Achat immobilier : acheter ou attendre ?

Acheter ou attendre, la question trotte dans tous les esprits. Si les conditions du marché immobilier semblent s’être obscurcies ces derniers mois, Ooinvestir décrypte pour vous la situation en France. Et vous explique pourquoi un achat immobilier à court terme reste une bonne opération…

L'évolution du marché immobilier français

Un marché immobilier français en pleine mutation en 2023 ! Entre conjoncture économique et réglementations, il se montre fortement chamboulé, avec une baisse importante du nombre de ventes par rapport aux années précédentes.

Cela s’explique de 3 manières :

• les taux de crédit immobilier ont explosé en 2023. En janvier 2023, selon Meilleurtaux, il était possible d’emprunter sur 25 ans pour un taux compris entre 2,50 et 2,75 %, contre 4,11 % en novembre 2023 ;
• si les prix de l’immobilier baissent en 2023, notamment dans les communes les plus importantes, ils restent assez élevés, voire à la hausse dans des communes très prisées comme La Rochelle ou Saint-Malo ;
• l’inflation a réduit le pouvoir d’achat des Français qui peinent, pour beaucoup, à accéder au crédit en raison d’un reste à charge trop faible.

Après des années d’euphorie et des volumes de ventes record, la baisse des transactions s’explique aussi par un retour à la normale du marché.

L'équilibre fragile du marché immobilier

Ressentie dès l’automne 2022, la hausse des taux est continue sur l’année 2023. Et les experts ne prévoient pas de baisse à court terme en raison de taux directeurs de la BCE (Banque centrale européenne) élevés.

La BCE fixe un taux directeur pour la zone Euro : il s’agit d’un taux indicatif de la valeur de l’argent. Les banques empruntent à ce taux auprès de la banque centrale. Elles doivent ensuite le répercuter à leurs clients.

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En période d’inflation, la Banque centrale européenne augmente le taux directeur pour réduire la masse monétaire en circulation dans l’économie européenne. Ce moyen de régulation impacte directement les ménages et engendre une baisse du nombre de crédits.

Avec une demande de crédit moins forte, les prix de l’immobilier tendent à baisser. Les vendeurs se trouvent parfois contraints de revoir leurs prix à la baisse pour espérer vendre leur bien immobilier. Toutefois, aujourd’hui, les prix ne s’effondrent pas. Ils restent élevés par rapport au coût total du crédit immobilier.

Pourquoi c'est peut-être le moment d'investir ?

Malgré un contexte économique et un marché fragile, investir dans l’immobilier reste une solution judicieuse.

Prix de l’immobilier : une tendance à la baisse

Dans certaines communes, les prix sont revus à la baisse face à une demande en berne. En clair, les acheteurs récupèrent un pouvoir de négociation face aux vendeurs, surtout les plus pressés.

Des taux à l’avenir incertain

Certes, les taux restent encore très élevés et la hausse pourrait continuer. Pour certains experts, il vaut mieux acheter dès à présent pour bénéficier d’un taux plus attractif qu’il ne pourrait l’être dans plusieurs mois. De cette manière, vous préservez votre pouvoir d’achat. Mais d’autres experts affirment le contraire. Difficile de s’y retrouver face à ces incertitudes !

En effet, combien de temps la hausse va-t-elle durer ? Quand la BCE aura décidé, au regard de la conjoncture économique, de baisser son taux directeur, les taux des banques pourraient être revus à la baisse. Or, n’oubliez pas qu’un taux de prêt immobilier se renégocie. Autrement dit, vous pourrez tenter d’obtenir des meilleures conditions pour votre prêt souscrit en 2023 d’ici quelques mois ou années. C’est d’ailleurs ce qu’ont fait de nombreux Français qui avaient acheté dans les années 2010 à des taux autour de 4 % et ont renégocié pour profiter d’un prêt à 1 %.

De belles opportunités avec les passoires énergétiques

Autre point important : la vente des passoires énergétiques. Il est interdit depuis début 2023 de mettre en location un bien classé G (avec une consommation supérieure à 450 kWh/m²). D’ici 2028, l’interdiction sera étendue à tous les logements F.

Conséquence : de nombreux propriétaires mettent en vente ces logements à des prix parfois très attractifs, surtout s’ils ne peuvent pas réaliser les travaux de rénovation nécessaires. Acheter ce type de bien en 2023 peut s’avérer une belle opportunité en rénovant vous-même ou en finançant la rénovation grâce à des aides accessibles (Éco-prêt à taux zéro, MaPrimeRénov’…). N’hésitez pas à consulter notre article traitant des impacts du nouveau DPE sur l’immobilier ancien.

Avec la loi Denormandie, il est possible d’acheter un bien pour y effectuer des rénovations énergétiques avant de le mettre en location. Cette loi, équivalente à la loi Pinel dans l’ancien, permet de profiter d’une réduction d’impôt sur 12 ans pour votre investissement locatif.

Ce qu'il ne faut pas manquer si vous achetez maintenant !

