Immobilier : quelles conditions suspensives inclure dans votre compromis ?
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La rédaction d’un compromis constitue une étape indispensable pour la conclusion d’une vente immobilière. En effet, cet acte protège le vendeur et l’acquéreur avant la cession proprement dite. Pour que ce document soit valide, il doit comporter plusieurs mentions, dont les conditions suspensives d’achat d’un compromis de vente. Qu’est-ce qu’une condition suspensive ? À quoi sert-elle ? Quelles sont les conditions obligatoires ? Lisez ce guide pour tout savoir.
Immobilier : qu’est-ce qu’une condition suspensive ?
Lors d’une transaction immobilière, les 2 parties signent d’abord une promesse, puis un compromis de vente pour appuyer leurs intentions respectives de vendre et d’acheter. Acheteurs et vendeurs seront ensuite convoqués 3 mois plus tard, en moyenne, par le notaire, pour la signature de l’acte authentique et la finalisation de l’opération.
Cette période permet au représentant de la loi de rassembler toutes les pièces nécessaires à la conclusion de l’opération. Ce laps de temps donne aussi aux collectivités la possibilité de faire valoir leur droit de préemption.
Pendant ces 3 mois, l’acheteur peut aussi demander l’annulation de l’acte si l’une des conditions suspensives n’est pas accomplie.
Clause obligatoire d’un compromis de vente, la condition suspensive conditionne la conclusion de l'opération immobilière à la réalisation d’un évènement encore incertain. De fait, si elle n’est pas réalisée, elle rend immédiatement le contrat caduc.
Concrètement, elle protège l’acquéreur en le libérant légalement de son devoir d’aller au terme de l’opération si l’une des conditions suspensives d’achat mentionnées dans le compromis de vente ne se réalise pas. Les principales conditions suspensives sont :
- l’obtention de prêt ;
- l’acquisition du permis de construire ;
- la prérogative du bien par une collectivité publique, etc.
Si l’acheteur se voit refuser son prêt immobilier par exemple, il peut faire demander la résiliation de la promesse en faisant valoir la condition liée à l’obtention de crédit. L’acquéreur peut aussi décider de renoncer à une clause suspensive. Dans ce cas, la renonciation doit être écrite et explicite.
En dehors des conditions suspensives, le compromis de vente comporte également des conditions résolutoires. Ces 2 clauses ne doivent pas être confondues : la condition résolutoire, lorsqu’elle s’accomplit, annule les obligations des 2 parties impliquées dans la cession.
Achat immobilier : les 4 conditions suspensives les plus courantes
Si vous avez l’intention d’acquérir un bien immobilier ? Lors de la signature de l’avant-contrat de vente, vous devez maîtriser les clauses qui y figurent. S’il existe une multitude de conditions suspensives, certaines sont particulièrement fréquentes.
L’obtention d’un permis de construire
La mention suspensive d’obtention d’un permis de construire est l’une des dispositions qui se retrouvent fréquemment dans les contrats de vente d’un bien immobilier. Cette clause suspensive est généralement présente lorsque le projet d’acquisition inclut la construction sur un terrain ou la réfection d’un bâtiment.
Elle fait partie des conditions suspensives d’achat de compromis de vente : ici, la validation de l’offre est conditionnée à l’obtention préalable d’une habilitation pour le chantier.
Si vous envisagez de construire une nouvelle propriété ou de réaliser des modifications importantes sur un bien existant, vous devez d’abord obtenir l’autorisation des autorités à travers le permis de construire. La clause suspensive d’obtention de permis de construire permet votre rétractation sans pénalités si vous n’obtenez pas votre agrément dans le délai prévu. Ou encore si vous essuyez un refus de la part des autorités compétentes.
Cette disposition protège l’acquéreur contre le risque d’acheter un bien dans lequel vous ne pourriez pas concrétiser votre projet initial.
L’obtention d’un prêt immobilier
Il s’agit d’une clause obligatoire dans le compromis de vente si l’acquisition passe par un prêt immobilier. Pour acheter une maison, un appartement ou un terrain, la plupart des ménages contractent un crédit auprès d’une banque pour financer leur projet. Avec cette condition, la vente immobilière pourra aboutir uniquement en cas d’obtention du crédit.
La clause vous permet de vous rétracter de l’accord conclu avec le vendeur si votre demande de prêt n’est pas approuvée par la banque dans le délai convenu et selon les termes définis dans le compromis (par exemple, la durée du prêt ou le taux d’intérêt du financement).
Cette condition suspensive d’achat du compromis de vente offre donc une véritable sécurité. Elle vous évite d’être financièrement engagé dans une transaction pour laquelle vous n’auriez pas les ressources nécessaires in fine. Vous êtes aussi protégé contre les imprévus financiers qui pourraient survenir entre la signature du compromis et la finalisation de la vente.
Néanmoins, pour que cette disposition soit valable, vous devez faire tous les efforts nécessaires pour obtenir une réponse favorable de la part de votre banque. En cas de refus, vous devrez en fournir la preuve. Constituez donc un dossier solide, en fournissant tous les documents requis et en lançant rapidement les démarches.
