Assurer la rentabilité de son patrimoine locatif meublé
Sommaire
Si l’investissement locatif est une pratique relativement courante et connue des Français, il serait dommage de se limiter aux dispositifs les plus connus de location nue comme la loi Pinel ou la loi Denormandie. En effet, l’immobilier locatif meublé offre de belles perspectives de rendement et une fiscalité des plus attrayantes. Comment assurer la rentabilité d’un patrimoine locatif meublé ? Ooinvestir vous dit tout !
Qu’est-ce que l’investissement locatif meublé ?
Par opposition aux lois Pinel et Denormandie qui concernent les logements nus, l’investissement locatif meublé est un mécanisme imposant de louer un logement à un locataire contenant au moins le mobilier et les ustensiles nécessaires pour y habiter. En théorie, le locataire ne doit avoir qu’à poser ses valises. La liste du minimum à fournir est encadrée par la loi.
La principale différence avec la location nue réside dans le régime fiscal. En effet, si chaque type de location offre ses avantages en matière de défiscalisation, la location meublée apporte une perspective nouvelle : la déclaration des revenus locatifs comme revenus BIC (bénéfices industriels et commerciaux) et non comme revenus fonciers. Ainsi, vous bénéficiez d’un abattement plus important sur vos gains : 50 % d’abattement dans le cadre d’une location meublée contre 30 % pour une location nue.
De plus, la location meublée permet de conclure un bail de courte durée : 1 an en règle générale, 9 mois pour les étudiants et 1 à 10 mois pour le bail mobilité.
Deux statuts vous permettent de profiter des avantages fiscaux qu’apporte l’investissement locatif meublé : le statut LMNP (loueur en meublé non professionnel) et le statut LMP (loueur en meublé professionnel).
La location meublée non-professionnelle
Le statut LMNP apporte de nombreux avantages fiscaux à l’investisseur : abattement fiscal, possibilité de créer un déficit foncier, amortissement, etc. Il s’adresse aux particuliers dont l’activité de location ne représente pas plus de la moitié de leurs revenus globaux et plus de 23 000 € de revenus locatifs.
Et pour profiter pleinement du statut LMNP, vous avez le choix ! Meubler simplement un logement que vous achetez lors d’une vente classique et vous occuper directement de sa gestion, ou opter pour le dispositif de défiscalisation Censi-Bouvard. Ce dernier est soumis à plusieurs critères d’éligibilité mais vous offre un atout indéniable : l’absence de vacance locative pendant au moins 9 ans tout en vous faisant profiter d’une réduction d’impôt de 11 % de la valeur HT du bien. Que votre logement soit vide ou occupé, vous percevrez des revenus locatifs en défiscalisant.
La loi Censi-Bouvard vous impose de respecter différents éléments pour le logement et pour vous, investisseur.
Ainsi, les critères retenus pour le bien sont :
- acheter un logement dans une résidence de services neuve ;
- qui se situe dans une résidence étudiante, pour seniors ou un EHPAD ;
- ou acheter dans une résidence de plus 15 ans, entièrement réhabilitée ;
Et ceux pour l’investisseur sont :
- signer un contrat de bail commercial avec l’exploitant de la résidence ;
- ne pas être loueur professionnel.
Bien que la gestion soit déléguée à l’organisme en charge de la résidence, vous devez vous assurer que le mobilier respecte la liste établie par la loi.
La location meublée professionnelle
La location meublée professionnelle correspond au statut LMP. Pour en bénéficier, les loyers de vos différents investissements meublés doivent s’élever au-delà de 23 000 €, et représenter plus de la moitié de vos revenus globaux.
Il est possible d’effectuer de la location saisonnière en LMP, en revanche, vous ne pouvez pas profiter du dispositif Censi-Bouvard.
Le principal avantage du statut LMP est de pouvoir imputer votre éventuel déficit à vos revenus globaux. En effet, en tant qu’activité professionnelle, il s’agit d’un déficit d’exploitation, et non d’un simple déficit foncier. En plus de s’appliquer à l’ensemble des revenus du foyer, il est reportable pendant 6 ans.
De même, le régime des plus-values diffère de l’activité d’un particulier. De fait, les plus-values de moins de 2 ans sont soumises à l’impôt sur le revenu comme vos revenus locatifs (BIC) et celles de plus de 2 ans sont soumises au PFU (prélèvement forfaitaire unique) de 30 %.
Quelle rentabilité pour votre investissement immobilier ?
La location meublée apporte de belles perspectives de rentabilité. En effet, les professionnels du secteur annoncent un rendement oscillant entre 4 % et 7 %. De fait, la rentabilité d’un patrimoine immobilier meublé est nettement supérieur aux livrets d’épargne réglementés, de même que certains contrats d’assurance-vie.
Cette rentabilité tient en partie du fait qu’un logement meublé se loue généralement plus cher qu’un logement vide. En revanche, elle dépend du type de bien acquis. Ainsi, un logement ancien, moins cher que le neuf, a plus de chance d’atteindre un rendement locatif élevé qu’un bien neuf acheté en résidence de services.
Loué en tant que résidence principale meublée, ce type d’investissement immobilier est plus courant et très attractif dans les villes accueillant des étudiants ou des jeunes actifs.
