Défiscaliser ses revenus de location meublée en régime réel : tout comprendre !

La location meublée représente plus qu’une opération générant des revenus complémentaires. En effet, en ciblant un dispositif fiscal adapté, vous avez le pouvoir de réduire fortement voire d’annuler votre imposition sur les recettes locatives ! Parmi les régimes fiscaux existants, le régime réel s’avère très avantageux. Que vous soyez loueur meublé professionnel ou non professionnel, il permet de déduire de vos loyers les charges et amortissements supportés par votre bien. Vous envisagez d'investir dans l’immobilier en vue de le louer en meublé ? Ooinvestir vous donne toutes les pistes pour optimiser votre fiscalité grâce au régime réel en location meublée.

Comprendre la fiscalité du régime réel en location meublée

Déclarer les recettes annuelles d’une location meublée représente un bon moyen de défiscaliser ses revenus. Pour ce faire, le régime réel simplifié s’impose comme un dispositif redoutable.

Les conditions pour relever du régime réel simplifié en location meublée

Lorsque vous réalisez des opérations d’investissement en location meublée, le régime réel représente un dispositif fiscal à examiner minutieusement. En effet, 3 options s’appliquent aux locations meublées selon les paliers de recettes annuelles locatives.

• Vos revenus annuels locatifs sont inférieurs à 70 000 € : dans ce cas, le régime micro-BIC (bénéfice industriel et commercial) avec abattement forfaitaire de 50 % s’applique par défaut. Pour un meublé de tourisme dans votre résidence principale ou une chambre d’hôte, ce plafond de loyer s’élève à 170 000 € avec un abattement de 71 %. L'abattement vient diminuer l’assiette des revenus locatifs imposables. Toutefois, pour cette tranche de revenus, vous pouvez bénéficier du régime réel sur demande.
• Pour les loyers compris entre 70 000 € et 247 000 € (au-delà de 170 000 € pour l’immobilier de tourisme), le régime réel simplifié s'impose avec déduction des charges et amortissements grâce à la transmission d’un bilan comptable simplifié.
• Si vos loyers dépassent 247 000 €, vous relevez du régime réel normal : vous déduisez charges et amortissements en transmettant un bilan comptable complet.

Vous pouvez relever du régime fiscal du réel simplifié en dessous du plafond micro de 70 000 € si vous formulez votre demande écrite aux services fiscaux. Pour cela, les contribuables doivent le signaler au service des impôts des entreprises (SIE) dont ils relèvent avant le 1er février. Cette option est reconduite tacitement tous les ans.

Exemple

Nicolas et Bénédicte exploitent un appartement meublé, hors résidence principale, dans le centre de Bordeaux en location saisonnière courte durée. Ils sont déclarés loueurs en meublé non professionnels et louent le logement 100 € la nuitée, en moyenne 10 jours par mois pendant 6 mois. Le revenu foncier annuel s’élève donc à 6 000 €. Le bien a généré 20 000 € de charges durant la première année. 

• S’ils restent en régime micro-BIC, ils devront déclarer aux impôts uniquement leurs revenus locatifs à hauteur de 6 000 €.
• S’ils optent pour le réel simplifié, ils devront inscrire 6 000 € de revenus et 20 000 € de charges sur leur déclaration de revenus. Découvrez le simulateur de calcul de votre impôt sur le revenu.

Le fonctionnement du régime réel simplifié pour les loueurs de meublés

Lorsque vous optez pour une défiscalisation en réel simplifié, vous pouvez alors déduire de votre revenu locatif les charges et les amortissements se rapportant à votre bien immobilier.

Les enveloppes de frais et charges déductibles

Avec un régime réel simplifié pour les logements meublés, un grand nombre de dépenses locatives est déductible tel que :

• les frais d’acquisition (enregistrement, notaire, constitution de société) ;
• les charges du crédit immobilier (intérêts, frais de dossier, assurances et garanties) ;
• les charges d’entretien et de réparation ;
• la taxe foncière ;
• les frais divers (expert-comptable, procédure en cas de litige, abonnements, gestion, assurance, etc.)
• l’amortissement des locaux ;
• l’amortissement du mobilier et matériel ;
• l’amortissement des travaux (construction, rénovation, agrandissement). 

L’amortissement correspond à la quote-part annuelle de la dépréciation d’un bien ou d’une opération, calculée selon sa durée d’utilisation.

Avec le régime fiscal du réel, la tenue de vos comptes d’exploitation doit être réalisée par un expert-comptable ou par un comptable agréé par un centre de gestion. C'est lui qui évalue les charges et amortissements à déduire. Ses honoraires sont déductibles de vos revenus locatifs, au même titre que les autres charges, profitez-en !

