Les 7 étapes pour réussir son investissement dans l'immobilier ancien
Sommaire
Avec des prix plus accessibles que l’immobilier neuf, l’immobilier ancien se démarque par ses opportunités. Il est cependant essentiel de faire les bons choix et de suivre différentes étapes pour optimiser la rentabilité de l’opération.
Ooinvestir vous accompagne tout au long de votre projet pour réussir votre investissement locatif dans l’ancien dans les meilleures conditions.
Étape 1 : bien préparer son projet d'investissement dans l'ancien
Avant toute chose, il vous faut déterminer le budget maximum pour votre projet. Pour cela, commencez par étudier avec soin votre situation financière. Vous évaluerez ainsi le prêt auquel vous pourrez prétendre. L’apport personnel qu’il est possible d’ajouter permet d’augmenter ce montant, voire de négocier le taux d’intérêt auprès de la banque. Le budget global devra comprendre le prix d’achat du bien immobilier et les éventuels travaux à effectuer : pensez à demander des devis à des professionnels avant de conclure l’acquisition.
Étape 2 : sélectionner le bien idéal pour réussir son achat dans l'immobilier ancien
Logiquement, le choix du bien immobilier constitue une étape fondamentale pour la réussite de votre investissement locatif. À la différence du neuf, le marché de l’ancien est très fourni et propose une multitude de biens à la vente. Outre le prix, vous pouvez multiplier les critères pour acquérir un logement bien précis, conforme à vos exigences.
L’emplacement
Les logements anciens les plus attractifs sont généralement situés en plein centre-ville. Souvent constitués exclusivement de biens immobiliers anciens, ces quartiers très recherchés du centre offrent un environnement attractif avec toutes les commodités nécessaires : commerces, écoles et transports. N’hésitez pas à réaliser une contre-visite, à une autre heure de la journée, pour visualiser les différents ensoleillements et bruits de voisinage.
Le type de logement
Si le charme de l’ancien constitue toujours un avantage, vous devez définir le type de logement souhaité et son nombre de pièces. Le prix entre bien sûr en compte, tout comme le profil du locataire ciblé. Les petites surfaces sont idéales pour les étudiants et les jeunes actifs. Les 3 à 5 pièces correspondront plutôt aux familles.
Autre élément à scruter : les charges d’un appartement en copropriété. Même si vous n’en payez qu’une partie, le reste étant à la charge du locataire, cette dépense doit être intégrée à votre budget. Le total des charges impacte directement la rentabilité de votre projet.
Les travaux à prévoir
Durant la visite d’un bien immobilier, vérifiez avec soin l’état de chaque pièce. Cela vous permet de vous faire une idée sur les travaux nécessaires et d’opérer une première sélection si vous les estimez trop importants. N’hésitez pas non plus à venir accompagné d’un professionnel qui pourra ainsi établir un devis.
Des murs à la toiture, en passant par les fenêtres et les portes, rien ne doit être laissé au hasard. Pensez à regarder les équipements déjà en place comme la chaudière ou l’installation électrique. Enfin, renseignez-vous sur d’éventuels travaux prévus dans le cadre de la copropriété. Par exemple, un ravalement peut représenter un coût important et constituer un élément de négociation auprès du vendeur.
En matière de performances énergétiques, le vendeur a le devoir de vous communiquer les résultats du DPE (diagnostic de performance énergétique), qui contient de précieuses informations sur les améliorations nécessaires dans le logement.
Étape 3 : bien connaître les dispositifs fiscaux pour faire le bon choix
Pour faire fructifier votre patrimoine avec l’investissement locatif tout en défiscalisant, plusieurs solutions s’offrent à vous. Le gouvernement a en effet mis en place des dispositifs pour encourager la location de logements anciens rénovés.
La loi Denormandie
La loi Denormandie permet de bénéficier d’une réduction d’impôt équivalente à :
- 12 % de l’opération pour une location de 6 ans ;
- 18 % de l’opération pour une location de 9 ans ;
- 21 % de l’opération pour une location de 12 ans.
La réduction peut atteindre 63 000 € et est accordée en échange de la réhabilitation d’un bien immobilier dégradé situé dans une ville éligible. Vous devez pour cela réaliser des travaux à hauteur de 25 % minimum de l’investissement global.
La loi Malraux
Suite à l’acquisition d’un bien immobilier situé sur un site patrimonial remarquable, le dispositif Malraux offre une défiscalisation de 30 % sur le montant des travaux de rénovation réalisés. En fonction du type de travaux, elle s’applique dans la limite de 400 000 € sur 4 ans.
La loi Cosse
La loi Cosse concerne la location de logements anciens pour le secteur social et intermédiaire. Avec un engagement de 6 à 9 ans, la réduction d’impôt varie de 15 à 85 % selon la zone fiscale du bien et le type de location (loyer intermédiaire, loyer social, loyer très social et intermédiaire locative).
