Investissement locatif : la division immobilière

Avec la division immobilière, augmentez votre patrimoine en créant de nouveaux biens sur le marché locatif ! Définition, cadre légal, avantages : Ooinvestir vous donne toutes les clés pour réussir votre division immobilière.

Qu'est-ce qu'une division immobilière ?

Une division immobilière consiste à acheter une propriété (immeuble, appartement, maison, bureaux, etc.) dans le but de le diviser en plusieurs lots distincts pour les louer séparément. Deux types de divisions sur une propriété immobilière existent :

• la division dite « officielle » ;
• la division dite « non officielle ».

La division immobilière officielle

La séparation officielle permet de créer des biens immobiliers totalement indépendants. En effet, chaque appartement dispose de ses propres compteurs (électricité, gaz, eau), de sa porte d’entrée, de ses sanitaires, de sa cuisine, etc.

Cette mise en lots séparés présente plusieurs atouts :

• vous pouvez louer à plusieurs locataires ;
• vous multipliez vos sources de revenus ;
• vous pouvez mettre un appartement en vente mais garder les autres.

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Lors de l’achat d’un appartement situé dans une copropriété, la division de votre bien et la définition des nouvelles surfaces habitables nécessitent de faire appel à un géomètre et à un notaire.

La division immobilière non officielle 

Dans cette division, le bien n’est pas divisé mais aménagé. Le propriétaire peut donc décider de séparer son bien en plusieurs studios indépendants. Il a aussi la possibilité d’en faire une seule colocation pour faciliter la gestion locative de son bien.

En cas de vente du bien, le lot étant juridiquement unique, vous n’avez pas d’autre choix que de le vendre dans sa totalité. En revanche, vous n’avez pas besoin d’autorisation de la copropriété pour diviser votre bien immobilier. 

Pour savoir quelle division choisir selon votre épargne et vos objectifs, n’hésitez pas à confier la mise en place de votre investissement à un conseiller en patrimoine.

Quel cadre légal pour une division immobilière ?  

Trois contraintes légales encadrent une division immobilière. Elles concernent :

• la copropriété ;
• l’espace de vie minimum ;
• les équipements.

La copropriété

La première contrainte concerne le règlement intérieur de la copropriété. Assurez-vous qu’il autorise la division d’un bien au sein de l’immeuble. En effet, c’est ce document qui peut vous donner ou non le top départ de votre investissement. Si aucune interdiction n’est mentionnée, alors vous pouvez envisager votre projet de division.

Quelles démarches pour une division officielle ?

Vous divisez votre bien en plusieurs appartements indépendants ? Sachez que vous devez obligatoirement prévenir le syndicat de copropriété de votre projet car les charges devront être calculées sur de nouvelles bases.

Quelles démarches pour une division non officielle ?

Si votre projet modifie les parties communes, vous devez impérativement le présenter lors d’une assemblée générale de copropriété. La réalisation des travaux ne peut être autorisée qu’en cas de vote favorable.

L’espace de vie minimum

Diviser un bien immobilier vous oblige à respecter l’une des 2 contraintes suivantes pour pouvoir louer vos biens immobiliers.

Les équipements

Diviser un bien en plusieurs lots implique non seulement de créer un réseau de plomberie (arrivée et évacuation) et d’électricité pour chaque appartement mais aussi d’installer un compteur d’eau et d’électricité (ou des sous-compteurs).Ce type de travaux entraîne des coûts supplémentaires qu’il faudra budgéter et intégrer dans le calcul de rentabilité de votre projet immobilier.

Si vous louez un logement meublé, la loi vous impose de l’équiper avec différents meubles et appareils afin d’assurer un certain confort de vie :

• literie avec couette ou couverture ;
• volets ou rideaux dans les chambres ;
• plaques de cuisson ;
• four ou four à micro-ondes ;
• réfrigérateur ;
• congélateur ou compartiment à congélation du réfrigérateur d'une température maximale de -6°C ;
• vaisselle en nombre suffisant ;
• ustensiles de cuisine ;
• table et chaises ;
• étagères de rangement ;
• luminaires ;
• matériel d'entretien.

Quels avantages à faire une division immobilière ?

Meilleure perspective de rentabilité, économies de temps et d’argent, concurrence moins rude : la division immobilière sourit aux investisseurs qui osent franchir le pas. 

Une meilleure perspective de rentabilité

Acheter plus grand vous permet de réaliser des économies. La raison est mathématique : au même tarif au m², il est plus avantageux d’investir dans une résidence de grande surface que dans un petit logement. Mais ensuite, les loyers seront proportionnellement plus élevés !

Par la suite, la création de nouveaux logements augmentera la valeur totale de votre patrimoine. La comparaison entre l’achat au prix de gros et la revente au détail illustre cette situation.

Des économies de temps et d’argent

Entre les recherches sur les sites d’annonce, les visites (concluantes ou non), la signature de l’acte notarié, le rdv avec votre courtier, le rdv avec votre banquier… Une acquisition immobilière vous demande beaucoup de temps et d’énergie !

