Comprendre le calcul des frais de notaire pour votre achat immobilier

Strictement encadrés par la loi, les frais de notaire s’appliquent pour n’importe quel achat immobilier et s’ajoutent au prix de vente affiché du logement, qu’il s’agisse d’un appartement ou d’une maison, dans le neuf comme dans l’ancien. Mais quelle est la méthode de calcul ? Entre taxes versées à l’état et émoluments des notaires, quelle est la répartition des frais ? Comment réaliser une estimation au plus juste des frais applicables sur votre transaction immobilière ?

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Que comprennent les frais de notaire ou « frais d’acquisition » lors d’un achat immobilier ? 

Couramment appelés « frais de notaire », leur dénomination officielle reste « frais d’acquisition ». Les notaires insistent sur cette nuance, car la majorité des sommes à régler se composent de taxes versées à l’État. C’est à l’acquéreur de régler ces différents montants.

Les droits de mutation : des taxes pour toute transaction

Lorsqu’un bien immobilier change de propriétaire, dans le cadre d’une succession, d’une donation ou d’un achat immobilier, le droit utilise le terme de « mutation ». Il s’agit d’une démarche payante, soumise à des « droits de mutation à titre onéreux » versés à l’État, aux départements et aux communes. Le notaire se charge de les collecter pour le compte de ces derniers.

Les droits de mutation sont considérablement plus faibles dans le neuf que dans l’ancien : de l’ordre de 5,8 % dans l’ancien contre 0,8 % dans le neuf.

Les frais et débours du notaire

Lors de la préparation de l’acte de vente, le notaire doit rémunérer différents intervenants et services, indispensables au changement de propriété : conservateur des hypothèques, frais de publication de vente, extrait de cadastre, géomètre expert, etc. Le nombre et le montant dépendent de la nature de la transaction. S’ajoutent également d’autres frais engagés, comme les frais de déplacement. Toutes ces sommes sont à régler par l’acquéreur à son notaire et varient en fonction de chaque situation.

Les émoluments du notaire

La rémunération des notaires est couramment appelée « émoluments ». Il s’agit d’une profession réglementée : leurs tarifs sont fixés par la loi. Ils suivent le barème suivant, proportionnel au prix d’achat du logement :

Le calcul s’effectue tranche par tranche, que l’on additionne successivement.

Exemple :

Pour l’achat d’un logement à 250 000 euros, dans le neuf comme dans l’ancien :

Prix d’achat	Taux applicable	Émoluments
De 0 à 6 500 €	3,945 %	6 500 x 3,945 % = 256,43 €
De 6 500 € à 17 000 €	1,627 %	(17 000 - 6 500) x 1,627 % = 170,84 €
De 17 000 € à 60 000 €	1,085 %	(60 000 – 17 000) x 1,085 % = 466,55 €
Plus de 60 000 €	0,814 %	(250 000 - 60 000) x 0,814 % = 1546,60 €
Total des émoluments = 2440,42 €

Depuis la réforme Macron de 2016, les émoluments des notaires dans le cadre d’un achat immobilier sont devenus partiellement négociables. Ainsi, pour les biens supérieurs à 150 000 €, une remise maximum de 10 % sur ses émoluments peut être décidée par le notaire. Le notaire doit appliquer la même remise à l’ensemble de ses clients.

Autre nouveauté, valable cette fois pour les logements les moins chers : la somme totale perçue par le notaire (frais et émoluments) ne peut dépasser 10 % de la valeur totale du bien. Cette mesure s’applique par exemple pour les caves ou les garages. Exemple : une place de parking payée 6 000 €.

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Achat dans le neuf ou dans l’ancien, quelles différences pour les frais de notaire ? 

Les émoluments et les débours sont identiques pour un achat dans le neuf comme dans l’ancien.