Les effets de la déduction fiscale sur l’imposition

Plus vous générez de charges, moins vous payez d’impôts avec une location meublée déclarée en réel simplifié ! La différence obtenue entre les revenus locatifs et les charges entraîne au choix :

• un bénéfice imposable au titre des BIC si le montant est positif ;
• une annulation de votre imposition si les charges sont supérieures ou égales à vos recettes ;
• un déficit foncier reportable les années suivantes.

Notez que les avantages fiscaux des locations meublées sont exclus des niches fiscales, limitées à 10 000 €/an. Vous pouvez donc déduire un montant supérieur de vos impôts.

Exemple

Reprenons l’exemple de Nicolas et Bénédicte. En réel simplifié, leurs revenus locatifs s’élèvent à 6 000 € et leurs charges 20 000 € pour l’année N. Ils réalisent donc un déficit foncier de 14 000 €, déductible de leurs recettes locatives. Ils ne paieront donc pas d’impôts sur leur opération immobilière en N+1. En complément, il restera 14 000 € - 6 000 € = 8 000 € de déficit à déduire l’année suivante.

Définir le statut du loueur en meublé : LMNP ou LMP ?

Vous pouvez exploiter un logement sous statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) ou professionnel (LMP) selon la part des loyers perçus au sein de vos revenus globaux.

Les critères pour différencier un loueur en meublé professionnel ou non professionnel ?

Pour être considéré comme un loueur meublé professionnel, vous devez obligatoirement remplir les 2 conditions réglementaires de revenus.

• L’ensemble des revenus locatifs du loueur meublé professionnel doit dépasser 23 000 €, calculé au prorata temporis de l’activité dans l’année.
• Les revenus de la location meublée doivent être majoritaires au sein des revenus d’activité du foyer fiscal.

L’activité en LMP doit donc correspondre à plus de la moitié des revenus d’activité du foyer déclarant, tout en étant supérieure à 23 000 €. Le passage du LMNP en LMP se réalise toutefois sur demande du bailleur. Si vous remplissez les conditions, vous ne basculez pas automatiquement en LMP

Exemple

Revenons au cas de Nicolas et Bénédicte. S’ils louent 2 autres logements en meublé qui génèrent 15 000 € de recettes locatives chacun, le montant des loyers annuels s’élève à 36 000 €. S’ils perçoivent en parallèle 12 000 € d’une autre activité, ils répondent alors aux critères LMP. 

Sont pris en compte dans le décompte des revenus LMP/LMNP uniquement les recettes locatives en meublé, déclarées en BIC. Si vous proposez en parallèle des biens immobiliers en location nue, les gains relèvent des revenus fonciers et ne se cumulent donc pas avec les BIC.

L’incidence du statut LMNP et LMP sur les impôts

Les revenus du loueur meublé doivent être déclarés au titre des BIC (bénéfices industriels et commerciaux). D’ailleurs, cette catégorie concerne aussi bien le LMNP que le LMP. En revanche, la différence entre les 2 statuts se situe au niveau de l’imputation du déficit constaté. 

• Le déficit foncier généré par une activité locative meublée déclarée en LMNP se reporte sur les revenus obtenus avec ces biens meublés.
• En ce qui concerne le statut LMP, le déficit se reporte sur l’ensemble des revenus du foyer, sans limitation de plafond. Une seule limitation toutefois : les amortissements ne doivent pas contribuer au déficit.

Votre déficit dépasse vos revenus globaux ? Vous pouvez déduire le surplus non comptabilisé pendant 6 années consécutives avec le LMP.

Exemple

Pour l’ensemble des locations meublées gérées par Nicolas et Bénédicte, les recettes locatives s’élèvent à 36 000 €, les charges à 100 000 € pour l’année N.

• En LMNP et LMP, l’abattement micro-BIC permet de déduire 50 % des loyers. L’imposition porte alors sur (36 000/2) = 18 000 € en micro.
• En LMNP, le déficit s’élève à 64 000 €. Il annule donc l’imposition des revenus locatifs en régime réel simplifié. Il restera 28 000 € (64 000-36 000) à reporter sur les revenus locatifs des années suivantes, à hauteur de 10 700 € par an.
• En LMP, le déficit de 64 000 € peut se déduire des revenus du foyer avec le réel. Si l’imposition globale du foyer s’élève à 8 000 €, il restera 56 000 € de déficit à reporter sur l’imposition des 6 années suivantes.

Ainsi, que vous exerciez votre activité locative en loueur meublé non professionnel ou professionnel, le régime réel procure des bénéfices avantageux qui vous feront économiser de nombreuses dépenses directement liées à votre investissement. Votre déclaration de revenus comporte des leviers puissants non négligeables grâce au régime du réel pour le plus grand bien de votre portefeuille financier !