Investir en nue-propriété : avantages et inconvénients
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Vous cherchez un investissement pour bénéficier d’une belle plus-value à la revente ? Avez-vous pensé à la nue-propriété ? Cet investissement offre des avantages non négligeables qui pourraient vous convaincre de vous lancer. Ooinvestir vous dévoile le fonctionnement de la nue-propriété et la manière de réaliser un tel investissement.
Définition de l'investissement en nue-propriété
La nue-propriété repose sur un principe tout à fait spécifique dans le monde de l’immobilier. Lorsque vous achetez un bien de cette manière, vous faites le choix d’un achat en démembrement qui met en scène 2 acteurs :
- le nu-propriétaire qui devient propriétaire des murs ;
- l’usufruitier qui conserve la jouissance du bien immobilier. Il peut l’occuper, ou le mettre en location et percevoir les revenus locatifs.
En clair, dans le cadre d’un démembrement, le nu-propriétaire ne peut pas jouir du bien. Il faut attendre que l’usufruit rejoigne la nue-propriété (au bout de 10, 15 ou 20 ans selon le contrat de vente) pour devenir pleinement propriétaire et donc libre de disposer du bien.
Autrement dit, ce n’est que lorsque vous détiendrez la pleine propriété du bien immobilier que vous pourrez l’occuper, le louer ou même le vendre.
Les avantages de la nue-propriété
Choisir la nue-propriété offre un certain nombre d’avantages qui font de cet investissement une solution très pertinente pour certains profils bien précis.
Un achat à tarif très attractif
Premier avantage de la nue-propriété : la possibilité d’acheter votre bien immobilier à tarif décoté. En effet, comme vous n’avez pas la jouissance du bien tout au long de la période de démembrement, vous achetez en contrepartie le bien immobilier moins cher que sa valeur de marché. Le montant de la réduction est défini selon la durée du démembrement :
- 20 à 30 % sur 10 ans ;
- 30 à 40 % sur 15 ans ;
- 40 à 50 % sur 20 ans.
Pas de gestion du bien immobilier
En tant que nu-propriétaire, vous n’avez aucune gestion à assumer. Si le bien est en location, ce sont les usufruitiers qui se chargent de trouver des locataires, de la perception des loyers et de l’entretien courant.
Des impôts réduits tout au long du démembrement
Autre avantage de la nue-propriété, l’optimisation fiscale :
- si le bien est en location, l’usufruitier perçoit le loyer. Comme vous ne touchez pas de revenus locatifs, vous ne payez pas d’impôt foncier ;
- vous ne réglez pas la taxe foncière ;
- la valeur de votre bien n’entre pas dans l’assiette de calcul de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).
Un logement libre et en bon état au terme du démembrement
Le contrat de nue-propriété stipule que le bien doit être en rendu en bon état et opérationnel. Cela signifie qu’il ne doit pas nécessiter de rénovations lourdes et qu’il sera libre de tout occupant. Vous pouvez alors en faire l’usage que vous le souhaitez : l’habiter vous-même, le mettre en location ou le vendre.
Un prix de vente bien plus élevé que le coût d’acquisition
Autre point essentiel à prendre en compte lorsque vous faites le choix d’une acquisition en nue-propriété : la plus-value à la revente.
N’oubliez pas que vous avez acheté votre bien à un prix plus bas que celui du marché. Or, lorsque vous devenez pleinement propriétaire, le bien retrouve sa valeur initiale, ce qui permet d’envisager un gain de 20 à 50 %, selon la durée du démembrement.
Il est possible d’espérer un gain encore plus important si les tarifs de l’immobilier ont progressé comme ce fut le cas au cours des dernières années. Ainsi selon l’Insee, entre 2013 et 2023, les prix ont augmenté en moyenne de 30 %.
Vous achetez un bien dont la valeur est estimée à 200 000 €. Le taux de nue-propriété au moment de la vente est fixé à 50 %. Cela signifie que vous allez acheter le bien immobilier pour seulement 100 000 €. En revanche, au terme du démembrement, vous pourrez revendre le bien à sa valeur initiale (voire plus selon le marché immobilier).
Un bon outil pour la transmission
Si vous souhaitez transmettre votre patrimoine à vos enfants, la nue-propriété constitue une solution très intéressante. En effet, les droits de donation sont réduits puisqu’ils sont calculés sur la valeur de la nue-propriété.
Il est aussi possible pour des parents de transmettre leur patrimoine en nue-propriété à leurs enfants, tout en conservant l’usufruit du bien. De cette manière, ils réduisent de manière conséquente les droits de succession de leurs héritiers.
Une fiscalité sur les plus-values allégée selon la durée du démembrement
Au moment de la revente, vous payez un impôt sur les plus-values réalisées. Or, un abattement s’applique selon le nombre d’années de détention :
- abattement de 6 % par an entre la 6e et la 21e année de détention pour l’impôt sur le revenu, puis exonération ;
- abattement de 1,65 % par an pour les prélèvements sociaux de la 6e à la 21e année, 9 % au-delà de la 22e année puis exonération après 30 ans.
