Investissement locatif : les 5 étapes à connaître

L’immobilier locatif, vous semble un parcours du combattant ? Pas de panique ! Budget, recherche du bien, prêt immobilier et gestion de votre location, Ooinvestir explore toutes les étapes à connaître pour réussir votre investissement locatif.

Étape 1 de l'investissement immobilier locatif : comprendre les bases

Avantages, types de biens à privilégier, critères de rentabilité : voici un petit rappel des bases de l’immobilier locatif, utile à tout investisseur, surtout s’il s’agit de votre premier achat.

Les avantages de l'immobilier locatif

L’investissement locatif consiste à investir dans un bien immobilier (appartement, maison, local commercial, garage) qu’il va mettre en location. Accessible à tous les profils d’investisseurs, il apporte un avantage de taille : il s’autofinance puisque les locataires, en payant leur loyer, remboursent tout ou partie du crédit bancaire du propriétaire.  

Embedded script : [CTA Guide] Investissement locatif

Les types de biens à privilégier

Selon votre stratégie d’investissement et les moyens que vous voulez y allouer, tournez-vous vers les types de biens suivants :

• les studios remportent la palme des logements les plus recherchés par les étudiants ou les personnes vivant seules. Dans un centre-ville ou un quartier étudiant, vous n’aurez aucun mal à trouver un locataire ;
• les logements de taille moyenne (T2 ou T3) se destinent à une large population (jeunes couples, retraités, familles avec enfant) et se louent plus longtemps qu’un studio ;
• les grands logements (T4, T5) intéressent les familles avec plusieurs enfants, qui recherchent un certain confort de vie et une proximité avec écoles et lieu de travail ;
• les parkings offrent plus de souplesse et beaucoup moins de contraintes.

Les critères de rentabilité

Pour que votre investissement locatif soit un succès, il doit être rentable. Cela signifie que vos revenus (loyers mensuels) doivent être supérieurs à vos dépenses (intérêts du prêt, frais, charges de copropriété, travaux, etc.).

Au-delà du seul loyer, plusieurs critères doivent être étudiés pour rester compétitif :

• la zone géographique. Tout se joue sur l’emplacement pour louer facilement votre logement ;
• la ville. Analysez les éléments les plus importants comme :
  • le prix au m² (à l’achat comme à la location) ;
  • la valeur médiane des logements ;
  • le pourcentage de logements en location et de résidences principales ;
• la démographie. Étudiez avec attention la tendance démographique de la ville (évolution, revenu, pourcentage d’étudiants, d’employés, de retraités, taux de chômage, nombre d’établissements scolaires, etc.) pour cibler les locataires potentiels ;
• le type de bien. Achetez un appartement ou une maison en fonction de votre enveloppe budgétaire mais aussi du type de locataire que vous souhaitez attirer ;
• le risque de vacance locative. Un bien vacant entame la rentabilité de votre projet, il faut donc réduire ce risque au maximum. Ajustez votre loyer selon la tension locative de la ville. Les grandes villes (Paris, Lyon, Marseille) sont plus demandées que des villes moyennes (Amiens, Calais ou encore Dijon). Vous n’y retrouverez pas le même prix au m² ;
• le système de défiscalisation. Loi Pinel, Denormandie, Malraux, Monuments Historiques ou Censi-Bouvard : tous ces dispositifs visent à réduire votre fiscalité lors d’un investissement immobilier.

Étape 2 : déterminer son budget et son projet

Maintenant que vous connaissez les bases de l’investissement locatif, penchez-vous sur la dimension budgétaire de votre projet immobilier.

Calculer sa capacité d'emprunt

Lors d’un achat d’une résidence principale ou d’un appartement locatif, vous devez passer par la case “capacité d’emprunt”. C’est elle qui va déterminer le prix plafond de votre investissement immobilier.  La méthode pour calculer votre capacité d’emprunt immobilier est assez simple : prenez tous vos revenus fixes, déduisez toutes vos dépenses contraintes (crédit, pension alimentaire…), divisez le résultat par 3 et vous obtenez votre capacité d’emprunt.

Embedded script : [CTA Simulateur] Capacité d'emprunt

Déterminer son apport personnel

Compte tenu de la conjoncture économique, il est très rare que les banques accordent un prêt immobilier sans apport personnel, encore plus quand il s’agit d’un premier investissement.

