Pourquoi et comment investir dans une résidence étudiante ?

Vous souhaitez investir dans l'immobilier locatif afin de développer votre patrimoine et compléter vos revenus ?  L'investissement dans une résidence étudiante pourrait être une bonne option ! En France, la demande en logements explose, si bien que la population estudiantine est de plus en plus nombreuse à se tourner vers les résidences étudiantes, qui proposent des appartements modernes, bien pensés et parfaitement équipés. 

Quels sont les avantages et inconvénients d’un investissement immobilier en résidence étudiante ? Quelle rentabilité locative espérer ? Où investir pour vous assurer un bon rendement ? Pour quel dispositif de défiscalisation opter ? Comment mettre en place votre projet d’achat immobilier étudiant ? Ooinvestir répond à vos questions.

Investir dans une résidence étudiante : en quoi ça consiste ?

Qu’est-ce qu’une résidence étudiante ?

Au même titre que les résidences seniors, les résidences étudiantes s’adressent à une cible bien particulière, et proposent aux étudiants des logements fonctionnels, meublés et équipés pour simplifier leur vie quotidienne.

Pour être considérée comme telle, une résidence étudiante doit être occupée à 70 % par sa cible et proposer au moins 3 des prestations suivantes :

• l’accueil ;
• le petit déjeuner ;
• la fourniture de linge de maison ;
• le nettoyage régulier des locaux.

À cela peuvent s’ajouter d’autres services comme une connexion Internet, une laverie, une salle de sport, une cafétéria, un local pour les vélos…

Investisseur immobilier : préparer son avenir en investissant dans une résidence étudiante

Afin de préparer leur avenir, leur retraite ou simplement pour compléter leurs revenus, les investisseurs sont de plus en plus nombreux à opter pour l’acquisition d’un appartement en résidence étudiante. L’investisseur confie alors l’exploitation de son logement à un gestionnaire et signe avec lui un contrat de bail commercial de 9 ans minimum. 

Grâce à ce bail commercial, l’investissement est assuré du paiement de ses loyers car le gestionnaire contracte une obligation de résultats. Ce dernier est chargé de la mise en location du logement et du versement d’un loyer périodique au propriétaire en retour. Le gestionnaire s’occupe ainsi de la recherche des locataires, du suivi du règlement des loyers, de l’état des lieux à l’entrée et à la sortie du locataire et de l’ensemble des services proposés aux étudiants locataires.

Investir en résidence pour les étudiants : quels avantages ?

Récupération de la TVA, avantage fiscal, réduction d’impôt, taux de rentabilité élevés, conditions avantageuses du bail commercial, loyers garantis lors de la mise en location… Financièrement et fiscalement parlant, l'investissement dans une résidence de services pour étudiants est très prometteur. Voici les raisons !

Logement pour étudiant : un marché d’avenir et une demande grandissante

Pour commencer, investir en résidence étudiante, c’est parier sur l’avenir et sur un marché porteur. En effet, la France compte plus de 2,3 millions d’élèves dans l’enseignement supérieur avec plus de la moitié vivant en dehors du foyer familial, soit 1,15 million d’étudiants. Le déficit du nombre de logements individuels (biens immobiliers de type studios ou appartements en colocation) est un calvaire récurrent à chaque rentrée scolaire et un casse-tête de taille pour les parents, notamment dans les grandes villes universitaires.

L’offre sur ce marché demeure largement inférieure à la demande, notamment dans les villes étudiantes. A cela s’ajoute un nombre croissant d'étudiants étrangers qui, pour des raisons pratiques, recherchent en priorité des appartements en résidence étudiante.

Une fiscalité avantageuse grâce au statut LMNP et au dispositif Censi-Bouvard

Investir dans une résidence pour étudiants vous assure des conditions fiscales avantageuses liées au statut de loueur meublé non professionnel (LMNP) et à la loi Censi-Bouvard. En effet, lorsque le bien immobilier ciblé est meublé et tout équipé, vous pouvez, dans le cadre de votre projet d’investissement, opter pour la loi Censi-Bouvard. Celle-ci vous permet de cumuler sa réduction d’impôt avec le cadre fiscal attractif du statut LMNP. Vous pouvez ainsi prétendre à de nombreux avantages. 

