Faut-il investir dans l’immobilier au Havre ?
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Située sur l’estuaire de la Seine au nord-ouest de l’Hexagone, la commune du Havre est un pilier économique de la Normandie. Elle constitue l’un des ports les plus importants de France avec une riche activité industrialo-portuaire. Cité animée et agréable, la ville offre aux habitants un cadre de vie de qualité et aux investisseurs de belles perspectives immobilières.
Quelle est la tendance globale sur le marché havrais ? Quelles sont ses spécificités ? Quels sont les points forts du Havre en faveur d'un investissement immobilier ? Quels quartiers privilégier pour votre achat et pour quelles raisons ? Quels dispositifs de défiscalisation immobilière sont judicieux pour un investissement locatif au Havre ? Ooinvestir vous dit tout sur les opportunités et les inconvénients du secteur.
Investissement immobilier au Havre : caractéristiques et spécificités du marché havrais
Lorsque Le Havre est évoqué, le premier élément qui vient en tête est évidemment son port, l’un des plus importants de l’Hexagone. Ce dernier fait notamment la liaison avec l’Angleterre et emploie plusieurs milliers de locaux. Également célèbre pour son maire, Edouard Philippe, qui fut jusqu’à l’été 2020 Premier ministre sous la présidence d’Emmanuel Macron, Le Havre est une ville de Seine-Maritime incontestablement tournée vers la mer et l’activité industrielle.
En pleine mutation, cette métropole maritime est cependant parvenue à se diversifier dans d’autres secteurs tels que la mécanique, l’aéronautique ou encore la chimie. Cette commune à taille humaine du nord-ouest de la France offre une multitude de services à ses habitants : des commerces de proximité, un réseau de transports en commun dense ainsi que plus d’une centaine de kilomètres de pistes cyclables. Il s’agit par ailleurs d’une ville respectueuse de l’environnement qui peut offrir une très bonne rentabilité lors d’un investissement immobilier locatif avec un taux de rendement annuel brut moyen de 9,6 % selon.
Quelles opportunités du marché immobilier locatif au Havre ?
Cette ville au bord de la Manche de 172 074 habitants selon l’Insee dont 12 172 étudiants d’après letudiant.fr, est propice aux investissements locatifs. Elle se veut compétitive et attractive et, pour ce faire, s’en donne les moyens. Ooinvestir fait le point sur les atouts de son marché immobilier.
Le Havre : l’une des villes les plus dynamiques de la région
Pour commencer, Le Havre est connu pour son dynamisme économique, et ce, grâce à son port et ses pôles d’excellence. Cette commune de Normandie fait la part belle à l’innovation. En effet, d’importants travaux de réhabilitation ont permis la construction d’un pôle universitaire ainsi que de nombreux logements neufs ! Différentes zones commerciales ont également vu le jour à la suite de la rénovation des quais de Vauban.
Une position géographique de choix à proximité de Paris
À côté de cela, Le Havre présente l’avantage d’être idéalement située en France. A proximité à la fois de Paris, de Rouen et du Royaume-Uni, et localisée en bord de mer. Elle dispose également d’un rayonnement international, ce qui ne peut qu’inciter les investisseurs à franchir le cap de l’achat locatif. Enfin, le projet de ligne SNCF Paris - Normandie ne devrait qu’accentuer la demande locative et continuer à faire du Havre une ville « où il fait bon d’investir ».
Le tourisme et la culture à l’honneur !
Le Havre est une ville prisée par les touristes qui y recherchent des appartements pour une courte durée, tout d’abord pour sa culture. Cette cité d’Art et d’Histoire est inscrite par l’UNESCO au patrimoine mondial de l’humanité, ce qui lui confère un caractère unique. Point de départ pour découvrir la Normandie, il s’agit d’une ville riche par son patrimoine et de ses traditions en plus d’être une station balnéaire et nautique. Bon nombre de touristes en quête de logements saisonniers s’y pressent à la période estivale, notamment pour démarrer leur croisière.
Vers quels types d’appartements se tourner pour investir et défiscaliser au Havre ?
Investir dans un studio ou un 2 pièces au Havre : la bonne idée
Comme bon nombre de villes françaises comptant étudiants et touristes, il est conseillé d’investir au Havre dans un studio ou, tout du moins, dans un appartement de petite surface idéalement situé pour maximiser sa rentabilité sur le long terme. Une autre solution consiste à investir dans une maison ou un appartement plus spacieux, de type 2 pièces ou 3 pièces pour le proposer en colocation, tout dépend de votre projet immobilier.
L’idéal est de choisir un logement dans un emplacement stratégique (à proximité du centre-ville, d’une école ou du front de mer) et d’investir sous le statut LMNP, c’est-à-dire de loueur en meublé non professionnel. La fiscalité avantageuse de ce statut permet d’amortir la valeur comptable du bien loué ou de profiter d’un abattement de 50 % sur ses revenus locatifs.
Loi Censi-Bouvard, dispositif Pinel, loi Malraux… Quel dispositif de défiscalisation pour un investissement immobilier au Havre ?
