Achat d’un bien en VEFA : un dispositif réglementé et profitable

Pour habiter ou pour investir, la vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) ne manque pas d’avantages. Elle vous permet de cumuler des aides à l’achat, des exonérations fiscales et même des réductions d’impôts dans le cadre de la loi Pinel par exemple. Suivez le guide Ooinvestir pour découvrir un rigoureux processus qui protège efficacement l’acquéreur et offre de belles économies lors de votre projet immobilier.

VEFA : en quoi ça consiste ?

La vente en VEFA concerne un bien immobilier dont la construction n’a pas encore débuté ou qui est en cours de réalisation. Le logement est donc acheté neuf sur plan à un promoteur dans le cadre d’un contrat et de garanties spécifiques. Durant toute la durée du chantier, ce dernier reste seul responsable de la bonne réalisation des travaux. Vous devenez propriétaire du terrain le jour de la vente et des différentes parties de la construction au fur et à mesure de son exécution. L’achat d’un bien en VEFA implique un engagement de votre part, mais permet un paiement échelonné et réglementé en fonction de l’avancée du projet.

Il est possible qu’un dépôt de garantie soit demandé à l’acquéreur. Réalisé sur un compte auprès d’un établissement spécialement habilité, le montant est limité à 5 % du prix d’achat  pour un contrat de vente signé dans l’année et 2 % dans les 2 ans. Il peut être restitué sous diverses conditions.

1 -  Le contrat de réservation

Uniquement destiné à une vente en l’état futur d’achèvement, le contrat préliminaire engage le promoteur à vous réserver le logement souhaité au sein du programme. Il doit impérativement être en votre possession avant le moindre paiement. Signé sous seing privé, (entre les 2 parties sans intervention du notaire), il indique obligatoirement les informations suivantes :

• le plan de situation au sein du lotissement pour une maison et de l’immeuble pour un appartement ;
• la liste des différentes pièces principales et de service ;
• la surface habitable du logement ;
• des détails sur la nature et la qualité des matériaux utilisés dans la construction, ainsi que des équipements nécessaires au logement (chauffage collectif, garage, cave, ascenseur...) ;
• le prix prévisionnel pour la livraison du logement et les modalités de révision ;
• un planning prévisionnel avec le délai d’exécution des travaux ;
• la date de vente définitive ;
• le montant du prêt immobilier de l’acquéreur et le nom de l’établissement prêteur ;
• en cas de dépôt de garantie, une copie des articles R261-28 à R261-31 du Code de la construction doit être jointe au contrat.

2 - Le prix de vente 

En conformité avec la loi, le prix d’achat de votre logement en VEFA est établi par le promoteur de manière prévisionnelle. Bien que la révision du prix soit encadrée par l’indice du bâtiment, il est fortement recommandé de négocier un prix ferme stipulé dans le contrat de réservation.

L’application de la loi ELAN de novembre 2018 offre la possibilité de vous octroyer l’installation de divers équipements et la réalisation de travaux de finition. Une clause du contrat de réservation atteste que l’acheteur assume l’entière charge du coût et des responsabilités de ces travaux.

3 - Le contrat de vente 

Au minimum un mois avant la date de signature de l’acte authentique, vous recevez le contrat de vente définitif. Ne pouvant plus être modifié par le promoteur, celui-ci est composé d’un certain nombre de clauses et d’annexes :

• le permis de construire ;
• le plan de situation ;
• la description complète de la résidence et du logement accompagnée de ses plans ;
• le prix définitif de l’achat ;
• les conditions de règlement et d’une éventuelle révision du prix ;
• le délai de livraison ;
• l’ensemble des garanties du constructeur ;
• le règlement de copropriété.

4 - Échelonnement du paiement 

Déterminé en fonction des travaux, l’échéancier d’une vente en l’état futur d’achèvement est rigoureusement encadré. Les paiements réalisés par l’acquéreur ne doivent pas dépasser les pourcentages établis par la loi :

Dans le cadre d’un prêt bancaire, il est recommandé de différer le remboursement des sommes empruntées à partir de la livraison pour éviter des intérêts intercalaires. Si l’enveloppe de crédit est débloquée petit à petit, un pourcentage sera facturé à chaque somme débloquée. 

5 - Réception de la construction 

Le jour de la réception des travaux, vous établissez un procès-verbal (PV) qui mentionne les vices et défauts de conformité repérés. Dans tous les cas, l’achat d’un logement en VEFA bénéficie d’excellentes garanties pour protéger l’acquéreur :

• Une garantie de parfait achèvement d’un an qui couvre les malfaçons du procès-verbal.
• Une garantie biennale qui concerne les défauts liés au second œuvre. Elle dure pendant 2 années après réception du bien.
• Une garantie décennale qui vous protège contre tous les défauts qui portent atteinte à la solidité de l'édifice ou le rendent impropre à sa destination.
• Une assurance dommage ouvrage qui vous garantit une réparation rapide des dommages en amont de la recherche de responsabilité. 

