Choisir un logement ancien : les critères

Vous avez un projet immobilier dans l’ancien ? Avant la signature du compromis de vente et la souscription de votre prêt, il convient de se pencher sur les critères importants afin de vous assurer de faire le bon choix pour votre acquisition dans l’immobilier ancien. Qu’il s’agisse de l’achat de votre résidence principale ou d’un logement pour un investissement locatif, Ooinvestir liste les conseils à suivre pour faire l’acquisition d’un logement ancien de qualité et réussir votre investissement immobilier.

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1. Le charme et le confort du logement

Acheter un logement avec du charme valorise incontestablement votre patrimoine immobilier. Pour trouver un bien d’exception, un bon conseil : vous tourner vers un appartement ou une maison avec du caractère.

Premier critère indispensable : son charme. Les investisseurs qui voient dans les logements neufs des biens modernes et standardisés trouveront leur compte avec les logements anciens, car ces derniers peuvent plus facilement disposer d’un charme unique.

De belles poutres, des moulures à l’ancienne, des briques apparentes, etc. Les logements anciens témoignent de l’architecture du passé. Leur histoire ajoute une plus-value que ne peuvent avoir les logements neufs.  

Autre avantage : le délai d’attente. Dans le neuf, et surtout en VEFA, plusieurs mois voire plusieurs années peuvent s’écouler entre la signature du contrat de vente et la fin de la construction. Au contraire, dans l’ancien, vous possédez votre appartement dès la signature chez le notaire. 

Mais le charme ne fait pas tout. Quand vous visitez un appartement ancien par exemple, pensez à jeter un œil avisé à la surface totale du logement, à celle de toutes les pièces ainsi que la disposition et l’aménagement intérieur. Qu’il s’agisse d’un investissement locatif ou de l’achat de votre résidence principale, il est indispensable de penser au côté pratique et de s’imaginer la vie au quotidien dans le logement.

Au-delà du charme, un autre critère de confort ne doit pas être oublié : l’exposition. Certains biens immobiliers en centre-ville peuvent être assez proches les uns des autres et manquer de soleil. Une bonne exposition et un vis-à-vis assez restreint constituent des critères qui vous feront gagner en confort au quotidien… ou séduiront vos futurs locataires. Privilégiez notamment les logements avec une exposition sud ou sud-ouest pour une meilleure luminosité.

Le prix dans l’ancien est 15 à 20 % moins cher que dans le neuf. Cette différence s’explique notamment par les travaux de rénovation à prévoir après un achat dans l’ancien.

Enfin, dernier point, et pas des moindres : s’assurer que le logement remplit les conditions nécessaires aux modes de vie actuels. Certains bâtiments anciens ne peuvent accueillir la fibre optique pour Internet ou encore certains logements manquent de rangements. La praticité doit également faire partie de vos points d’attention pour votre achat dans l’immobilier ancien. 

2. Un emplacement de choix, un critère non négligeable

Proches de toutes commodités, commerces et établissements scolaires, les biens anciens situés en centre-ville disposent d’un atout de taille sur le marché immobilier. Surtout dans les villes  peuplées où il est difficile de se loger dans certains quartiers, comme à Paris, Bordeaux ou Lyon par exemple.  

Un logement situé dans le centre peut donc représenter un avantage considérable. Mais il est recommandé de bien étudier le quartier avant de passer à la signature du compromis de vente. 

Visitez le quartier plusieurs fois dans la semaine et à des horaires différents. Il peut en effet être calme le mardi matin mais, une fois le week-end venu, le bruit extérieur peut déranger les futurs locataires. Exemple typique : une livraison à 5 heures du matin 3 fois par semaine en bas de l’immeuble va créer des nuisances sonores qui vont faire perdre de l’attractivité au logement sur le marché locatif. 

3. Les frais de notaire et d’entretien

Troisième point important qu’il ne faut pas omettre lors du choix de son logement ancien : les frais de notaire et d’entretien. 