La principale différence se situe donc au niveau des droits de mutation. Pour l’achat d’un logement ancien, ces droits de mutation se composent :

• d’un droit départemental généralement fixé à 4,5 % (même si, d’après la loi, chaque département est libre de le fixer à un taux compris entre 1,2 % et 4,5 % du prix d’achat) ;
• d’une taxe au profit des communes de 1,20 % du prix d'achat ;
• des frais d'assiette et de recouvrement, perçus par l'État, fixés 2,37 % du montant du droit départemental.

En moyenne, les droits de mutation dans l’ancien représentent donc 5,81 % du prix d’achat.

Seuls 4 départements n’appliquent pas le taux maximum du droit de mutation. Il s’agit de l’Indre, de l’Isère, du Morbihan et de Mayotte où la taxe s’élève à 3,80 %, contre 4,50 % dans le reste de la France. Dans ces 4 départements, les droits de mutation à titre onéreux représentent ainsi 5,11 % du prix d’achat. Au final, aucun département n’applique donc le taux minimum de 1,2 %.

Les droits de mutation ne prennent en compte que la valeur immobilière du bien. Si vous achetez un logement meublé ou partiellement équipé, tous ces éléments sont déduits du prix d’achat et exclus du calcul de la taxe. Exemple : vous faites l’acquisition d’un appartement pour 200 000 euros. L’ancien propriétaire le cède avec une cuisine entièrement équipée (meubles, électroménager,) estimée à 5 000 euros. Les droits de mutation s’appliqueront sur une base de 195 000 euros.

Dans le neuf, pour un achat auprès d’un professionnel, la loi est totalement différente puisque les droits de mutation sont réduits à 0,71 % du prix d’achat. La raison ? La taxe de publicité foncière (comprise dans les droits de mutation) est nettement moindre dans l’immobilier neuf. À cela s’ajoute la contribution de sécurité immobilière de 0,1 %.

Si les frais de notaire sont réduits dans le neuf, l’acquéreur sera cependant redevable d’une TVA à 20 % dans la majorité des cas. Mais la taxe sur la valeur ajoutée est généralement indiquée dans le montant total du logement et sera perçue par le vendeur.

Simulation de frais d’acquisition

Neuf ou ancien, les frais de notaire peuvent alourdir fortement le coût total de votre projet immobilier.

Exemple 1 : achat dans l’ancien à Paris

Maxime et Noémie achètent un appartement de 250 000 euros dans un immeuble du centre de Paris. Les frais d’acquisition qui s’ajoutent au prix du logement seront les suivants :

• Droit de mutation : 250 000 x 5,81 % = 14 525 € ;
• Débours et frais : 1 250 € ;
• Frais de notaire (sans remise de 10 %) = 2 440,42 €.

Soit des frais d’acquisition de 18 215,42 €, qui représentent 7,28 % du prix d’achat.

Exemple 2 : achat dans le neuf à Strasbourg

François et Valérie achètent un appartement de 250 000 euros dans un immeuble neuf de Strasbourg. Les frais d’acquisition qui s’ajoutent au prix du logement seront les suivants :

• Droit de mutation : 250 000 x 0,81% = 2 025 € ;
• Débours et frais : 1 250 € ;
• Frais de notaire (sans remise de 10 %) = 2 440, 42 €.

Soit des frais d’acquisition de 5 715 €, qui représentent 2,28 % du prix d’achat.

1. Les frais d’acquisition, couramment appelés frais de notaire, se composent des droits de mutation (c’est-à-dire de taxes versées à l’état, aux départements et aux communes), des émoluments versés au notaire et de certains frais engagés par ce dernier.
2. Dans le neuf, les droits de mutation sont fortement réduits. Au final, les frais d’acquisition dans l’ancien s’élèvent en moyenne à 7/8 % du prix d’achat contre 2/3 % dans le neuf.
3. Depuis la loi Macron, les notaires peuvent désormais appliquer des remises, strictement encadrées, sur leurs émoluments.