Investir à Toulon dans l’immobilier est-ce une bonne idée ?
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Ville militaire, étudiante et touristique, Toulon recèle d’atouts. La préfecture et capitale du Var est située au bord de la Méditerranée, entre la baie et le mont du Faron, ce qui lui donne une position stratégique. Cette commune du sud-est de la France est considérée comme l’une des villes les plus importantes de la région Provence-Alpes-Côte d’Azur derrière Marseille ou Nice. Ce n’est pas pour rien qu’elle attire de plus en plus d’investisseurs dans l’immobilier.
Quelle est la tendance globale sur le marché toulonnais ? Quelles sont ses spécificités ? Quels sont les points forts de Toulon en faveur d'un investissement immobilier ? Quels quartiers privilégier et pour quelles raisons ? Quels dispositifs de défiscalisation immobilière sont judicieux pour un investissement locatif à Toulon ? Ooinvestir fait le point.
Investissement immobilier à Toulon : caractéristiques et spécificités du marché toulonnais
C’est entre mer et montagne qu’est nichée Toulon, une commune où « il fait bon vivre ». Au dernier recensement et selon les chiffres de l’Insee, la ville abritait environ 163 760 habitants, parmi eux : bon nombre d’étudiants ! Il s’agit aussi du premier port militaire français. Elle compte donc en son sein de nombreux marins affectés seuls ou avec leur famille. Le risque de vacance locative y est très faible, d’autant plus que la ville est touristique et constitue une station balnéaire de choix l’été, ce qui offre aux investisseurs de belles opportunités.
Accessible par les transports grâce à des lignes TGV, un aéroport international, une liaison maritime, ainsi qu’une desserte autoroutière, Toulon est une ville ouverte sur la France et à l’international. En matière d’immobilier, Toulon offre une belle qualité de vie et présente la particularité de compter parmi les villes les moins chères de la Côte d’Azur. En outre, cette dernière décennie, elle n’a fait qu’évoluer, ce qui la rend particulièrement attractive aux yeux des acheteurs.
Quelles opportunités du marché immobilier locatif à Toulon ?
Investir dans l’immobilier locatif à Toulon est un bon pari sur l’avenir, même en cas de revente. En effet, son marché garantit un complément de revenu fiable et le versement de vos loyers. Voici ses principaux atouts.
Une offre de culture diversifiée et accessible à tous
Toulon est une ville qui vit toute l’année grâce à la richesse de sa culture. En effet, elle compte près de 10 musées, plusieurs théâtres, un opéra et différents évènements qui viennent rythmer le quotidien de ses habitants (Festival de Jazz, Fête du livre, Festival international du film maritime…). Ce vaste programme d’activités attire de nombreux touristes à la recherche d’un logement et fait le bonheur des Toulonnais.
Toulon : le premier port militaire de la Méditerranée
La préfecture du Var est tournée vers la mer. Comme expliqué précédemment, elle comprend la principale base navale française, une véritable « ville dans la ville ». Celle-ci compte 10 kilomètres de quais, 30 kilomètres de routes et abrite une trentaine de bâtiments de la Force d'Action Navale. Près de 12 000 personnes y travaillent toute l’année : une aubaine pour les investisseurs !
15 000 étudiants : un atout pour votre projet d’investissement
Selon le site letudiant.fr, sur l’année 2019-2020, Toulon comptait 15 091 étudiants à l’université, sur le campus de Kedge Toulon et dans les nombreux autres établissements. Cette population estudiantine est en constante recherche d’appartements (studio, 2 pièces ou colocation), ce qui fait le bonheur des propriétaires.
Le charme du sud de la France et de sérieux atouts touristiques
Les Toulonnais bénéficient d’un véritable art de vivre. Autrement dit, ils profitent d’un cadre de vie agréable, d’un environnement sain et de 300 jours d’ensoleillement par an grâce au climat méditerranéen. Toulon est également tournée vers la mer, et cela se ressent puisque la ville se transforme pour la saison estivale en une véritable station balnéaire.
Les curieux peuvent profiter des nombreuses activités qu’offre la région : du littoral toulonnais aux massifs qui entourent la ville en passant par les différentes plages et la terre de Provence à quelques kilomètres de là. Pour maximiser leur rentabilité, les investisseurs peuvent même louer leur logement à un étudiant durant l’année scolaire et le proposer l’été aux touristes !
Vers quel type de bien se tourner pour investir et défiscaliser à Toulon ?
Un appartement de petite taille de type studio : le pari gagnant pour votre projet d’investissement à Toulon
Les investisseurs peuvent espérer un rendement brut allant jusqu’à 7,27 %*. Pour cela, il leur est conseillé d’investir dans un studio ou un logement de petite surface. Notez d’ailleurs qu’une maison se loue moins bien qu’un appartement à Toulon.
* Données issues de Datagouv sur une étude approfondie menée de 2014 à 2018 publiées sur le site ouinvestir.net
Programmes neufs en Pinel, loi Censi-Bouvard, dispositif Malraux… Quel dispositif de défiscalisation pour investir à Toulon ?
Lors de la sélection de votre logement, plusieurs choix s’offrent à vous : investir dans le neuf, via la loi Pinel, ou dans l’ancien. Si vous préférez acheter un logement dans l’immobilier neuf, vous pouvez vous tourner vers un promoteur. Toulon est située en zone A et est donc éligible à la loi Pinel. Toutefois, les programmes neufs en loi Pinel en cours de livraison sont assez rares, mieux vaut donc être très réactif.
