Comment fonctionnent les charges de copropriété dans l'immobilier ancien ?
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Vous êtes sensible au charme des vieux parquets, des cheminées et des plafonds à la française ? Alors l’achat d’un appartement au sein d’une copropriété dans l’immobilier ancien est certainement ce qu’il vous faut ! Mais attention : dans les immeubles anciens de centre-ville, les frais d’entretien peuvent vite s’avérer élevés. Il est donc très important de savoir où vous mettez les pieds et d’anticiper... Ooinvestir fait le point sur les spécificités des copropriétés dans l’immobilier ancien.
Les charges de copropriété dans un immeuble ancien : un coût à prévoir
Les charges de copropriété dans un immeuble ancien, qui nécessite plus d’entretien et de travaux, sont un motif régulier de plainte de la part des copropriétaires.
Le montant des charges doit donc être anticipé par le futur acquéreur pour éviter les mauvaises surprises après la signature. N’hésitez pas à prendre conseil auprès d’un notaire ou d’un conseiller en gestion de patrimoine pour calibrer votre budget annuel.
Indicateur révélateur, selon l'Association des responsables de copropriété (ARC), chaque copropriétaire dépense chaque année en moyenne 46,77 euros par mètre carré au titre des charges de copropriété et ce, tout type de logement confondu. Les charges les plus élevées portent sur le chauffage (12,36 euros par mètre carré) et le gardiennage (8,47 euros par mètre carré). Pour l’entretien général, il faut compter en moyenne 6,15 euros par mètre carré en moyenne. Il est facile de supposer que les charges d’un immeuble ancien se situeront dans les fourchettes hautes de ces chiffres.
La loi Alur de 2014 oblige les syndicats de copropriétés à mettre en place un « fonds de travaux ». Il doit être abondé à hauteur de 5 % au minimum du budget prévisionnel annuel par les copropriétaires, afin de financer les rénovations futures. Seule exception : si l’immeuble comporte moins de 10 lots, la copropriété peut décider à l’unanimité de ne pas constituer ce fonds de travaux.
Les différents types de travaux à prévoir dans les parties communes d'un immeuble ancien
Lorsque vous vivez dans une copropriété, vous vous engagez à supporter, avec les autres copropriétaires de l’immeuble, la gestion comme l’entretien des parties et des équipements communs ainsi que du bâti. Il s’agit du hall d’entrée, mais aussi le cas échéant de la cour ou du jardin. Parmi les équipements partagés entre copropriétaires se trouvent, par exemple, la chaudière ou l’ascenseur.
En dehors des frais courants de gestion de l’immeuble (enlèvement des poubelles, nettoyage du hall d’entrée, etc.), il est possible que vous deviez également intégrer à votre budget prévisionnel d’achat, des frais liés à des travaux plus importants.
Différents types de travaux peuvent en effet être engagés dans les parties communes d’un immeuble ancien :
- Les travaux d’entretien et de réfection de l’immeuble : ils permettent de maintenir le bâti et les équipements dans un bon état. Il s’agit par exemple du changement d’une cabine d’ascenseur ou la réfection de la toiture. Certains de ces travaux peuvent également être imposés par les communes (ravalement de façade par exemple) ou par la nécessité de se mettre aux normes (suppression des vide-ordures).
- Les travaux d’amélioration de l’immeuble : ils permettent d’améliorer le confort des propriétaires résidents ou des locataires (en cas d’appartements mis en location par leur propriétaire) mais aussi parfois de faire des économies, notamment en matière d’énergie. Parmi ces travaux d’amélioration, on peut citer par exemple une plantation d’arbres dans le jardin commun ou encore le remplacement d’une chaudière à fioul par une chaudière au gaz plus économique.
Depuis la loi Alur de 2014, le propriétaire du lot ou des lots a l’obligation de vous remettre avant la signature du compromis de vente :
- le carnet d’entretien de l’immeuble ;
- le règlement de la copropriété ;
- les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales de copropriétaires.
