Investissement immobilier : calcul et fonctionnement du rendement locatif
Sommaire
C’est l’objectif numéro un de tout investissement : être rentable. Votre projet immobilier doit donc vous faire gagner de l’argent. Mais comment se calcule votre rendement locatif ? Quels sont les éléments qui influent sur la rentabilité de votre investissement immobilier ? Et quels sont les bons procédés pour optimiser votre revenu ? Ooinvestir vous conseille pour optimiser le rendement de votre investissement immobilier !
Qu'est-ce que le rendement locatif d’un investissement immobilier ?
La mise en location d’un bien immobilier génère un potentiel de gains appelé rendement locatif. Cet indicateur permet de mesurer la pertinence et la performance de votre placement.
Qu’il s’agisse d’un investissement en vue de votre retraite, d’un complément de revenu ou d’une stratégie pour développer un patrimoine immobilier à transmettre à ses enfants, l’idée reste de retirer un profit de l’opération.
Le fonctionnement de votre rendement locatif repose sur 2 piliers : d’un côté l'investissement réalisé et les différents frais, de l’autre les loyers générés.
Le principe ? Déterminer le ratio entre les revenus que vous rapporte la mise en location du bien immobilier d’une part, et d’autre part son prix d'achat et de revient. Ce ratio s'exprime souvent en pourcentage et se détermine sur une base annuelle.
Comment calculer le taux de rendement locatif de son investissement immobilier ?
Le rendement locatif se détermine en 2 temps. D’abord la rentabilité brute, puis la rentabilité nette.
Le calcul du taux de rendement locatif brut
Vous pouvez effectuer par vous-même le calcul de votre rendement locatif brut en appliquant la formule suivante :
Rendement locatif brut = Loyer annuel x 100 / prix d’achat du bien immobilier.
Le résultat, en pourcentage, donne votre rentabilité locative brute.
Pour un montant de 100 000 euros investis, si le loyer perçu chaque année est de 5 600 euros, le calcul sera le suivant.
5 600 x 100 / 100 000 = 5,6 %
Vous obtenez ainsi un résultat de 5,6 % de rendement locatif brut.
Pour obtenir des résultats fiables, il vaut mieux partir de la totalité de votre investissement. Prenez aussi en compte plusieurs autres éléments tels que les frais de notaires, les honoraires divers, les travaux de réaménagement et d’ameublement, etc. pour déterminer le montant investi.
Le calcul et le fonctionnement du taux de rendement locatif net
La formule est la même que la précédente. Mais vous devez, ici, intégrer à votre calcul tous les frais qui s’ajoutent à votre investissement.
Autrement dit, vous devez retrancher des revenus locatifs la taxe foncière, les frais de gérance et les autres charges non récupérables auprès du locataire, comme les charges de copropriété, les assurances, les travaux d’entretien... Puis, il vous suffira de diviser le résultat obtenu par le coût global d’acquisition du bien (prix d’achat, travaux, ameublement, frais annexes, droits de mutation, etc.). Vous pouvez autrement opter pour le statut LMNP qui permet de soustraire vos charges déductibles de votre montant d’impôt.
Pour un montant de 100 000 euros placés et un loyer annuel brut de 5 600 euros, les charges suivantes s’ajoutent :
- taxe foncière : 600 euros ;
- frais de gestion locative : 10 % soit 560 euros ;
- charges non récupérables : 300 euros ;
- assurance annuelle propriétaire non occupant : 100 euros ;
- travaux d’entretien : 300 euros.
Soit un total de 1 860 euros.
Le calcul du rendement locatif net se fera selon la formule suivante :
100 x (Loyer annuel – taxe foncière et autre impôt – charges non récupérables – frais de gestion locative – autres dépenses) / (Coût global d’acquisition de l’investissement).
Ce qui revient à : 100 x (5 600 -1 860) / 120 000 = 3,11 % de taux rendement locatif net.
Avec cette approche qui tient compte des entrées et des charges, vous obtenez un résultat bien plus précis sur la performance de votre investissement locatif. Tous ces éléments doivent être intégrés dans la construction de votre plan de financement.
Après l’évaluation de la rentabilité locative nette, il faut enfin intégrer les données fiscales, c’est-à-dire les impôts que vous paierez sur vos bénéfices fonciers : c’est la rentabilité nette-nette.
