Loi Denormandie : comment et dans quelles villes investir ?

Vous souhaitez vous constituer un patrimoine immobilier et défiscaliser dans le cadre du dispositif Denormandie ? Encore faut-il bien étudier les zones et les communes éligibles pour bénéficier de la réduction d’impôt et d’une bonne rentabilité. La situation géographique de votre bien immobilier joue un rôle déterminant pour la réussite de votre investissement locatif. Quelles villes choisir ? Avec quel plafond de loyer ? Quelles sont les récentes évolutions de la loi Denormandie ? Suivez le guide Ooinvestir pour mieux appréhender les solutions qui s’offrent à vous et réaliser un placement immobilier à fort potentiel.

Les 245 villes éligibles au dispositif

Contrairement à la loi Pinel, la loi Denormandie est destinée à redynamiser les agglomérations où l’immobilier n’est pas sous tension. Avec pour objectif la rénovation d’un bien immobilier ancien, le dispositif se concentre dans les communes avec un parc de logements dégradé. Il s’adresse à tous les particuliers qui ont fait l’acquisition d’un appartement ou d’une maison nécessitant des travaux pour être remis en état. Dans une optique de lutte contre le logement insalubre, les travaux doivent représenter au minimum de 25 % du coût total de votre investissement.

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Le dispositif Denormandie est possible parmi 245 villes éligibles qui correspondent chacune à une zone du classement A, A bis, B1, B2 et C. 222 communes font partie du programme « Action cœur de ville » et 23 autres sont engagées dans une opération de revitalisation du territoire (ORT).

La loi Denormandie s’applique également pour les locaux commerciaux dont les travaux réalisés permettent une transformation en usage d'habitation.

Les communes du programme « cœur de ville »

Dans les zones peu peuplées, le gouvernement a pour but de motiver l’investissement locatif pour relancer l’attractivité grâce au programme « Action cœur de ville ». Mis en place par l’ancien Ministre Jacques Mézard en 2018, il concerne une liste de 222 communes pour une enveloppe de 5 milliards d’euros sur 5 ans. Dans le cadre de la loi Denormandie, ces agglomérations moyennes forment l’essentiel des lieux potentiels pour votre investissement avec chacune ses attraits et sa dynamique démographique. Réparties sur l’ensemble du territoire français, elles se divisent entre communes qui nécessitent :

• une action de revitalisation ;
• un soutien pour renforcer leur fonction de centralité avec les communes avoisinantes.

Pour combiner rentabilité et défiscalisation, il est donc important d’étudier avec soin les différentes solutions possibles en fonction du lieu.

Selon une étude du site immobilier MeilleursAgents, les 6 communes éligibles les plus rentables en loi Denormandie sont Quimper, Limoge, Niort, Évry, Poitiers et Troyes. Le calcul utilisé prend en compte le niveau du risque locatif, la dépréciation du bien immobilier, le montant du plafond des loyers, les différentes charges et la réduction d’impôt.

Tout savoir des villes faisant partie du programme "Action cœur de ville" 

ORT : l’opération de revitalisation du territoire

En novembre 2018, la loi ELAN (visant l’évolution du logement, de l'aménagement et du numérique) a donné naissance à l’opération de revitalisation du territoire pour redynamiser les villes sur le plan urbain, mais aussi économique et social. Au travers du dispositif Denormandie, l’ORT contribue à la rénovation du parc de logements pour améliorer le cadre de vie des habitants.

Ce type d’investissement locatif répond à une demande de logement existante. Les travaux de réhabilitation attirent de nouveaux locataires et vous octroient une intéressante défiscalisation. 

La liste des villes éligibles à la loi Denormandie va augmenter à l’avenir, au rythme des nouvelles communes signataires de la convention des conventions d’ORT.

Tout savoir sur les villes signataires de la convention de revitalisation du territoire

Les zones et leur influence sur la mise en location 

Si la loi Denormandie a de nombreuses similitudes avec la loi Pinel, la réduction d’impôt Denormandie porte sur le montant global de votre investissement, travaux compris. Concentrée sur 245 villes, elle ne s’applique donc pas à l’ensemble des communes situées dans les zones A, A bis, B1, B2 et C, mais seulement sur une sélection très ciblée.

Ce classement en zone est néanmoins essentiel pour déterminer les divers plafonds liés à la location de votre bien immobilier.

En zone B2, Bourg-en-Bresse est ainsi éligible au dispositif Denormandie, mais pas au Pinel. En zone B1, Orléans est éligible au Pinel mais pas au Denormandie, car ni labellisée « Action cœur de ville », ni signataire de l’ORT.

Avec une volonté de privilégier la location aux ménages avec des ressources modestes, un plafond des loyers au m² est défini en fonction de la zone géographique. Le choix de votre ville d’investissement détermine donc la valeur de votre revenu locatif. 

• zone A bis : 17,55 €/m² ;
• zone A : 13,04 €/m² ;
• zone B1 : 10,51 €/m² ;
• zone B2 et C : 9,13 €/m².

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Pour calculer le prix au m² maximum de vos loyers en dispositif Denormandie, il faut appliquer la formule : plafond de loyer de la zone concernée x surface x coefficient multiplicateur. Ne pouvant excéder 1,2 pour les surfaces de moins de 38 m², le coefficient multiplicateur est calculé ainsi à partir de 39 m² : 0,7 + 19 / surface habitable.

La sélection du locataire tient également une place importante dans les conditions d’accès au dispositif Denormandie. Elle est soumise à un plafond de revenu par foyer fiscal à ne pas dépasser selon le nombre de personnes qui le compose et la zone concernée.

Rappel des récentes évolutions du dispositif Denormandie

Destiné à réhabiliter un logement ancien, votre investissement locatif en loi Denormandie répond à un certain nombre de critères pour bénéficier de la réduction d’impôt :

• une durée de location de 6, 9 ou 12 ans ;
• jusqu’à 2 investissements pour un maximum de 300 000 € par année d’imposition ;
• 245 villes éligibles pour acheter le ou les logements ;
• un prix des travaux égal ou supérieur à 25 % de l’opération ; 
• un respect du plafond de loyers en fonction de la zone déterminée ; 
• un respect du plafond de ressources du locataire en fonction de la zone déterminée ; 
• une date de fin des travaux au 31 décembre de la 2^e année ;
• un bien immobilier à louer dans les 12 mois. 

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La loi de finances pour 2020 a permis d’élargir le périmètre d’action du dispositif Denormandie. En plus d’un prolongement jusqu’au 31 décembre 2022, il ne concerne plus uniquement un logement ancien situé en centre-ville, mais tous les quartiers de l’agglomération. Le choix du bien immobilier ne se limite donc plus uniquement à la commune.

Découvrez le top 5 des villes où investir en Denormandie sur le blog Ooinvestir ! 

1. 245 agglomérations sont éligibles à la loi Denormandie pour profiter de la défiscalisation, avec 222 issues du programme « Action cœur de ville » et 23 engagées dans une ORT.
2. Le montant maximum des loyers est déterminé par le classement en zones A, A bis, B1, B2 et C de votre lieu d’investissement en Denormandie.
3. Le choix du locataire doit respecter un plafond de ressources maximum en fonction de la zone pour prétendre à la réduction d’impôt. 
4. Le dispositif Denormandie ne s’applique plus uniquement en centre-ville, mais à l’ensemble de la commune.