Or, avec le démembrement, vous vous engagez sur une période importante ! Ainsi, avec un engagement sur 20 ans, votre imposition sur la plus-value sera considérablement diminuée.
Investir en nue-propriété : les inconvénients
Si l’acheteur bénéficie d’avantages avec cette solution, il est important de connaître aussi les limites de cet investissement pour savoir s’il correspond à votre profil.
Pas de rendement locatif
Si vous constituez votre patrimoine grâce à cette solution, l’usufruit vous prive de revenus locatifs. Il est donc nécessaire de ne pas avoir besoin de ces loyers pour compléter vos revenus ou rembourser votre crédit immobilier.
Un investissement long
Le temps que l’usufruit rejoigne la nue-propriété (10, 15 ou 20 ans), vous n’avez aucun intérêt à revendre votre bien. Certes, contrairement à un bien en loi Pinel ou en loi Denormandie par exemple, il n’existe pas d’engagement de durée : vous avez le droit de le vendre quand vous le souhaitez. Toutefois, l’intérêt reste faible dans la mesure où le prix du bien restera décoté... Il est donc préférable d’attendre pour vendre à un tarif en phase avec le marché.
Un apport personnel nécessaire
Autre limite de la nue-propriété : si vous souhaitez acheter un bien immobilier à crédit, la banque sera susceptible de vous demander un apport conséquent en fonction du capital demandé. En effet, vous devrez financer en très grande partie cette acquisition, puisque vous ne percevez pas de loyer.
Des travaux de rénovation parfois lourds
Selon la convention signée entre l’investisseur et le bailleur, des rénovations importantes peuvent rester à la charge du propriétaire. Changement de toiture, ravalement de façade, remplacement d’ascenseur : vous devrez assumer financièrement ces dépenses, ce qui limitera la rentabilité de votre investissement. Renseignez-vous bien sur les travaux probables.
Quels sont les risques de l'investissement en nue-propriété ?
Comme tout investissement, acheter en nue-propriété présente des risques :
- un bâtiment présentant des vices de construction ;
- un changement de situation financière qui mettrait en péril le remboursement de vos mensualités de prêt, aucun loyer n’étant perçu pour compléter vos revenus ;
- l’usufruitier rencontre des problèmes financiers et ne peut entretenir correctement le bien qui va perdre de sa valeur ;
- malgré les démarches de l’usufruitier, le locataire ne quitte pas le logement à la date prévue, ce qui empêche l’investisseur de jouir du bien à la fin du démembrement.
Où investir en nue-propriété ?
Vous êtes convaincu par les avantages de la nue-propriété et envisagez un achat immobilier ? C’est le moment de découvrir comment devenir nu-propriétaire d’un bien immobilier.
Achat d’un bien immobilier seul
Si vous souhaitez acheter en direct, sélectionnez un programme immobilier dans une grande métropole ou dans une station balnéaire où la demande est forte.
D’une part, cela vous assure que le bien sera loué plus facilement et que le bailleur pourra prendre en charge tous les travaux d’entretien nécessaires à la préservation de votre bien. D’autre part, vous pouvez anticiper une revente synonyme de gain important. Un bien immobilier parfaitement situé pourrait prendre plus de valeur au fil des années.
L’achat en viager est une solution pour constituer votre patrimoine. Dans ce cas, vous êtes nu-propriétaire du bien, et le vendeur en conserve l’usufruit. Le risque du viager réside dans le fait que vous ne connaissez pas la date de fin du contrat, puisque le démembrement cesse au décès de l’usufruitier.
Achat de parts de SCPI
Vous pouvez aussi acheter des parts de SCPI (société civile de placement immobilier) en nue-propriété. Cette fois, le montant investi est géré par une société de gestion. Vos parts vous permettent d’être propriétaire d’une partie seulement de biens en nue-propriété. C’est la société de gestion qui va déterminer quels sont les biens immobiliers qui vous permettront de valoriser votre investissement.
- La nue-propriété ne permet pas de jouir du bien immobilier, c’est l’usufruitier qui en conserve la jouissance tout au long du démembrement.
- Le nu-propriétaire achète à un prix réduit (de 20 à 50 %) et peut envisager à la revente une plus-value très importante.
- La nue-propriété permet d’optimiser votre fiscalité : pas d’impôt foncier, pas de taxe foncière, pas d’impôt sur la fortune immobilière.
- Être nu-propriétaire présente quelques inconvénients : un investissement à longue échéance (10 à 20 ans), pas de revenus locatifs, un apport élevé pour acheter à crédit.
- Vous optimisez votre succession avec des droits de donation réduits calculés sur la valeur de la nue-propriété.