Cette somme couvre tous les frais annexes pour l’achat immobilier (frais de notaire, d’agence, de garantie, de dossier, etc.). Aucune loi n’impose de pourcentage. Mais disposer de 10 % du prix d’achat du bien est souvent demandé par les banques. Cela jouera en votre faveur lors de l’analyse de votre dossier.

Vous achetez un appartement pour un montant de 200 000 €, votre apport personnel devra être de 20 000 €.

Établir un plan de financement

Votre projet d’achat immobilier se dessine petit à petit. Rassemblez toutes vos dépenses et vos ressources pour dresser un plan de financement, idéalement à l’équilibre.

Exemple d’un plan de financement d’un appartement ancien :

Définir sa stratégie de location : LMNP, LMP, SCI, Pinel, etc.

Vous devez ensuite définir votre stratégie de location. Par exemple, est-ce que l’achat de votre appartement locatif doit être associé à un dispositif de défiscalisation ? 

Vous pouvez notamment louer en meublé. Dans ce cas, 2 régimes s’offrent à vous :

• la location meublée non professionnelle (LMNP) s’adresse aux investisseurs qui recherchent des revenus complémentaires (inférieurs à 23 000 € par an). Une fiscalité favorable s’y applique si vous respectez les conditions ;
• la location meublée professionnelle (LMP) concerne les propriétaires dont les loyers locatifs dépassent 23 000 € par an et impliquent une imposition professionnelle.

La SCI (société civile immobilière) offre une autre possibilité d’agrandir son patrimoine, notamment dans le cadre familial.

En matière de défiscalisation, la loi Pinel par exemple vous impose d’acheter un logement neuf et de le louer nu dans certaines zones et sur une durée définie (6, 9 ou 12 ans) pour bénéficier d’une réduction progressive de vos impôts sur le revenu.

Étape 3 : rechercher et sélectionner le bien immobilier

Deux solutions s’offrent à vous pour rechercher votre bien locatif : par vos propres moyens ou en le déléguant à une plateforme spécialisée.

Rechercher par vous-même

Votre investissement, vos recherches : avec cette solution, vous gérez votre achat immobilier de A à Z. Pensez à bien évaluer les critères suivants :

• la localisation et l’emplacement. Encore une fois, le succès de votre investissement repose sur ces éléments ;
• l’état du logement. Ce logement ancien n’est-il pas trop vétuste ? Cet appartement neuf présente-t-il des défauts de construction ? Les éventuels travaux à réaliser doivent entrer dans votre enveloppe budgétaire et préserver votre rendement ;
• la surface habitable. Plus elle est grande, plus vous attirerez de grandes familles, plus le bien sera cher ;
• les frais. Frais de notaire, frais de copropriété, frais d’entretien : un achat immobilier s’accompagne de dépenses qu’il ne faut pas oublier de prendre en compte lors de la recherche ;
• l’éligibilité aux dispositifs de défiscalisation. Certains biens locatifs peuvent réduire vos impôts.

Investissement locatif clé en main

Vous ne voulez pas passer votre temps libre à comparer les biens sur le marché ? Certaines plateformes le font pour vous.

C’est le cas par exemple de Masteos et Bevouac. Leur fonctionnement est simple.

1. Vous définissez votre profil et votre objectif (préparation à la retraite, transmission de patrimoine, optimisation fiscale, etc.)
2. La plateforme recherche pour vous la perle rare.
3. Elle vous accompagne tout au long de l’achat immobilier (envoi d’offre d’achat, conseil bancaire, suivi notarial, etc.).
4. Elle peut prendre en charge la rénovation de votre bien ancien.
5. Elle s’occupe de toute la gestion locative.

Embedded script : CTA - Bevouac - Investissement locatif

Étape 4 de votre investissement locatif immobilier : obtenir son prêt immobilier

Le verdict va bientôt tomber : pouvez-vous obtenir un prêt immobilier pour votre investissement locatif ? Il faut commencer par comparer les offres et fournir des pièces justificatives.