La loi Pinel dans l’ancien
Avec une obligation de remplir 50 % des critères de performances techniques et énergétiques, la loi Pinel dans l’ancien apporte une réduction d’impôt de :
- 12 % sur 6 ans ;
- 18 % sur 9 ans ;
- 21 % sur 12 ans.
Dans la limite de 300 000 € par an, elle peut atteindre jusqu’à 63 000 € au total, à condition que le bien choisi soit situé dans les zones fiscales A bis, A ou B1.
La location meublée LMNP
La location en meublé non-professionnel (LMNP) vous permet de choisir entre 2 régimes pour réduire l’imposition de vos revenus fonciers :
- le régime micro-BIC entraîne un abattement forfaitaire de 50 % sur le montant de vos revenus locatifs.
- le régime réel vous permet de déduire l’ensemble de vos charges (taxes, frais divers et entretien) et de l’amortissement (mobilier, usure des locaux et travaux) du bien immobilier.
Étape 4 : calculer la rentabilité de son projet immobilier
Pour vous faire une idée de la pertinence d’un potentiel investissement, vous pouvez réaliser le calcul de sa rentabilité. Il suffit de diviser le montant des loyers à l’année par le prix du logement et des travaux, puis de multiplier le tout par 100.
Exemple :
Vous avez fait l’acquisition d’un appartement de 2 pièces d’une valeur de 150 000 € avec un total de 50 000 € de travaux. Le loyer mensuel est fixé à 950 €. Le rendement annuel de votre logement travaux compris est donc de 5,7 % (950 × 12 /200 000 × 100 = 5,7).
Étape 5 : négocier et faire une offre d'achat
Vous avez enfin trouvé le logement idéal et évalué les travaux nécessaires pour votre projet ? L’heure est venue de faire une offre de prix ! À moins d’un prix très attractif et d’une opportunité exceptionnelle sur un marché tendu, la négociation débute généralement avec une proposition inférieure. L’offre écrite est adressée au vendeur qui peut refuser, accepter ou faire une contre-proposition sous 1 à 2 semaines.
Il n’existe pas de règles en la matière, mais il est impératif de bien se renseigner en amont sur les prix du marché en fonction de la ville et du quartier. Attention à ne pas faire une offre trop basse au risque de voir un autre acquéreur vous passer devant. Une fois acceptée, l’offre doit être officialisée.
Étape 6 : finaliser les démarches administratives
Le 1er document officiel à signer est le compromis de vente. Il engage aussi bien l’acheteur que le vendeur. Vous disposez cependant d’un délai de rétractation de 10 jours. En cas d’annulation, la demande doit être adressée au propriétaire en courrier recommandé avec accusé de réception. Une fois ce délai passé, la recherche de financement commence.
Le financement
Après la signature du compromis, vous disposez de 45 à 60 jours pour obtenir votre offre de crédit. Que vous passiez ou non par un courtier, faites jouer la concurrence en sollicitant différentes banques.
En fonction de votre situation personnelle, il est possible de prétendre à des aides et prêts avantageux pour compléter le crédit bancaire. Vous pouvez ainsi profiter d’un prêt à taux zéro, d’un prêt accession sociale et autres.
L’acte de vente
Une fois le financement obtenu, un rendez-vous est organisé chez le notaire pour la signature de l’acte de vente authentique. Le paiement au vendeur est alors validé et l’acquisition officialisée avec la remise des clés.
Étape 7 : fixer un loyer et choisir le bon locataire
Adapté au prix du quartier et à la qualité du logement, votre loyer est un élément central de la réussite de votre investissement locatif, tout comme le choix du locataire.
Déterminer le loyer idéal
En dehors des plafonds imposés par les divers dispositifs de défiscalisation et par certaines communes, vous êtes libre de fixer le loyer comme bon vous semble. Veillez tout de même à vous renseigner sur les prix du marché afin de trouver preneur. D’une ville à l’autre et même d’un quartier à l’autre, les montants peuvent fortement varier.
Sélectionner un locataire
Outre le ressenti, la solvabilité du potentiel locataire constitue un point crucial. Pour éviter les loyers impayés, vérifiez en amont ses revenus. Il est possible de demander différents justificatifs comme l’avis d’imposition, les fiches de paie et les dernières quittances de son bailleur actuel. Pour plus de sécurité, vous pouvez exiger qu’un garant se porte caution solidaire durant toute la durée de la location.
Attention : Dans le cadre d’un dispositif de défiscalisation, il est important de vérifier si des plafonds de ressources du locataire sont imposés.
- Le choix du bien immobilier doit trouver un bon équilibre entre le prix, l’emplacement, le type de logement et les travaux à effectuer.
- Un large choix de dispositifs de défiscalisation existe avec les lois Pinel, Malraux, Denormandie, Cosse et le LMNP.
- Si le marché le permet, vous pouvez tenter de négocier le prix en émettant une proposition inférieure au prix affiché.
- Il faut être vigilant pour fixer le prix du loyer et sélectionner son locataire, surtout avec les conditions des dispositifs de défiscalisation.