Le dispositif Censi-Bouvard est intéressant à Toulon car il offre la possibilité aux investisseurs de réduire le montant de leur impôt en investissant dans l’immobilier neuf meublé, et plus particulièrement dans des appartements en résidence de services (une résidence services pour seniors ou une résidence étudiante par exemple). Le fait d’investir dans une résidence pour étudiants est un choix judicieux étant donné l’augmentation de la population estudiantine dans le Var.
Si vous préférez investir à Toulon dans un appartement ancien, pour le rénover, c’est tout à fait faisable. 2 dispositifs vous permettent alors d’assouplir votre fiscalité : la loi Malraux et le régime Monuments Historiques. La première permet de déduire un certain montant des travaux de vos impôts en investissant dans l’immobilier réhabilité. Le dispositif Monuments Historiques offre quant à lui la possibilité de déduire l’intégralité des travaux de rénovation de votre revenu brut global lors d’un investissement dans un immeuble classé.
Enfin, la station balnéaire attirant de nombreux touristes, vous pouvez donc opter pour le statut LMNP (loueur meublé non professionnel) en location saisonnière pour votre projet d’investissement, lequel vous octroie différents avantages fiscaux, dont l'amortissement comptable de la valeur du bien loué.
Toulon : les quartiers sur lesquels miser pour votre projet d’investissement immobilier
Si Toulon compte une grande variété de biens immobiliers (maison, appartement et parking), certains quartiers sont plus sollicités par les locataires que d’autres. Les bailleurs ont donc tout intérêt à faire leur choix parmi ceux-ci.
Le centre-ville de Toulon
Le centre-ville est généralement un très bon choix en matière d’investissement locatif et ce, peu importe la ville ciblée. Toulon ne fait pas exception à la règle. L’hypercentre de la ville dispose de nombreux commerces, d’un marché, de bars, de restaurants et de toutes les commodités utiles aux habitants. C’est pour toutes ces raisons qu’il est très plébiscité par les candidats à la location : touristes, jeunes actifs et étudiants. Les prix au mètre carré y sont en plus abordables, donc pourquoi se priver ?
Le quartier du Mourillon
Le quartier du Mourillon fait partie des secteurs les plus recherchés de Toulon. L’ambiance est ici un peu différente. Contrairement à l’hypercentre, l'atmosphère y est plus familiale dans la mesure où il s’agit d’un quartier résidentiel en bord de mer. L’accès à la propriété est donc logiquement plus onéreux, d’autant plus que la demande est forte et que les biens sont rares. Pour trouver un appartement de haut standing ou une maison dans cette zone, les investisseurs se doivent d’être réactifs.
Le quartier Haute Ville
Pour un placement locatif à proximité d’une école, il peut également être intéressant de miser sur le quartier de la Haute Ville. Les immeubles de type Haussmanniens sont ici très prisés par les locataires. Il y a cependant peu de studio ou de 2 pièces. Vous devrez donc davantage cibler une famille, des seniors ou un jeune couple en quête d’un 3 pièces, 4 pièces ou 5 pièces. Il s’agit d’un secteur chic, qui compte des commerces de proximité, des écoles mais où les places de parking sont rares, ce qui peut constituer un frein pour certains candidats à la location.
Le quartier des Quatre Chemins
Enfin, les bailleurs peuvent miser sur le quartier des Quatre Chemins pour leur achat locatif, notamment s’ils recherchent la proximité avec une école. Ce dernier est considéré comme un secteur rentable et peu risqué. Les prix sont plus accessibles que le quartier de la Haute Ville mais toujours assez élevés. Il faut donc surtout cibler les familles et les couples d’actifs avec un certain pouvoir d’achat.
Quel budget pour investir à Toulon dans l’immobilier ?
Selon le site meilleursagent.com, en septembre 2020, les logements vendus à Toulon sont proposés aux prix au mètre carré suivants :
- Appartement : 2 583 € (entre 1 644 € et 3 620 €)
- Maison : 3 339 € (entre 2 121 € et 4 696 €).
Ces tarifs moyens au mètre carré sont indicatifs et peuvent varier, voire quadrupler, en fonction du quartier, de la typologie des appartements et des prestations proposées. Si ces prix paraissent à première vue élevés, il faut rappeler que Toulon compte parmi les villes côtières les moins chères de la région PACA. A titre de comparaison, le prix au mètre carré à Nice s’élève à 4 533 € d’après le site SeLoger.com.
Pour tout projet, Toulon est donc une commune où il est intéressant d’investir pour tout type de projet de location : saisonnier ou à l’année, à destination des étudiants, des jeunes actifs ou des familles. La capitale du Var regorge d’atouts économiques, touristiques et culturels, et cela ne semble pas prêt de changer, alors le moment est peut-être venu pour vous lancer ! Si vous avez des doutes, n’hésitez pas à vous faire accompagner par un professionnel de l’immobilier, comme une agence, qui peut vous proposer des biens immobiliers en vente et s’occuper de la location de votre appartement a fortiori. Un conseiller en gestion de patrimoine de la région pourra également vous accompagner de façon personnalisée dans votre projet.
- Premier port militaire français, le marché immobilier de la ville de Toulon est boosté par sa dimension maritime.
- La ville est très bien desservie et propose des moyens de transports variés aussi bien sur terre, en mer que dans le ciel.
- Tout au long de l'année, Toulon propose de nombreux événements culturels qui attirent touristes et amateurs.
- Les petites surfaces (studio ou 2 pièces) sont plus appréciées sur le marché locatif et offrent davantage de perspectives de rendement.
- Située en zone A, la ville de Toulon est éligible à la loi Pinel sur le marché neuf. D'autres dispositifs de défiscalisation pourront également être intéressant.
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