Achat dans l'immobilier neuf : les avantages

Vous hésitez entre un investissement dans l’ancien ou un achat dans le neuf ? Entre le respect des normes énergétiques, la fiscalité avantageuse ou les aides financières mises en place, l’immobilier neuf affiche de beaux avantages. Ooinvestir vous les détaille pour vous accompagner au mieux dans votre projet.

Un logement aux normes

Les biens immobiliers neufs sont soumis à des critères stricts, aussi bien sur un plan thermique, phonique ou électrique.

La plus connue ? La réglementation thermique (RT) 2012 qui s’articulait autour de 3 exigences de résultats :

• les besoins bioclimatiques du bâti (Bbiomax) ;
• la consommation d’énergie primaire (Cepmax) ;
• le confort en été (Ticréf).

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Aujourd’hui, cette norme a évolué. Elle est remplacée par la réglementation environnementale 2020 (RE2020). Son objectif ? « Poursuivre l’amélioration de la performance énergétique et du confort des constructions, tout en diminuant leur impact carbone ». 

Depuis le 1^er janvier 2022, toute maison individuelle et tout logement collectif doit répondre à cette nouvelle réglementation. Devenir propriétaire d’un logement neuf vous garantit donc un avantage en matière de qualité de vie et de futures économies en termes d’énergie (chauffage, électricité, etc.) et d’exploitation.

Selon l’article 257 du Code général des impôts, un logement est considéré comme neuf :

• s’il a été achevé depuis moins de 5 années ;
• s’il résulte d'une construction nouvelle ou de travaux portant sur un logement existant qui ont consisté en une surélévation ou qui l’ont rendu à l'état neuf. 

Par cette définition, un logement en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) est considéré comme neuf.

Une fiscalité avantageuse

Saviez-vous que si vous respectez certaines conditions, un investissement dans le neuf peut être éligible à la loi Pinel ? Et que les frais de notaire sont plus faibles pour l’achat d’un logement neuf ? Découvrez ces avantages qui ne concernent que certains achats immobiliers dans le neuf.  

Découvrez notre article sur le Top 3 des dispositifs de défiscalisation dans l'immobilier neuf.

La loi Pinel

Ce dispositif immobilier mis en place en 2014 puis modifié en 2022, offre un bonus fiscal à condition de mettre votre bien sur le marché locatif.  Cette défiscalisation est progressive selon la durée d’engagement locatif.

Depuis le 1^er janvier 2023, le dispositif immobilier Pinel Plus apporte de nouveaux critères de surface et de confort. Pour être éligibles à la loi, les logements devront respecter les critères énergétiques et environnementaux de la RE2020 qui entreront en vigueur en 2025. En contrepartie, la défiscalisation atteint :

Par exemple, vous faites l’achat d’un logement d’une valeur de 280 000 € à Lyon qui se situe en zone A Bis. Pour bénéficier d’une réduction d’impôt maximale, vous le louez pendant 12 ans. Vous obtiendrez alors une défiscalisation totale de 58 800 € pendant cette période, soit 4 900 € par an pendant 12 ans.

Le dispositif immobilier Pinel classique existe toujours, mais affiche une réduction d’impôt dégressive :

• depuis le 1^er janvier 2023 :
  • 10,5 % pour un engagement de 6 ans ;
  • 15 % pour 9 ans ;
  • 17,5 % pour 12 ans.
• à partir du 1^er janvier 2024 :
  • 9 % pour un engagement de 6 ans ;
  • 12 % pour 9 ans ;
  • 14 % pour 12 ans.

Les frais de notaire

Les avantages fiscaux dans le neuf concernent aussi ces frais puisqu’ils varient selon la nature du bien immobilier.

Une exonération de la taxe foncière

En tant que propriétaire d’un bien immobilier neuf, vous pouvez être exonéré de cette taxe les 2 premières années qui suivent votre acquisition, et ce à compter du 1^er janvier qui suit la livraison du bien.

Pour en bénéficier, le futur propriétaire doit :

• occuper le logement neuf à titre de résidence principale ou secondaire ;
• acheter dans une commune qui applique cet avantage fiscal.

Cette exonération peut être partielle ou totale, tout dépend de la politique de votre commune d’implantation. Elle peut même dépasser les 2 ans sous certaines conditions spécifiques :

• pendant 5 ans minimum si le niveau de performance énergétique globale de votre propriété est supérieur à celui imposé par la législation en vigueur (RE 2020) ;
• pendant 7 ans pour tout immeuble appartenant à de jeunes entreprises innovantes ;
• pendant 15 ans pour un logement neuf qui fait l’objet d’un contrat de location-accession.

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Des garanties constructeur

L’encadrement juridique profite davantage au propriétaire lors de l’acquisition d’un bien neuf que dans l’immobilier ancien. En effet, de nombreuses garanties obligatoires le protègent en cas de défaut ou de vice.

La garantie de parfait achèvement

Vous bénéficiez de cette protection pendant toute l'année qui suit la réception de votre bien immobilier. Elle vous couvre de tous désordres dans le bâti, et ce quelle que soit leur nature.

La garantie de bon fonctionnement

Pendant une durée de 2 ans après la réception des travaux, le constructeur est tenu de réparer ou de remplacer tout élément d'équipement défaillant dissociable du bâti (exemples : le ballon d’eau chaude, la hotte, les radiateurs, etc.).