• La possibilité de récupérer la TVA sur votre acquisition, à condition que le placement se fasse via une société d’exploitation.
• Une diminution d’impôts de 11 % par rapport au prix d’achat de l’appartement (plafonné à 300 000 €) qui est étalée sur 9 ans.
• La perception d’un loyer est garantie grâce au bail commercial.
• Les charges d’exploitation sont déduites des recettes locatives.

Si les biens immobiliers de type studio en résidences services étudiantes sont majoritairement loués meublés, certains promoteurs proposent d'investir dans des programmes neufs étudiants à travers des logements non meublés, ce qui les rend éligibles à la loi Pinel. 

Bon à savoir : afin de bénéficier des avantages fiscaux liés au dispositif Pinel, il faut au préalable vérifier si votre résidence pour étudiant remplit les critères de zonage et de plafonnement des loyers. Contrairement au dispositif Pinel, la loi Censi-Bouvard ne tient pas compte de ces contraintes pour vos avantages fiscaux.

Bénéficier d’une rentabilité élevée lors de la mise en location

Opter pour un investissement immobilier en résidence étudiante est également la garantie d’une bonne rentabilité. Les exploitants se chargent de tout, notamment de la gestion, et garantissent généralement un rendement locatif compris entre 3,5 % et 5 %.

Une opération immobilière accessible au plus grand nombre

Les logements en résidence universitaire présentent la particularité d’être systématiquement de petite taille, et donc très attractifs côté prix. De ce fait, ce projet d’investissement locatif est accessible au plus grand nombre d’investisseurs, y compris ceux aux petits budgets. Il n’y a pas nécessairement besoin de prévoir un apport personnel conséquent pour devenir propriétaire d’un logement en résidence étudiante.

Investissement immobilier dans une résidence pour étudiants : quels inconvénients ?

Bien qu’il puisse être très rentable et générer une réduction de vos impôts, l’investissement dans un appartement en résidence étudiante n’est pas sans risque. Mauvaise gestion des loyers, défaillance d’exploitation sur la durée, baisse du rendement locatif… ce placement immobilier comporte quelques inconvénients.

Par ailleurs, vous êtes contraint de vous engager sur la durée, a minima pour 9 ans, ce qui peut freiner l’entrain de certains investisseurs. Il convient de sélectionner avec la plus grande minutie le gestionnaire locatif en charge de la résidence étudiante dans laquelle vous souhaitez investir. De sa gestion dépend votre retour sur investissement (ROI) !

Par ailleurs, l’emplacement et la position géographique de la résidence étudiante au sein de la ville est un critère de choix à ne pas prendre à la légère lors de votre achat. Bien que la plupart des résidences se trouvent à proximité des universités et des campus, elles doivent également être situées non loin des transports en commun pour permettre aux étudiants de se rendre facilement dans le centre-ville et ainsi bénéficier d’un cadre de vie agréable. Elles doivent aussi offrir un haut niveau de qualité de services pour simplifier leur quotidien. 

Prenez le temps de vous renseigner sur l’environnement de la résidence étudiante pour réduire le risque de vacance locative. 

Achat en résidence étudiante : où investir ? 

Si l’emplacement est la clé de réussite de tout investissement locatif, il est d’autant plus important lors d’un achat en résidence étudiante. Evidemment, vous devez privilégier une ville étudiante. Idéalement, tâchez de favoriser les communes où la demande locative est plus forte que l’offre.

Par exemple, un investissement locatif dans une résidence étudiante à Paris est une valeur sûre, tout comme un achat dans une résidence étudiante à Bordeaux, à Lille, à Toulouse ou à Lyon, ou dans leurs banlieues respectives. Dans chacune de ces villes, le déficit de logement par rapport au nombre d’étudiants est important. 

Une étude sur l’évolution du nombre d’étudiants entre l’année scolaire 2015/2016 et l’horizon 2025 permet de se projeter dans le futur et d’estimer la rentabilité de votre projet immobilier si vous vous tournez vers ce type de logement. Il en ressort que certaines régions seront certainement plus attractives que d’autres. C’est le cas des régions Nouvelle Aquitaine, Île-de-France, Hauts-de-France, Provence-Alpes-Côte-d’Azur, Occitanie et Auvergne-Rhône-Alpes.