Ces documents vous permettront de vous faire une idée précise des travaux de réfection et d’amélioration qui ont été engagés par les copropriétaires ces dernières années, mais aussi ceux qui ont été soumis au vote sans être acceptés. Vous pouvez également vous adresser au syndic de copropriété.
À partir du moment où vous devenez propriétaire d’un lot ou de plusieurs appartements dans un immeuble, vous êtes tenu de payer, une fois la vente conclue, les charges de copropriété afférentes et ce même si vous ne les avez pas votées ! N’hésitez donc pas en tant que futur acquéreur à négocier le prix de vente de l’appartement en utilisant cet argument auprès du propriétaire.
Répartition des charges entre copropriétaires d’un immeuble
À l’inverse d’un propriétaire d’une maison individuelle qui doit financer seul l’entretien de son logement et de son terrain, les copropriétaires d’un immeuble partagent cette charge… car ils en partagent l’usage !
Pour rappel, acheter dans une copropriété signifie que vous devenez propriétaire d’un lot qui comprend une partie privative dont vous avez la jouissance exclusive (un appartement, une cave ou un garage) ainsi qu’une quote-part sur les parties communes. Cette dernière est calculée en fonction de la valeur relative de la partie privative acquise. Ainsi plus votre partie privative a de valeur, plus votre quote-part sur les parties communes sera élevée.
La valeur de la partie privative, qui sert donc à déterminer la quote-part sur les parties communes, s’apprécie en fonction de :
- la superficie habitable (nombre de pièces) ;
- la nature du lot (un appartement ou une cave) ;
- le niveau de confort (appartement avec terrasse ou balcon, cour privative, etc.) ;
- la situation du lot (ensoleillement ou tranquillité).
C’est à partir de ces critères établis par un géomètre lors de la mise en copropriété de l’immeuble que les quotes-parts sur les parties communes sont attribuées à chacun des lots. Et c’est donc celles-ci , exprimées en tantièmes (c’est-à-dire en pourcentage de possession) qui servira à établir votre participation financière aux charges générales de la copropriété.
Si votre lot contient une quote-part de 150/1000e sur les parties communes, vous contribuerez à hauteur de 15 % aux charges générales de l’immeuble.
Pour les charges dites spéciales qui concernent les frais de fonctionnement de certains équipements communs comme l’ascenseur, la répartition entre copropriétaires est réalisée en fonction de l’utilité que représente cet équipement pour les propriétaires des différents lots. Par exemple, pour les frais de fonctionnement de l’ascenseur de la copropriété, le propriétaire d’un lot au 4e étage contribuera davantage que le propriétaire de l’appartement du 1er étage.
Le mode de calcul des charges spéciales est inscrit dans le règlement de la copropriété. Vous pouvez obtenir qu’il soit amendé, à condition d’obtenir l’accord des autres copropriétaires lors d’un vote en assemblée générale.
- Si vous souhaitez investir dans un immeuble ancien, il est très important de connaître la nature des travaux réalisés par la copropriété et ceux qui pourraient être votés dans les années à venir afin d’anticiper le montant des charges de copropriété qui sera dû.
- La copropriété d’un immeuble ancien peut être amenée à voter des travaux d’entretien et de réfection mais aussi des travaux d’amélioration. Ces travaux permettent de garder l’immeuble dans un bon état (ce qui sera très important pour un futur acheteur) mais aussi d’améliorer la vie des copropriétaires.
- Tous les copropriétaires de l’immeuble contribuent aux charges générales de l’immeuble. Leur participation est déterminée en fonction de la quote-part sur les parties communes qui leur a été attribuée lors de l’achat du lot. Cette dernière a été calculée en fonction de la valeur de la partie privative acquise (surface, nombre de pièces, nature du lot mais aussi son niveau de confort et sa situation).
- Certaines charges dites spéciales sont calculées en fonction de l’usage que chaque copropriétaire est censé faire de l’équipement commun. Un propriétaire en étage élevé contribuera davantage aux frais de fonctionnement de l’ascenseur que les copropriétaires du 1er étage.