Les dispositifs de défiscalisation de la vente en l’état futur d’achèvement

Un achat immobilier dans le neuf présente un certain nombre d’avantages fiscaux qui rendent le dispositif attractif pour l’acheteur. Des dispositifs qui s’avèrent particulièrement intéressants dans le cadre d’un investissement immobilier rentable en vue d’une mise en location. 

Des frais de notaire réduits

D’une valeur de 7 à 8 % du prix d'achat dans l’ancien, les frais d'acquisition d’un logement neuf se situent entre 2 et 4 %. En comprenant les honoraires du notaire et la taxe de publicité foncière, ils constituent une réelle source d’économies pour un acquéreur en VEFA.

Une exonération de la taxe foncière

Que votre logement VEFA constitue votre résidence principale ou qu’il vous permette de réaliser un investissement locatif, vous êtes exonéré de la taxe foncière pendant les 2 premières années. Dans le cadre d’un programme immobilier neuf labellisé BBC (bâtiment basse consommation), vous pouvez faire la demande auprès du centre des impôts pour voir le nombre d’années d’exonération monter à 5 ans.

Un taux de TVA réduit

L’achat d’un logement neuf dans des zones prioritaires permet d’obtenir une TVA réduite à 5,5 %. Il en existe 2 types :

• zone ANRU (Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine) ;
• quartier QPV (quartiers prioritaires de la ville).

L’accessibilité au taux de TVA réduit implique que le prix du logement neuf ne dépasse pas un certain plafond, tout comme le montant de vos ressources. 

La loi Pinel

Votre projet n’est pas un logement VEFA pour une résidence principale mais un investissement immobilier pour obtenir des revenus locatifs ? Vous avez alors la possibilité de profiter du dispositif de défiscalisation de la loi Pinel. Il est réalisable dans certaines zones prédéfinies (A, A bis, B1) et pour un budget maximum de 300 000 euros par an.

François et Mélissa ont fait l’acquisition d’un bien immobilier VEFA de 85 m² à Reims situé dans une zone B1 pour un total de 280 000 euros. En 2020, le plafond du loyer en zone B1 est de 10,44 m². Ils peuvent donc louer leur bien à hauteur de 887 euros. En plus de ce revenu complémentaire, ils pourront profiter d’une réduction d’impôt en fonction de la durée de mise en location de l’appartement :

• S’ils s’engagent sur un contrat de location de 6 ans, l’abattement est de 12 % : 280 000 x 12 % = 33 600 euros.
• S’ils s’engagent sur un contrat de location de 9 ans, l’abattement est de 18 % : 280 000 x 18 % = 50 400 euros.
• S’ils s’engagent sur un contrat de location de 12 ans, l’abattement est de 21 % : 280 000 x 21 % = 58 800 euros.

Les points forts et points faibles de l’achat en VEFA

Avec des conditions pour le moins attrayantes, un projet d’achat VEFA contribue à acquérir un appartement ou une maison conforme aux dernières normes en vigueur. Dans le respect de la réglementation RT 2012, le logement proposé bénéficie de performances thermiques optimales pour des économies d’énergies au quotidien. 

Des avantages et des conditions sécurisantes

Acquérir un bien immobilier en VEFA assure une excellente protection au propriétaire, ainsi qu’une construction fiable :

• le respect du plan d’urbanisme et de toutes les réglementations techniques du bâtiment ;
• la validation des caractéristiques de la maison ou de l’appartement par les architectes conseils et la municipalité ;
• des frais de notaire réduits dans l’immobilier neuf ;
• des garanties sécurisantes pour l’acheteur ;
• l’ensemble des responsabilités à la charge du promoteur durant toute la durée des travaux et  jusqu’à la livraison.

Le fait d’acheter sur plan permet de personnaliser votre bien immobilier avec un large choix d’options. Vous pouvez modifier le cloisonnement, changer le type de revêtement et la couleur de la peinture, ajouter un modèle précis de douche ou des prises de courant. Avec la vente en l’état futur d’achèvement, le promoteur assure un accompagnement tout au long de la durée du projet. Un SAV est également disponible après la remise des clés. Enfin, l’échelonnement suit l’avancement des travaux pour un paiement entièrement sécurisé de votre logement.

Des inconvénients à ne pas oublier

Malgré de nombreux atouts, l’achat d’un bien immobilier en VEFA comporte également un certain nombre de points négatifs :

• Si vous excluez les avantages fiscaux et techniques du neuf, le prix au m² d’un appartement en VEFA est fréquemment plus élevé qu’un logement dans l’ancien. 
• Les dates de livraison annoncées de manière prévisionnelle peuvent varier. En fonction des aléas de la construction, le délai entre la signature de l’acte de vente et la remise des clés à l’acheteur peut donc être repoussé.