La réalisation des travaux
Cette disposition vous permet de vous assurer que le bien répondra à vos besoins et exigences après des opérations de rénovation, d’ajouts structurels ou d’aménagements spécifiques mentionnés dans le compromis. Par exemple, la réfection d’un toit ou la réparation d’une porte peuvent être exigés par l’acheteur. Si ces travaux ne sont pas effectués selon le contrat établi, vous pourrez activer le droit de rétractation de la promesse de vente sans encourir de pénalité financière.
La vente d’un autre bien
Parmi les conditions suspensives d’achat de compromis de vente, cette clause très importante est utilisée lorsque l’acheteur souhaite acquérir un nouveau bien après avoir vendu un autre dont il est propriétaire.
Si vous possédez déjà une propriété, cette disposition vous évite de vous retrouver dans une situation peu confortable, avec une gestion potentiellement très complexe d’un point de vue financier de 2 biens… Ainsi, si vous n’arrivez pas à céder votre ancien bien dans le délai spécifié, vous pouvez vous retirer légalement de la vente en cours.
Au moment de la signature du compromis, il faut verser des arrhes qui correspondent à un pourcentage du prix d’achat. Cette somme vous sera remboursée si une clause suspensive est activée. En revanche, si vous vous rétractez en dehors du cadre prévu par les conditions suspensives, le montant sera définitivement perdu : c’est une forme de compensation pour le vendeur.
Compromis de vente : d’autres conditions suspensives plus inhabituelles
D’autres conditions peuvent s’appliquer lors des ventes immobilières pour une protection totale de l’acquéreur et du vendeur.
L’absence de servitude
La servitude désigne un droit ou une restriction qui peut limiter l’usage ou la jouissance d’un bien au profit d’une tierce personne. Dans un compromis de vente, la condition suspensive d’absence de servitudes protège donc l’acquéreur contre ce risque.
Vous pourrez ainsi vous assurer que la propriété que vous êtes sur le point d’acheter n’est pas grevée de restrictions qui pourraient limiter vos droits sur le bien. Si des servitudes sont découvertes, vous avez le droit de vous rétracter sans encourir une sanction.
L’absence de préemption d’une collectivité territoriale
Le droit de préemption permet à une collectivité locale de se substituer à un particulier pour acheter un bien immobilier. Cette condition suspensive vise donc à protéger l’acquéreur : pour que l’opération aille à son terme, la collectivité territoriale ne doit pas activer son droit de prérogative.
Si ce droit est exercé par une commune ou toute autre collectivité locale, l’acheteur peut dissoudre la vente sans payer de pénalités.
La présence de diagnostics
Évaluations techniques, Les diagnostics immobiliers permettent d’identifier d’éventuels problèmes ou risques sur un bâtiment. Les diagnostics courants sont :
- le diagnostic plomb ;
- l’état d’amiante ;
- le diagnostic de performance énergétique (DPE) ;
- l’état parasitaire, etc.
Lorsque cette clause est incluse dans l’avant-contrat de vente, vous avez la garantie que tous les diagnostics requis seront réalisés dans le délai imparti et qu’ils ne révèleront pas de défauts majeurs ou de risques insoupçonnés.
Si les diagnostics présentés a posteriori par le propriétaire actuel s’avèrent différents des caractéristiques indiquées dans le compromis, vous pouvez librement annuler la vente.
Ici aussi, si la cession immobilière ne se réalise pas du fait de l’une des conditions suspensives d’achat figurant dans le compromis de vente, vous récupèrerez votre dépôt de garantie détenu par le notaire.
Qui rédige la ou les conditions suspensives du compromis de vente ?
La rédaction des conditions suspensives dans un avant-contrat de vente incombe à l’acheteur et au vendeur. Toutefois, les 2 parties peuvent faire appel à un professionnel du droit immobilier ou une agence immobilière. L’intervention d’un professionnel permet d’éviter toute ambigüité ou interprétation erronée lors de la rédaction des clauses suspensives.
Ces professionnels ont une connaissance approfondie des règles et règlementations en termes de ventes immobilières. Ils sont donc en mesure de rédiger les conditions suspensives pour protéger les intérêts de l’acheteur et du propriétaire actuel du bien.
En collaboration avec votre représentation juridique, vous pouvez identifier les clauses pertinentes pour votre situation. En général, les dispositions les plus utiles aux acheteurs sont l’obtention de prêt immobilier, le défaut de servitudes ou encore la réalisation de diagnostics immobiliers.
- Les conditions suspensives d’achat de compromis de vente protègent les intérêts de l’acheteur et du vendeur.Lorsque l’une des clauses n’est pas respectée, la partie concernée peut annuler la vente sans pénalité.
- Il existe 4 clauses suspensives principales : l’obtention du permis de construire, du prêt immobilier, la réalisation des travaux et la vente d’un autre bien.
- La rédaction de ces dispositions doit être assurée par un notaire, une agence immobilière ou un professionnel du droit immobilier pour garantir leur validité.