Acheter en « gros » vous permet de regrouper toutes ces démarches sur un seul et même bien. Plus besoin de prendre un rdv chez votre banquier pour un bien puis un 2^e pour un autre, vous optimisez au mieux votre agenda… et soulagez votre portefeuille. Car au-delà du gain de temps, la division immobilière vous permet aussi de mutualiser toutes vos charges (frais de notaire en une seule fois, un seul crédit immobilier, etc.).

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Une concurrence moins rude

Que vous soyez familier ou non avec l’immobilier locatif, il existe un consensus à son sujet : le marché est (très) concurrentiel.

En vous concentrant sur des biens de plus petites surfaces (T1, T2), vous rencontrerez un grand nombre d’investisseurs avec des budgets plus restreints. Comme la demande est plus forte, l’offre est mécaniquement plus chère. Les biens se font plus rares et partent très rapidement. Sans compter que le rendement locatif est ensuite nettement plus faible(entre 3 et 5 %) dans les grandes surfaces.

À l’inverse, les biens de plus grandes surfaces attirent d’autres profils d’acheteurs, comme des familles à la recherche de leur résidence principale. Mais moins d’investisseurs ! Et les budgets grimpent, ce qui limite la concurrence. D’autant plus que ces profils recherchent un bien pour y vivre, non pour louer, tandis que vous cherchez un bien à diviser. Les attentes ne sont pas les mêmes !

Enfin, la création de plusieurs lots vous offre un avantage de taille puisque vous créez des appartements qui n’existaient pas auparavant. Vous développez ainsi l’offre sur le marché.

Quelle rentabilité pour un investissement locatif ?    

Lorsque vous réalisez l’achat d’un bien à visée locative, vous espérez en dégager des revenus passifs, c’est-à-dire sans intervention de votre part. Trois facteurs vous permettront de savoir si votre opération est rentable ou non :

• le type de location ;
• la ville d’investissement ;
• les rénovations.

Le type de location

Première question à vous poser : allez-vous louer vos logements nus ou meublés ?

Si vous optez pour un logement en LMNP (loueur meublé non professionnel), 2 modes d’imposition s’offrent à vous :

• le micro-foncier et son abattement automatique de 30 % (location nue) ou 50 % (meublée) ;
• le réel et sa déduction de toutes vos charges.

Sur le marché de la location, un logement meublé se louera en général 20 % plus cher. Couplé avec le régime microfoncier, vous augmentez ainsi votre rendement en abattant la moitié de vos revenus fonciers.

La ville d’investissement

Le choix de la ville où vous allez acheter votre propriété va être déterminant dans la réussite de votre investissement car certaines villes se caractérisent par un marché locatif tendu.

Prenez par exemple les 3 villes qui composent le podium des meilleures villes étudiantes selon le classement de l’Étudiant : Toulouse (5,33 %), Rennes (5,15 %) et Montpellier (5,94 %).Transformer un T5 en 4 studios étudiants dans l’une de ces villes constitue un très bon projet d’investissement car votre offre répond à la demande importante de logements étudiants. En les louant meublés, vous vous assurez une belle rentabilité, même si cela demande un peu plus de gestion locative.

Les rénovations

Impossible de miser sur la division immobilière sans engager de travaux de rénovation.

Toutefois, vous pouvez opter pour le régime réel qui vous permet de déduire vos charges de vos revenus fonciers. Reportable sur plusieurs années, le déficit foncier se limite à 10 700 €/an mais vous permet d’engager vos travaux de rénovation sereinement et d’améliorer votre trésorerie une fois vos logements loués.

Demandez un différé partiel ou total pour ne pas avoir à rembourser votre crédit immobilier pendant vos travaux. Cette pratique n’est pas toujours proposée par les banques.

Le dispositif de défiscalisation

Vous voulez profiter des différents dispositifs de défiscalisation (loi Pinel, Denormandie, Malraux, Censi-Bouvard, déficit foncier) pour rendre votre opération encore plus profitable ? Vous avez tout à fait raison !

À vous de choisir le dispositif selon votre projet :

• la loi Pinel ne concerne que les logements neufs ;
• les dispositifs Denormandie, Malraux et Censi-Bouvard se concentrent sur les biens anciens.

Depuis la réforme de la loi Pinel en 2021, l’achat d’une maison individuelle ne vous ouvre plus les portes du dispositif.

Si vous remplissez toutes les conditions (investissement, ressources des locataires, loyers, etc), votre investissement peut vous garantir des loyers réguliers ainsi qu’une réduction d’impôt très avantageuse qui rééquilibra vos budgets après les travaux de rénovation.

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1. Une division immobilière consiste à acheter un bien immobilier dans le but de le diviser en plusieurs lots distincts puis les louer séparément. 
2. Plusieurs contraintes légales encadrent cette pratique : le règlement de la propriété, un espace de vie minimum pour chaque lot et les équipements dont ils seront équipés.
3. Cet investissement vous offre une meilleure perspective de rentabilité et vous fait réaliser des économies de temps et d’argent.
4. 4 facteurs vont déterminer la rentabilité de votre investissement : nature de la location, ville d’investissement, rénovations à engager et dispositif de défiscalisation applicable.