La garantie décennale

Cette couverture vous protège pendant les 10 ans qui suivent la réception du logement. Elle couvre tous les dommages qui touchent :

• aux ouvrages de fondation et d'ossature ;
• aux ouvrages de viabilité ;
• à la voirie ;
• aux ouvrages avec fondations ;
• aux éléments d'équipement indissociables du bâtiment.

Si un problème survient mais que le constructeur n'intervient pas, vous pouvez faire une tentative de médiation ou saisir le tribunal judiciaire.

La garantie de prix ferme et définitif

Dans l’immobilier ancien, le prix varie selon l’offre et la demande. Un appartement ancien peut être vendu 250 000 € en mars et monter à 275 000 € en novembre. Une différence qui peut présenter des avantages pour l’acheteur comme pour le vendeur, mais qui par nature n’est pas figée dans le temps.

Lors d’un investissement dans le neuf, le prix d’un bien immobilier ne subit aucune augmentation à partir du moment où le contrat est signé.

En effet, selon l’article L231-2 du Code de la construction, un contrat doit comporter « le coût du bâtiment à construire, égal à la somme du prix convenu et, s'il y a lieu, du coût des travaux dont le maître de l'ouvrage se réserve l'exécution ».

 Il convient toutefois de préciser 2 éléments :

• « le prix convenu qui est forfaitaire et définitif, sous réserve, s'il y a lieu, de sa révision dans les conditions et limites convenues conformément à l'article L. 231-11 » ;
• « le coût des travaux dont le maître de l'ouvrage se réserve l'exécution, ceux-ci étant décrits et chiffrés par le constructeur ».

En d’autres mots, le coût total indiqué dans le contrat ne peut pas bouger, sauf si vous demandez des modifications sur le plan. 

La garantie financière d’achèvement

Dans le cadre d’une VEFA, cette protection assure au futur propriétaire que sa maison neuve ou son appartement neuf lui sera livré entièrement achevé, même en cas de défaillance du promoteur immobilier.

Cette obligation légale est même inscrite dans l’article L261-1 du Code la construction et de l’habitation : « la vente d'immeuble à construire est celle par laquelle le vendeur s'oblige à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat ».

Des aides à l'achat

Pour inciter certains ménages à réaliser un investissement immobilier dans le neuf, l’État allège la taxation et propose des prêts qui facilitent l’accès à la propriété.

Prêt à taux zéro

Selon vos revenus et la zone du logement, vous pouvez financer votre achat immobilier avec un prêt à taux zéro (PTZ) garanti par l’État.

Pour en bénéficier, votre future propriété doit devenir votre résidence principale (8 mois d’occupation minimum par an) soit :

• au plus tard 1 an après son acquisition ou la fin des travaux ;
• à partir de votre départ à la retraite, au plus tard 6 ans après son achat ou la fin des travaux.

Le montant maximum dépend de la zone dans laquelle vous concrétisez votre projet d’investissement dans le neuf :

Prêt social location-accession

Le prêt social location-accession (PSLA) finance la construction ou l'acquisition de logements dans le cadre d’une opération de location – accession.

Ce dispositif facilite l’accès à la propriété immobilière puisqu’il permet aux locataires qui n’ont pas d’apport personnel d’acheter le logement qu’ils occupent. 

Ce prêt conventionné, qui peut être cumulé avec le PTZ, n’est :

• accordé que pour financer des logements sociaux auprès de certains organismes (organismes HLM, promoteurs privés, SEM, etc.) ;
• accessible qu’aux foyers qui respectent les plafonds fixés.

 La TVA réduite

L’achat d’un bien immobilier est soumis à une imposition à 20 %. Or depuis 2014, certains logements neufs bénéficient d’un taux réduit à 5,5 %. Cet allègement vous concerne si :

• le logement concerné devient votre résidence principale ;
• vous achetez dans :
  • un quartier ANRU (Agence nationale rénovation urbaine) ou un secteur situé dans les 300 mètres alentours ;
  • dans un quartier QPV (Quartiers prioritaires de la ville).
• vous respectez les plafonds de ressources ;
• le prix de vente ne dépasse pas les seuils fixés dans votre zone d’investissement.

Des frais d'entretien limités

Un sol à refaire, un chauffe-eau à changer, un interphone à réparer : acheter dans l’ancien implique toujours des travaux, aussi mineurs soient-ils. Même s’il offre beaucoup d’avantages, un bien immobilier ancien présente certaines contraintes.

En revanche, le neuf affiche une qualité irréprochable. Ce constat concerne aussi bien les parties privées que les parties communes. Conséquence : les frais d’entretien seront beaucoup moins importants. Profitez-en pour épargner cet argent non dépensé pour un autre investissement !

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1. Votre future propriété neuve répondra aux nouvelles normes en matière de performance énergétique et de qualité de vie.
2. Les propriétaires de certains biens neufs bénéficient souvent d’avantages fiscaux grâce à la loi Pinel(uniquement pour du locatif), de frais de notaire allégés et d’une exonération de taxe foncière (dans certaines communes).
3. Plusieurs garanties protègent le propriétaire lors d’un projet d’achat immobilier neuf.
4. Des prêts (PTZ et social location-accession) ainsi qu’une TVA réduite à 5,5 % ont été mis en place pour faciliter l’accès à la propriété.
5. Par définition, un logement neuf est toujours de très bonne facture, ce qui induit des frais d’entretien limités.