Plusieurs dispositifs offrent aussi la possibilité d’investir au Havre tout en profitant d’avantages fiscaux. Si vous envisagez d’investir dans des programmes neufs, 2 choix principaux s’offrent à vous :
- La loi Pinel : Le Havre étant située en zone B1, vous pouvez y réaliser un investissement dans une maison ou un appartement neuf). La loi Pinel offre une réduction d’impôt de 12, 18 ou 21 % du montant de l’investissement pour une durée de location de respectivement 6, 9 ou 12 ans. Le projet doit impérativement concerner des programmes neufs. De par son dynamisme, la qualité de son environnement et sa situation géographique, Le Havre est propice l’investissement immobilier locatif dans le neuf. La ville regroupe beaucoup de nouveaux programmes immobiliers, ce qui dynamise le marché.
- Le dispositif Censi-Bouvard, pour investir au Havre dans une résidence de services dans le cadre d’une location meublée (résidence pour seniors, résidence étudiante, Ehpad) est également une option. Contrairement au dispositif Pinel, la loi Censi-Bouvard propose une diminution d’impôts à hauteur de 11 % du montant total de l’investissement dans la limite de 300 000 € investis.
Si vous préférez réaliser un investissement locatif dans l’ancien et y effectuer des travaux de rénovation, les lois Malraux et Monuments Historiques vous permettent de profiter d’avantages fiscaux liés à des travaux de rénovation à conditions d’investir des zones protégées ou des immeubles classés.
Le Havre : les quartiers sur lesquels miser pour votre investissement
Avant d’investir au Havre, il convient de se pencher sur la localisation de votre futur appartement ou de votre future maison. La proximité avec une école, des commerces et des espaces verts est fréquemment recherchée. Certains quartiers du Havre constituent des valeurs sûres, tandis que d’autres offrent des perspectives incertaines. Voici 3 quartiers sur lesquels miser pour réussir votre projet d’investissement locatif et optimiser votre rentabilité.
Investir dans le centre-ville du Havre
Le centre-ville de la cité normande est inscrit au patrimoine mondial de l'Unesco depuis 15 ans. Il est donc tout naturel qu’il s’agisse d’un quartier très prisé par les locataires. Il se classe même en tête du palmarès du fait de son cadre de vie agréable et animé avec de nombreux commerces. Tout naturellement, le prix au mètre carré y est plus élevé qu’ailleurs;
En tant qu’investisseur, recherchez principalement des logements à proximité de l’avenue Foch, du Square Saint Roch ou encore de l’Hôtel de Ville… lieux emblématiques de la ville. À noter que cette zone correspond aux besoins de tous : touristes, étudiants, jeunes actifs, familles et seniors : un bon point pour les investisseurs !
Investir dans quartier Saint-Vincent
Le quartier Saint-Vincent, situé sur le front de mer, est également une solution de choix. Il plaît surtout aux touristes qui cherchent à s’y loger le temps d’un court séjour. Son atout : son environnement calme, son cadre de vie agréable et ses services de qualité. Lors d’un investissement locatif, une mise en location meublée sous le statut LMNP est ici particulièrement adaptée pour être certain du versement de ses loyers en pleine saison.
Investir dans le quartier de l'université
Au Havre, si vous ciblez les étudiants pour votre projet d’investissement locatif, le quartier de l’université est particulièrement adapté. Vous y trouverez des appartements modernes éligibles à la loi Pinel, ainsi que tout ce qui participe à la vie étudiante. Pour optimiser votre rendement, l’idéal est de miser sur un appartement de petite surface (de type studio) ou sur un 2 pièces/3 pièces que vous proposez en colocation.
Quel budget pour investir au Havre dans l’immobilier ?
Les biens immobiliers au Havre sont relativement accessibles lors d’un investissement locatif. Le site homunity.com précise que le prix moyen au mètre carré pour un appartement en vente est actuellement de 1 700 €. Ce prix indicatif peut toutefois varier (entre 1 200 € et 2 400 €) en fonction de la localisation du bien et de ses prestations. Les maisons sont par ailleurs plus onéreuses. Toujours selon cette même source, le prix moyen au mètre carré pour une maison actuellement en vente serait de 1 900 € avec des prix qui peuvent monter en flèche si celle-ci est située en centre-ville ou dans un quartier prisé.
Dans tous les cas, les prix du marché immobilier au Havre sont en-deçà de la moyenne nationale, surtout en comparaison à d’autres villes côtières. Accéder à la propriété au Havre pour un investissement locatif représente donc une bonne idée pour maximiser vos rendements. Si vous souhaitez bénéficier de conseils, n’hésitez pas à solliciter l’aide d’un professionnel, comme une agence, qui peut vous proposer des biens immobiliers en vente ou s’assurer de la mise en location du logement. Un conseiller en gestion de patrimoine implanté sur le territoire saura, de son côté, vous guider dans votre projet d’investissement locatif… et fiscal !
- Bien au-delà de son port industriel, élément phare de la ville, le Havre présente de nombreuses opportunités sur son marché immobilier locatif.
- En pleine transformation, des zones commerciales et de nombreux logements neufs illustrent le dynamisme de cette ville de Normandie.
- Face à l'Angleterre et à proximité de Paris, Le Havre bénéficie d'une position géographique idéale.
- Eligible à la loi Pinel, la ville fait bénéficier les investisseurs d'un marché neuf en expansion. C'est pourquoi un investissement en loi Censi-Bouvard peut également représenter une belle opportunité.
- Avec des prix immobiliers en deçà de la moyenne nationale, la ville du Havre offre de belles perspectives de rendement et laisse présager un investissement porteur en pariant sur le développement de cette commune côtière.
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