Quelle fiscalité associée à la location meublée ?
La fiscalité associée à l’habitation meublée est par défaut le régime BIC. En effet, la location meublée est considérée comme une activité commerciale par l’administration française. Cela offre plusieurs avantages : un abattement plus important qu’une location nue, la possibilité de créer un déficit foncier et d’amortir à la fois le bien et les meubles qui le composent.
Ce régime fiscal peut toutefois être différent pour l’investisseur LMP : selon sa structure juridique, il peut être soumis :
- au régime réel BIC ;
- à l’impôt sur les sociétés (IS) ;
- au régime micro-BIC pour les auto-entrepreneurs sous réserve d’un plafond de chiffre d’affaires.
De ces différents régimes découlera la fiscalité réelle du statut LMP.
La location saisonnière de chambres d’hôtes proposant des services para-hôteliers ne relève pas du statut LMP.
L’investissement en location meublée permet également de déduire de vos revenus les charges inhérentes, diminuant de fait votre assiette fiscale, dans le cadre du régime réel (obligatoire au-delà de 70 000 € de recettes annuelles). Voici ce qui peut être soustrait :
- les frais de gestion ;
- les primes d’assurance ;
- les taxes foncières (taxe foncière, et CFE - cotisation foncière des entreprises) pour le statut LMP) ;
- les intérêts d’emprunt ;
- l’amortissement du mobilier et du bien.
Comment calculer la rentabilité nette d’impôt ?
Afin d’évaluer la pertinence de votre investissement, il est indispensable d’en connaître sa rentabilité nette d’impôt, c’est-à-dire ce que vous allez réellement percevoir une fois toutes les charges payées.
Calculer les amortissements
La particularité de la location meublée est de pouvoir amortir les biens et les meubles, c’est-à-dire de pouvoir déduire de vos revenus locatifs l’usure des différents éléments composant votre logement. Il est ainsi important lors de votre calcul de séparer le prix du terrain (non-amortissable) du prix de l’immeuble (amortissable). Sans oublier les meubles composant le logement ! Ce calcul qui peut sembler complexe repose sur un tableau d’usage utilisé par l’administration fiscale définissant les amortissements annuels :
|
Logement d’habitation |
1 % à 2 % pendant 30 à 100 ans |
|---|---|
|
Bâtiments commerciaux |
2 % à 5 % pendant 20 à 50 ans |
|
Bâtiments industriels |
5 % pendant 20 ans |
|
Mobilier |
10 % pendant 10 ans |
|
Agencements |
5 % à 10 % pendant 10 à 20 ans) |
Exemple
Si vous achetez un logement pour un prix de 150 000 €, le montant du terrain étant de 50 000 € et celui de l’immeuble de 100 000 €, vous pourrez déduire chaque année 2 000 € au titre de l’amortissement immobilier. (100 000 x 2 %).
De même, ce logement est meublé pour un total de 6 000 €, vous pourrez ainsi déduire 600 € (6 000 x 10 %) par an au titre de l’amortissement mobilier.
Calculer la rentabilité nette d’un investissement locatif meublé
Dans un premier temps, vous devez calculer le prix réel d’achat, c’est-à-dire ce que vous coûte réellement le bien que vous souhaitez acquérir. Pour ce faire, il vous faut additionner tous les frais et les ajouter au prix du logement.
Ainsi le prix réel d’achat = prix + frais de notaire + frais d’agence + frais bancaire + travaux.
Dans un second temps, il vous faut déduire de ce prix réel d’achat le montant des amortissements auxquels vous avez droit en tant que loueur meublé.
Enfin, il faut calculer le montant des charges annuelles liées à votre investissement locatif. Il s’agit :
- des frais de gestion ;
- des primes d’assurance ;
- la taxe foncière ;
- les charges de copropriété ;
- les frais d’entretien ;
- ...
Le calcul de la rentabilité de votre patrimoine immobilier locatif meublé est ensuite assez simple :
((loyer annuel - charges) / (prix réel - amortissement)) x 100
Exemple de rentabilité d’un patrimoine locatif meublé
Vous achetez un logement dans une résidence au prix de 150 000 €, auquel s’ajoutent 15 000 € de frais divers. Votre prix d’achat réel est donc de 165 000 €.
Vous payez 3 000 € de charges annuelles et percevez des loyers d’un montant de 850 € mensuels, soit 10 200 € par an.
Votre bien se décompose de la manière suivante :
- le terrain : 50 000 € ;
- l’immeuble : 100 000 € ;
- des meubles : 6 000 €.
Vous calculez ensuite les amortissements. Pour l’immeuble, il s’élèvera à 2 %, soit 2 000 €, et pour les meubles à 10 % soit 600 €.
Le calcul de la rentabilité nette de votre investissement immobilier LMNP sera le suivant :
((10 200 - 3 000) / (165 000 - 2 600)) x 100 = 4,43 %
En tant que loueur meublé, vous obtenez une rentabilité de 4,43 % grâce notamment à l’amortissement de votre bien. Sans ce statut, la rentabilité nette de votre bien n’aurait été que de 4,36 %.