Les frais de notaire

Premiers frais à régler lors d’un achat immobilier : les frais de notaires. Alors qu’ils se situent entre 2 et 3 % du prix d’achat pour un bien neuf, ils sont plus élevés dans l’ancien : 7 à 8 %.

Exemple :

Pour un bien d’une valeur de 250 000 €, les frais de notaire se situeront entre 17 500 et 20 000 € s’il est ancien alors qu’ils s’élèveront de 5 000 à 7 500 € si le logement est neuf. 

Les frais d’entretien

Autres frais presque inévitables : les frais d’entretien. Dans un appartement en copropriété, ces frais seront liés à l’immeuble, tandis que pour une maison ancienne, ils toucheront plutôt à l’état général de la maison (couverture, carrelage, façades, etc.). 

Par exemple, dans un appartement en copropriété, ces frais concerneront les parties communes, les équipements collectifs (remplacement d’une chaudière collective, réparation d’un ascenseur) ou permettront de faciliter l’accès aux personnes à mobilité réduite. 

Selon LesEchos, ces frais annuels évoluent en fonction du type de bien. Représentant en moyenne 1 % du prix d’achat, ils peuvent être de 2 à 3 % pour une grande maison, voire plus si elle possède un vaste jardin.  

Choisissez un crédit immobilier et une assurance habitation adaptés au logement que vous achetez. Des frais supplémentaires qui seront donc à anticiper ! 

4. Les travaux de rénovation et de mises aux normes

Garantie de parfait achèvement, de bon fonctionnement ou décennale : la construction dans le neuf présente des avantages dont ne bénéficie pas l’immobilier ancien. C’est pourquoi quelques travaux de rénovation et de modernisation peuvent être à prévoir pour améliorer la qualité de votre bien et présenter de nouveaux arguments sur le marché locatif. 

Diagnostic de performance énergétique et autres constats

En achetant un bien ancien, un diagnostic de performance énergétique (DPE) doit obligatoirement vous être remis par le vendeur. Ce diagnostic évalue la quantité d’énergie consommée par l’habitation et le volume de gaz à effet de serre émis. D’autres documents sont d’ailleurs obligatoires : 

• le constat de risque d’exposition au plomb (Crep) ;
• plusieurs documents de diagnostic : la présence d’amiante, la présence de termites, l’évaluation de l’installation de l’électricité et du gaz (si l’installation a plus de 15 ans), l’évaluation des risques et pollutions ;
• le diagnostic bruit.

Les documents ci-dessus concernent les logements en copropriété. Pour une maison individuelle, la liste est plus longue puisqu’un document faisant état de l’installation d’assainissement non collectif sera aussi nécessaire.

L’objectif de tous ces diagnostics ?  Faire connaître au futur propriétaire les faiblesses énergétiques ainsi que les risques liés à l’habitation. Ces informations peuvent lui permettre de déceler les parties qui nécessitent une rénovation. Location ou non, certains frais d’entretien peuvent alors se rajouter aux frais d’acquisition du bien. 

Des aides pour financer vos travaux

De nombreux soutiens financiers existent, sous certaines conditions pour vous accompagner dans vos travaux pour votre bien ancien, entre autres :

• TVA réduite à 5,5 ou 10 % : le taux de la TVA est abaissé pour tout propriétaire réalisant des travaux d’amélioration, de transformation, d’aménagement et d’entretien dans un logement achevé depuis plus de 2 ans ;
• MaPrimeRénov’ : cette prime, qui remplace le crédit d’impôt transition énergétique (CITE), aide au financement d’une rénovation visant à réaliser des économies d’énergie ;
• éco-PTZ. Le prêt à taux zéro, d’un montant de 7 000 et 30 000 €, s’adresse aux propriétaires qui souhaitent faire une rénovation énergétique.

Ces 2 aides concernent les résidences principales. Pour un investissement locatif, seule la TVA réduite est applicable et, prochainement et sous conditions, MaPrimeRénov’.

