatoires
Très encadré, le régime de la location meublée fait l’objet d’une loi très précise qui détaille l’ensemble des meubles et équipements nécessaires pour que l’appartement soit considéré comme meublé. Dans l’esprit, le locataire ne doit avoir qu’à poser ses valises dans le logement. Ce dernier doit donc contenir :
- des meubles de rangements ;
- une table ;
- des chaises ;
- un lit ;
- des équipements de cuisine ou encore de vaisselle.
Pour les locataires, c’est un appartement prêt à l’emploi. Si la liste des meubles réglementaires n’est pas respectée, la justice pourra requalifier le logement en logement nu.
La durée du bail
Pour un appartement vide, la durée minimum du bail est fixée à 3 années et se renouvelle de façon tacite pour des périodes équivalentes.
Pour un appartement meublé, la durée minimum du bail est fixée à 1 an, renouvelable également pour des périodes d’une année. Si le locataire est étudiant, il est possible, en accord entre le bailleur et le locataire, de conclure un bail de 9 mois non renouvelable.
La rupture du bail
La rupture du bail peut se faire à l’initiative du bailleur ou du locataire.
A l’initiative du bailleur
Le propriétaire peut donner congé à son locataire pour 3 raisons :
- vente du logement ;
- reprise du logement pour l’habiter (lui-même ou l’un de ses proches) ;
- motif légitime et sérieux (nuisances sonores du locataires, loyers impayés…).
Dans le cas d’un bail pour un logement vide, la lettre de préavis doit parvenir au locataire au moins 6 mois avant la date de fin du bail (ou de son renouvellement).
Pour un bail dans un meublé, la durée est fixée à 3 mois avant la date de fin du bail.
À l’initiative du locataire
Le locataire peut donner son congé au locataire à tout moment du bail, en respectant un préavis de :
- 1 mois pour un logement meublé ;
- 3 mois pour un logement vide, sauf dans les zones tendues où le préavis est fixé à 1 mois.
Le dépôt de garantie
Également appelé caution, le dépôt de garantie correspond à la somme versée par le locataire à son bailleur à la signature du bail. Son montant s’élève à :
- 1 mois de loyer maximum dans une location nue ;
- 2 mois de loyer maximum dans une location meublée.
La fiscalité
Les loyers perçus dans le cadre d’un logement nu sont à déclarer en tant que revenus fonciers. En revanche, les loyers d’un logement meublé entrent dans la catégorie des revenus locatifs, avec d’importantes différences en terme de fiscalité.
Les loyers de location nue
Ces revenus locatifs sont soumis à l’impôt sur le revenu, selon 2 cas de figure.
- Inférieurs à 15 000 € annuels : ils bénéficient du régime micro foncier. Un abattement automatique de 30 % s’applique.
Exemple :
Vous percevez 9 000 € de revenus locatifs pour un appartement nu. Avec l’abattement automatique de 30 %, vous serez imposé sur la base de 6 300 € (9 000 € - (9 000 x 0,30 = 2 700 €).
- Supérieurs à 15 000 € annuels : ils sont imposés au régime réel. Vous pouvez déduire l’intégralité de vos charges des loyers à déclarer, comme par exemple les intérêts d’emprunts, les travaux dans l’appartement, les assurances, les frais de gestion…
Exemple :
Vous percevez 20 000 € de revenus locatifs pour un appartement nu. Vos frais s’élèvent à 8 000 €. Votre imposition s’établira sur la base de 12 000 € (20 000 € - 8 000 €).
Si vos revenus locatifs sont inférieurs à 15 000 €, vous pouvez faire le choix d’opter volontairement pour le régime réel. Faites vos calculs pour savoir quelle sera la formule la plus avantageuse pour votre fiscalité entre l’abattement forfaitaire de 30 % ou la déduction de tous vos frais.
Les logements vides peuvent, sous conditions, être éligibles à des dispositifs de défiscalisation comme la loi Pinel. En revanche, aucun logement meublé n’entre dans le cadre de cette loi.
Les loyers de location meublée
Avec le régime de loueur en meublé non professionnel (LMNP), vos revenus locatifs sont déclarés en tant que bénéfices industriels et commerciaux (BIC), selon là aussi 2 cas de figure.
- Inférieurs à 70 000 € annuels : vous pouvez choisir entre 2 régimes d’imposition :
- le régime micro BIC, qui vous fait bénéficier d’un abattement automatique de 50 % sur vos loyers ;
- le régime réel, qui vous donne la possibilité de déduire l’intégralité de vos charges (intérêts d’emprunts, travaux, charges de copropriété, assurance, achat de meubles…).
À vos calculs pour connaître l’option la plus avantageuse pour votre fiscalité !
- Supérieurs à 70 000 € annuels : vous devez obligatoirement déclarer vos loyers au régime réel.
Quels sont les avantages de la location meublée ?
