Les 6 étapes pour réussir son investissement en location meublée
Sommaire
Futur propriétaire, vous voulez tout savoir de l’investissement en location meublée ? De la définition de votre projet immobilier à la déclaration d’impôt en passant par l’étude du marché locatif et de l’attractivité du bien, Ooinvestir vous détaille les 6 étapes à suivre pour bien réussir votre investissement locatif meublé.
La location meublée en bref
La location meublée, à l’inverse d’une location nue, comprend mobilier et équipement. En s’installant dans le logement, le locataire doit retrouver tous les équipements nécessaires pour y vivre normalement. La liste du mobilier obligatoire est réglementée.
Outre les équipements, le bail d’une location meublé doit répondre à d’autres conditions :
- Sa durée minimum est d’un an (9 mois pour un étudiant).
- Le dépôt de garantie est de 2 mois maximum.
- Le préavis du bailleur est de 3 mois minimum, 1 mois pour le locataire.
Si la location meublée est intéressante pour certains types de locataires, elle l’est aussi pour les propriétaires investisseurs. Mais bien réussir son projet d’investissement immobilier dans le meublé requiert de bien suivre certaines étapes.
Étape n° 1 : Définir son projet d’investissement
Pour commencer, il est fondamental de vous pencher sur votre projet immobilier et de vous poser les bonnes questions :
- Voulez-vous investir dans l’immobilier locatif pour obtenir un complément de revenus ?
- Cherchez-vous à agrandir votre patrimoine immobilier ?
- Quelles sont vos motivations à devenir propriétaire d’un logement meublé ?
- Voulez-vous profiter d’un investissement immobilier pour bénéficier d’un dispositif fiscal intéressant ?
- Disposez-vous d’un apport suffisant ?
- Est-ce la bonne année en France pour investir dans ce type de location ?
- ...
Toutes les réponses à ces questions vous serviront de base pour monter votre projet d’investissement immobilier. Vous pourrez alors passer à l’étape suivante.
Étape n° 2 : Étudier le marché locatif
Une fois votre projet immobilier façonné, l’étape suivante consistera à étudier le marché immobilier locatif. Une ville en pleine croissance démographique, qui attire de nombreuses entreprises et dont les infrastructures se développent (nouveau réseau de transports, par exemple) exercera une grande attractivité. A la clé, un marché locatif tendu et donc :
- une forte demande des locataires ;
- un risque de vacance locative réduit ;
- des prix à la location en hausse.
Autant d’éléments qui influeront directement sur votre projet, en réduisant les risques et en assurant des rendements à votre investissement.
Attention toutefois : au sein d’une même ville, d’importantes différences peuvent exister d’un quartier à l’autre sur le marché immobilier. Il faut donc bien étudier la localisation précise que vous souhaitez pour votre bien avant de vous lancer. Le TGV arrive dans la ville que vous ciblez ? Ne choisissez pas un quartier dépourvu de transports et trop éloigné de la future gare : les effets positifs de ce nouvel équipement sur la ville ne s’appliqueront pas forcément partout…
L’étude du marché locatif doit aussi être en adéquation avec votre projet immobilier et surtout votre budget. Vous devez prendre en compte les prix à l’achat comme les prix à la location. Selon les tendances du marché, vous verrez apparaître des biens très attractifs, mais à un prix trop élevé : un budget fixe vous permettra de réaliser l’investissement immobilier le plus adapté à votre projet et de trouver le locataire qui répond à vos attentes.
Étape n° 3 : Choisir un bien attractif
Grâce aux critères que vous aurez préétablis et à votre étude poussée du marché locatif, vous allez pouvoir choisir un bien qui va attirer votre cible de locataire selon ses caractéristiques :
- superficie du bien ;
- nombre de pièces ;
- ancien ou neuf ;
- choix du gestionnaire (dans le cadre d’un investissement dans une résidence de services) ;
- diagnostic de performance énergétique ;
- etc.
C’est l’attractivité du bien qui vous permettra de trouver le locataire idéal.
Au sein du marché de la location meublée, vous pourriez être intéressé par exemple par les résidences de services pilotées par des gestionnaires. Une solution idéale si vous ne souhaitez assurer aucune gestion. A chaque résidence, son type de locataire :
- Vous visez une cible jeune : investissez dans une résidence étudiante ;
- Vous préférez attirer les seniors : dirigez-vous vers une résidence avec services agréés pour personnes âgées ;
- Vous voulez louer pour de très courtes durées : penchez-vous sur une résidence de tourisme.
Chaque profil de locataire a ses avantages et ses inconvénients. Les parents d’un étudiant pourront se porter garants mais le bail ne sera que de 9 mois. Dans une résidence de tourisme, le prix du loyer sera plus élevé mais la durée du bail sera, elle, beaucoup plus courte (quelques semaines).
Étape n° 4 : Faire l’acquisition du bien immobilier
Étape suivante pour votre location meublée : l’acquisition du ou des logements. Pour cela, vous devrez signer un compromis de vente et régler des frais de notaire.
Les frais de notaire pour de l’ancien avoisinent les 7 à 8 % du prix total du bien immobilier. Pour du neuf, ils se rapprocheront des 2 à 3 %.