5. L’éligibilité à des dispositifs de défiscalisation

Réaliser un investissement immobilier et bénéficier d’une réduction sur ses impôts lors de la même opération : c’est possible ! Dans l’investissement ancien, un futur propriétaire peut bénéficier de 2 dispositifs de défiscalisation : le dispositif Denormandie et la loi Malraux. Condition indispensable : mettre son bien en location. 

Dispositif Denormandie

La première condition du dispositif Denormandie impose au propriétaire de réaliser des travaux d’un montant minimum de 25 % du prix d’achat de son bien ancien.

De plus, pour bénéficier de l’avantage fiscal, le logement ancien doit se situer dans l’une des 222 villes répertoriées dans le programme Action Cœur de ville ou rentrer dans le plan d’opération de revitalisation des territoires (ORT). 

Autrement, les avantages sont les mêmes que ceux de la loi Pinel. À commencer par la réduction sur vos impôts, dont le taux évolue selon l’engagement locatif :

• 12 % de réduction d’impôts pour un engagement locatif de 6 ans ;
• 18 % de réduction d’impôts pour un engagement locatif de 9 ans ;
• 21 % de réduction d’impôts pour un engagement locatif de 12 ans.

Exemple : 

Pour un investissement de 200 000 € et une location de 9 ans, la réduction d’impôt sera de 36 000 € (200 000 x 0,18), soit de 4 000 € annuels (36 000 / 9).

Comme pour la loi Pinel, il existe un plafond pour cette défiscalisation : le montant total de l’investissement ne doit pas dépasser 300 000 € par investisseur ni 5 500 €/m².

La fin du Denormandie ancien est programmée au 31 décembre 2022.  

La loi Malraux

La loi Malraux est un dispositif de défiscalisation plus spécifique et moins étendu que celui du dispositif Denormandie. En effet, ce dispositif donne droit à une réduction d’impôt aux propriétaires de biens anciens à forte valeur patrimoniale dans le cadre d’importants ouvrages de rénovation. Le taux est lié au montant des travaux entrepris (plafonnés à 400 000 € sur une période de 4 ans) et varie en fonction de la situation géographique du bien :

• 30 % pour un immeuble situé en PSMV (plan de sauvegarde et de mise en valeur) ;
• 22 % pour les immeubles situés en PVAP (plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine).

Exemple : 

Pour des travaux de 100 000 € réalisés sur 2 ans, la réduction d’impôt s’élèvera à :

• 30 000 € pour un bien situé en PSMV, soit 15 000 €/an ;
• 22 000 € pour en bien en PVAP, soit 11 000 €/an.

Pour bénéficier de cette loi, il est nécessaire de disposer d’un certain budget. En effet, les biens anciens situés dans ces zones sont plus chers car situés en zones protégées. Cependant, ces mêmes zones sont aussi très demandées par les locataires, ce qui vous assure des loyers tous les mois.  

La rénovation doit être contrôlée et suivie par un architecte des bâtiments de France. 

1. Ce qui caractérise un logement ancien : son charme. Un logement avec du caractère trouvera facilement un locataire. Encore plus si votre logement se situe dans un emplacement privilégié. 
2. L’acquisition dans l’immobilier ancien inclut inévitablement quelques frais. Plus chers que dans le neuf, les frais de notaire représentent 7 à 8 % du prix d’achat. Il faut aussi intégrer le prix des frais d’entretien. 
3. Dans la plupart des logements anciens, l’acquisition s'accompagne de quelques opérations de rénovation et de remise aux normes. Diagnostic de performance énergétique et autres avantages vous permettront de remettre au goût du jour votre investissement en maîtrisant leur prix. 
4. Parmi les autres avantages : ses dispositifs de défiscalisation. Le dispositif Denormandie ou la loi Malraux font partie des dispositifs les plus intéressants pour les investisseurs qui souhaitent acheter un bien immobilier ancien.