Véritable niche fiscale, le statut LMNP offre au propriétaire bailleur la possibilité d’une imposition plus attractive sur son revenu locatif. Avec le régime micro BIC, l’abattement forfaitaire s’élève à 50 % des loyers perçus pour un appartement meublé, contre 30 % pour un appartement vide.
L’amortissement
Si vous choisissez l’option au réel, le régime LMNP propose aussi d’amortir votre bien, ce qui n’existe pas avec un logement vide. Il s’agit d’une notion comptable qui permet de déduire de vos revenus locatifs certaines sommes, pour prendre en compte les travaux effectués et la dépréciation de valeur au fil des années.
Il existe 3 grands types d’amortissements :
- l’achat des meubles pour le logement ;
- les divers travaux effectués au sein de la résidence ;
- l’achat immobilier et les frais d’acquisition.
Exemple :
Le changement d’un four pourra être amorti sur un an, la rénovation d’une salle de bains sur 5 ans et l’achat du bien sur 20 ans.
Lors de votre déclaration d’impôts, l’amortissement reste plafonné : il ne peut pas dépasser le total de vos loyers – le total de vos charges. Si vous perçu 15 000 euros de loyers avec 5 000 euros de charges, l’amortissement ne pourra pas dépasser 10 000 euros. En revanche, le déficit pourra être reporté sur les années suivantes.
Exemple :
François et Marie ont généré 12 000 € de revenu annuel avec les loyers de leur bien immobilier en LMNP. Ils comptabilisent 5 000 € de frais et charges déductibles, ainsi que 8 000 € d’amortissements : 12 000 - 5 000 - 8 000 = - 1 000 €.
Le déficit de 1 000 € pourra être reporté sur la prochaine année excédentaire. Ainsi, ils ne paieront pas d’impôts sur leurs revenus locatifs pendant plusieurs années.
Complexe, la notion d’amortissement nécessite souvent l’accompagnement par un expert immobilier pour remplir correctement votre déclaration d’impôts.
Cumuler LMNP et Censi-Bouvard
Le régime LMNP vous donne la possibilité de cumuler ce statut avec le dispositif Censi-Bouvard, qui s’applique uniquement pour l’achat d’un bien dans une résidence de services – type résidence étudiante ou résidence pour personnes âgées – gérée par un organisme professionnel. Si vous respectez toutes les conditions liées au dispositif, notamment un engagement de location de plusieurs années, vous bénéficierez d’une réduction d’impôts équivalente à 11 % du prix total de votre opération d’achat immobilier. En plus, vos loyers perçus entreront dans le cadre du régime LMNP.
Une forte demande auprès d’un certain type de locataire
Pour assurer le succès de votre investissement immobilier, vous devez étudier attentivement le marché locatif afin de proposer un bien en adéquation avec la demande sur le secteur. Les appartements meublés intéressent fortement certains profils de locataires, comme les étudiants ou les jeunes couples, mais attirent moins une famille avec des enfants. Le meublé rencontrera donc une demande plus importante dans les villes étudiantes et dynamiques.
La location meublée comporte un risque plus important de changement de locataire. Investir dans une zone en tension, où la demande est plus forte que l’offre, permet de vous prémunir du risque de vacance locative.
Comment passer d’une location nue à une location meublée ?
Commencez par vous assurer que la copropriété autorise la location meublée, ce qui n’est pas le cas partout. Vous pouvez vous renseigner auprès du gestionnaire de votre immeuble ou poser la question officiellement lors de la prochaine assemblée générale.
Ensuite, passer d’une location nue à une location meublée implique un changement de bail. Or, seuls certains motifs bien précis permettent au propriétaire de donner son congé au locataire 6 mois avant la fin de son bail, et la volonté de basculer vers une location meublée n’en fait pas partie… Si vous vous voulez convertir votre appartement vide en meublé, vous devrez donc attendre le départ de votre locataire.
Au moment du renouvellement de bail (tous les 3 ans pour un logement vide), vous pouvez aussi proposer à votre locataire de passer en bail meublé et donc de racheter ses meubles. Cependant, celui-ci n’a aucune obligation d’accepter.
Une fois les conditions réunies, vous devez équiper votre logement de tout le mobilier nécessaire pour qu’il soit considéré comme meublé. Vous n’avez aucune obligation administrative ou formalité déclarative à effectuer. Il ne vous reste plus qu’à trouver un locataire !
- Avec le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP), les loyers perçus d’un appartement meublé bénéficient d’un cadre fiscal et de possibilité de déductions de frais et d’amortissement bien plus avantageuse que pour un appartement vide.
- Pour être considéré comme meublé, un logement doit comporter un mobilier et des équipements strictement encadrés par la loi.
- La durée du bail et le préavis sont plus courts dans un meublé.
- Pour passer d’un logement nu à un logement meublé, il vous faudra attendre un renouvellement du bail avec le même locataire ou attendre la sortie de ce dernier pour changer le contrat de location.