De plus, l’acquisition du bien immobilier s’accompagne aussi de l’achat des meubles nécessaires. Vous avez alors 2 options :
- Si des meubles sont déjà présents dans un logement ancien, procédez à un inventaire et estimez le montant total ;
- Autrement, allouez un budget spécifique pour l’achat des meubles.
Étape n° 5 : Mettre en place le financement
Le bien désormais choisi, c’est le moment de se pencher sur la question de la rentabilité, de l’amortissement et du financement de votre bien immobilier.
Selon vos ressources financières et votre apport, vous allez devoir calculer le montant de l’emprunt nécessaire pour votre projet immobilier. Le taux et la durée d’emprunt seront fixés en fonction de votre situation. Le taux d’endettement maximum autorisé se situe à 33 %.
Exemple :
Pour un ménage qui touche 2 000 €/mois, les mensualités ne pourront pas dépasser 660 €.
Le prix du loyer constitue aussi une composante déterminante dans le financement. En tant que propriétaire, c’est à vous de le fixer, dans le respect des éventuelles réglementations en vigueur, comme l’encadrement des loyers dans certaines villes. Ce choix de tarif va influer sur la rentabilité et l’amortissement de votre bien, tout en le rendant plus attractif. L’idéal ? Trouver l’équilibre parfait avec un loyer dans les prix du marché et qui vous permet de rembourser vos mensualités et vos charges.
Étape n° 6 : Déclarer son activité, choisir son statut et son régime d’imposition
La dernière étape de votre investissement immobilier concerne la fiscalité et l’imposition sur les revenus générés par votre bien. Pour cela, la location meublée recèle de plusieurs avantages fiscaux que l’on retrouve dans les statuts de loueur en meublé non professionnel (LMNP) et de loueur en meublé professionnels (LMP).
Vos revenus locatifs seront imposés en tant que bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non en revenus fonciers.
Statut LMNP ou LMP ?
Pour bénéficier du statut LMNP, les revenus annuels de votre location meublée doivent être inférieurs à 23 000 € ou ne pas représenter plus de 50 % du total de vos revenus. Sinon, vous basculez vers le statut LMP.
Outre ses conditions d’accessibilité, il existe d’autres différences entre ces statuts, notamment sur les plus-values. En LMP, elles sont exonérées d’impôt si, 2 ans avant sa cession, vous avez perçu moins de 90 000 € de revenus locatifs. Pour cela, votre bien doit être en location depuis 5 ans. Pour profiter d’une exonération totale en LMNP, vous devrez attendre 30 ans.
Imposition : abattement forfaitaire ou régime réel ?
Les statuts LMNP et LMP vous permettent, dans la majorité des cas, de choisir 2 régimes fiscaux : le forfaitaire ou micro-BIC et le régime réel.
Avec l’abattement forfaitaire, vous bénéficiez d’une déduction automatique de 50 % sur vos revenus locatifs.
Autre possibilité : le régime réel. En choisissant ce régime, toutes vos charges sont déduites au moment de votre déclaration d’impôt. Vos intérêts, vos cotisations, vos dépenses liées à l’entretien et la réparation de votre logement ne font pas partie de vos revenus locatifs. De quoi alléger votre imposition.
Exemple :
Sur une année entière, vous percevez 21 000 € de revenus locatifs. Vos frais (charges de copropriété, petits travaux, intérêts d’emprunt, assurance…) s’élèvent à 13 000 €. Vous serez alors imposé sur une base de 8 000 € (21 000 - 13 000).
La règle de l’abattement forfaitaire s’applique par défaut si vous percevez moins de 70 000 € de revenus locatifs annuels. Faites vos calculs : si le régime réel est le plus intéressant, il s’appliquera sur simple demande. Au-delà de 70 000 €, le régime réel est obligatoire.
Cumuler LMNP et Censi-Bouvard
De plus, vous avez la possibilité de cumuler ce statut LMNP avec la loi Censi-Bouvard qui s’applique dans le cadre des résidences de services gérées par un professionnel (résidence étudiante, pour seniors, Ehpad...). Cette loi vous offre non seulement la possibilité de récupérer la TVA sur l’acquisition de votre bien immobilier (soit 20 % du coût total), mais aussi d’obtenir une réduction d’impôt sur une durée de 9 ans, à hauteur de 11 % de la valeur de votre bien HT.
- Constitution de patrimoine, revenus complémentaires, ressources financières, taux d’endettement, etc. Posez-vous les bonnes questions pour façonner votre projet d’investissement immobilier en location meublée.
- Une étude poussée du marché locatif couplée avec les bons critères et un budget fixe sont les composantes essentielles pour trouver un bien attractif.
- Pour acquérir votre bien immobilier, assurez-vous d’avoir les ressources financières pour régler les frais de notaire et investir dans un mobilier qui équipera votre logement, conformément à la loi.
- Statut LMNP ou LMP ? Selon votre situation et les loyers annuels perçus, vous pourrez bénéficier d’avantages fiscaux et même... de la loi Censi-Bouvard.