Comparer les offres de prêts immobiliers

Beaucoup d’éléments sont à vérifier pour comparer les offres de prêt. Concentrez-vous sur les 4 suivants :

• le taux est l’élément central d’un prêt bancaire : il va fixer les intérêts ;
• la durée va faire osciller vos mensualités. Plus la durée est longue (25 ans maximum), moins vos mensualités seront élevées. À l’inverse, une durée plus courte (15 ans par exemple) entraîne des mensualités plus lourdes pour vos finances mais vous libère plus tôt de votre prêt ;
• l’assurance emprunteur prend en charge une partie ou la totalité des mensualités ou du capital restant suite à un décès, un accident du travail ou un accident de la vie. Elle est généralement indispensable pour obtenir des prêts immobiliers ;
• des frais annexes (frais de dossier, frais de garantie, pénalités de remboursement anticipé, frais de courtage) s’ajoutent à votre prêt immobilier.

Un courtier immobilier peut vous accompagner dans cette démarche de comparaison jusqu’à la signature de votre prêt. Ses conseils peuvent vous aider à réaliser des économies et à obtenir un meilleur taux.

Les pièces justificatives indispensables

Tout dossier présenté à une banque pour une demande de prêt immobilier doit être accompagné de pièces justificatives. Elles permettront d’analyser votre situation personnelle, familiale, financière et professionnelle. En voici quelques-unes :

• une pièce d’identité ou une carte de séjour ;
• un livret de famille (si vous avez des enfants) ;
• un contrat de mariage ou de PACS ;
• un jugement de divorce (si vous êtes divorcé) ;
• des justificatifs de domicile (facture d’énergie, téléphonique, etc.) ;
• vos bulletins de salaire et votre contrat de travail (si vous êtes salarié) ;
• vos derniers avis d’imposition, vos liasses fiscales et votre statut Kbis (si vous êtes indépendant) ;
• vos derniers relevés de compte ;
• vos offres de crédit en cours ;
• d’autres pièces selon votre situation comme un contrat de bail, une attestation de propriété, une attestation d’hébergement, etc. 

Étape 5 : la gestion de votre investissement locatif immobilier

Ça y est, votre projet immobilier a abouti, vous voilà l’heureux propriétaire d’un logement locatif ! Désormais, il va falloir trouver un locataire et gérer votre logement tout au long de sa location…

Trouver le locataire

Les locataires ne manquent pas sur le marché du logement. Mais comment choisir le bon dossier ? Voici quelques conseils qui vous aideront dans votre sélection :

• évaluez le profil de votre locataire et son sérieux ;
• assurez-vous de sa solvabilité et de ses garanties ;
• privilégiez les étudiants ou les actifs en CDI ;
• respectez les règles en matière de non-discrimination.

Établir votre contrat de location

Le bail (ou contrat de location) recense les droits et les obligations du propriétaire comme du locataire. Si c’est une résidence principale, certaines règles doivent s’appliquer. Elles changent entre un logement meublé ou non. Renseignez-vous en amont pour rédiger un contrat en bonne et due forme.

Gérer les charges et travaux

Réparation de l’ascenseur, changement du chauffe-eau défectueux, réfection de la toiture de l’immeuble : un investissement immobilier apporte son lot de travaux. Entourez-vous d’artisans compétents et réactifs pour respecter vos obligations et incluez vos charges de copropriété dans votre budget pour éviter les surprises sur le rendement de votre opération.

Optez pour la gestion déléguée !

Les plateformes « all inclusive » et les agences immobilières peuvent prendre en charge la gestion locative. Pour plus de tranquillité d’esprit, déléguez cette tâche et contentez-vous de percevoir vos revenus.

Comment optimiser la rentabilité de votre investissement immobilier locatif ?

Vous pouvez améliorer le rendement en achetant un bien éligible aux dispositifs de défiscalisation suivants. L’intérêt ? Réduire vos impôts et améliorer le rendement de votre opération !

1. Avant de vous lancer, étudiez les bases : avantages, types de biens, critères de rentabilité,…
2. Fixez-vous une enveloppe budgétaire et déterminez le type de projet (LMNP, LMP, SCI, Pinel, etc.) que vous souhaitez mettre en place.
3. Lancez la recherche du bien qui correspond à vos critères.
4. Comparez les prêts immobiliers.
5. Mettez en place la gestion locative.