Si le prix de l’immobilier reste un frein, l’élément bloquant demeure le taux des crédits immobiliers. En effet, les Français achetaient massivement à des prix élevés lorsque les taux étaient faibles. Si vous avez la possibilité d’acheter aujourd’hui, il sera judicieux de prévoir une renégociation à court ou moyen terme.

Prévoyez d’inscrire au contrat de prêt la possibilité de renégocier votre taux d’intérêt sans payer de frais importants. Si ce n’est pas possible, n’oubliez pas qu’il est possible de faire racheter votre crédit par une autre banque afin de bénéficier de meilleures conditions. Certaines proposent des taux plus favorables pour attirer de nouveaux clients.

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Les villes où la baisse des prix de l'immobilier est la plus importante

Vous cherchez les meilleures opportunités pour acheter un bien immobilier en 2023 et donner vie à votre projet ? Résidence principale, résidence secondaire, investissement locatif : c’est essentiellement dans les grandes villes qu’il est possible de réaliser de bonnes affaires pour votre projet immobilier.

En effet, dans les 10 plus grandes villes de France, les prix ont baissé de 1,1 % entre septembre 2022 et septembre 2023. Voici la liste des communes importantes ayant accusé les plus fortes baisses en un an :

• Lyon : - 8,4 % ;
• Bordeaux : - 8,3 % ;
• Nantes : - 5,1 % ;
• Paris : - 4,8 % ;
• Rennes : - 2,6 %.

Paris : dans quels arrondissements peut-on faire une bonne affaire ?

Si la tendance s’oriente à la baisse en France, la capitale n’échappe pas au phénomène. Toutefois, la situation varie selon les arrondissements et certains semblent aujourd’hui plus favorables pour trouver un logement (maison ou, plus rarement, appartement) et faire une offre.

Au 1^er octobre, sur un an, voici la baisse constatée dans certains arrondissements de la capitale :

• 15^e arrondissement : - 10,8 %.
• 2^e et 3^e arrondissement : - 9,4 % ;
• 14^e arrondissement : - 6,8 %.

Immobilier : que faire si vous achetez ?

Si acheter en 2023 constitue une belle opportunité, ne foncez pas tête baissée. Avant d’acheter, voici quelques conseils :

• analyser le marché local et étudier la variation des prix récente et envisagée à court terme ;
• prendre le temps de bien étudier les prix du marché pour éviter d’acheter un bien au-dessus de sa valeur ;
• négocier et profiter d’un contexte plus défavorable pour le vendeur en raison d’un délai de vente allongé et d’une demande plus faible ;
• visiter soigneusement le bien et vous assurer d’acheter un logement sans mauvaise surprise. Maison ou appartement, estimez bien les travaux nécessaires pour respecter votre budget et réaliser un emprunt adapté à votre besoin.

Immobilier : que faire si vous vendez ?

Pour les vendeurs, la situation est moins favorable en 2023, sauf dans certaines communes où les prix continuent d’augmenter et où les ventes se concrétisent.

Si vous avez décidé de vendre votre logement, n’oubliez pas que vous pouvez également acheter un nouveau bien à prix attractif. Aussi, malgré une plus-value moins importante que prévu, vous pourriez réaliser une transaction intéressante.

Cependant, avec à une demande plus faible, les délais de vente s’allongent, ce qui pourrait remettre en cause votre projet. Pour vendre plus rapidement, voici quelques conseils :

• valoriser votre bien avec du home staging ou en effectuant quelques travaux pour rassurer l’acheteur ;
• étudier le marché immobilier et demander à des professionnels d’estimer votre bien. Un bien immobilier surestimé engendrera un délai de vente encore plus long : les visiteurs ne se présenteront pas et la négociation sera plus difficile ;
• faire appel à une agence immobilière afin de bénéficier d’un réseau pour diffuser votre annonce et trouver des acquéreurs.

De quoi vendre un bien de qualité au meilleur prix !

Prévision des taux pour 2024 : à quoi s'attendre ?

Même s’il reste difficile d’anticiper la situation immobilière de 2024, les experts misent sur une poursuite de la baisse des prix des biens immobiliers. Toutefois, comme c’est le cas aujourd’hui, la fluctuation des prix des biens immobiliers dans le pays dépendra fortement des communes et des régions.

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Le marché immobilier global pourrait cependant rester relativement calme en raison des taux d’intérêt élevés.

Une lueur d’espoir : pour la première fois depuis le début de ce cycle, les professionnels notent en octobre 2023 un net ralentissement de la hausse des taux de crédit. De quoi entrevoir une stabilisation, voire une légère baisse courant 2024 ?

1. Devenir propriétaire reste possible en 2023, voire conseillé : le taux d’intérêt du prêt immobilier devrait se maintenir à des niveaux élevés à moyen terme.
2. Acheter en 2023 malgré un taux élevé n’est pas rédhibitoire : vous pouvez ensuite renégocier le prêt immobilier ou le faire racheter par une autre banque.
3. Les prix de l’immobilier commencent à baisser et le marché se montre plus favorable dans les grandes villes.