Pour des résultats plus réalistes, tenez aussi compte des périodes de vacances locatives. Il est recommandé de considérer environ 2 mois de vacances par période de 3 ans. Avec cette marge de sécurité financière, vous pouvez plus facilement anticiper le remboursement de vos échéances de crédit immobilier en évitant les mauvaises surprises.
Comment optimiser le rendement locatif de son investissement immobilier ?
Si le taux de rendement est considéré comme un indicateur clé, il va de pair avec le potentiel locatif de l’emplacement du bien sur le marché. La typologie de l’immeuble compte également. Pour optimiser votre potentiel gain, vous pouvez agir sur ces leviers et optimiser votre investissement immobilier.
L’emplacement du bien immobilier locatif
Il ne s’agit pas de mettre un bien en location à tout prix ! Au-delà des questions de calcul et de fonctionnement du rendement locatif, n’oubliez pas votre objectif de départ : bâtir un patrimoine durable, percevoir une rente, revendre le bien plus tard pour dégager une plus-value, habiter le bien plus tard pour en faire sa résidence, loger un enfant, etc. Dans chacun de ces cas, la règle d’or reste la même : il faut choisir le bon emplacement.
D’abord, la ville. Optez pour une ville dynamique pour valoriser votre projet sur le long terme. La ville est-elle bien desservie par les transports ? Quelles infrastructures de santé existent ? Quels services proposés dans la commune ? Quels projets d’urbanisme sont en cours ?
Tous ces éléments contribuent à l’attractivité de votre bien immobilier. Un appartement situé dans une ville recherchée trouvera facilement preneur, ce qui réduire le risque de vacance locative… et augmentera par la même occasion votre rentabilité ! Les mêmes questions se posent pour le quartier : présence d’espaces verts, de commerces de proximité, de transports…
Si vous optez pour un dispositif de défiscalisation, vous ne pourrez pas toujours choisir l’emplacement de votre choix. C’est le cas avec la loi Pinel. En contrepartie d’une réduction d’impôts, la loi Pinel vous impose en effet d’investir dans un appartement neuf dans l’une des villes éligibles au dispositif. La loi Denormandie, dans l’ancien, repose sur le même fonctionnement que la loi Pinel et vous apporte des avantages fiscaux.
La typologie du bien immobilier
La performance de votre investissement dépend également du type de logement dans lequel vous choisissez d’investir.
Selon votre budget et vos objectifs, vous pouvez opter pour :
- les T1 et les studios : au mètre carré, la location de ce type de logement est plus avantageuse que pour les grandes surfaces. En revanche, les locataires restent moins long, avec des turn-over et de vacances locatives à gérer, sans compter les remises en état régulières. Ces travaux peuvent diminuer votre rendement locatif ;
- les maisons et les grands appartements : ici, les locataires s’établissent plus longtemps, avec à la clef des revenus plus réguliers, et moins de turn-over. Et donc, moins de travaux d’entretien ;
- les 2 et 3 pièces : ce type de résidence est un bon compromis pour les investisseurs. Il associe les qualités des petites et des grandes superficies. La fréquence de turn-over est relativement raisonnable, de même que les dépenses en entretien. Lorsqu’ils sont neufs, ces logements ont également l’avantage d’être adaptés aux investissements défiscalisés sous la loi Pinel.
L’optimisation de votre emprunt immobilier
Un revenu locatif peut être optimisé en agissant également sur l’emprunt contracté. Les frais de dossiers, les garanties, l’assurance emprunteur sont autant d’éléments à ajuster pour améliorer le rendement locatif de votre investissement.
D’abord, les frais de dossiers. Même si de nombreuses banques facturent environ 1 % du capital emprunté pour les frais de dossiers, ceux-ci sont en général négociables. Vous pouvez réduire ces frais de manière considérable.
Ensuite, l’assurance emprunteur. Pour obtenir un prêt immobilier classique, il est obligatoire de souscrire à une assurance décès, invalidité, incapacité du travail. C’est ce contrat qui garantit au banquier le versement des mensualités au cas où vous seriez victime d’un grave sinistre. N’hésitez pas à négocier directement auprès des assureurs des garanties adaptées et plus compétitives. Si vous êtes non-fumeur et en bonne santé, vous pouvez obtenir d’excellentes garanties.
Pourquoi investir dans l'immobilier locatif ?
Il y a plusieurs avantages à investir dans des projets locatifs immobiliers :
- l’investissement locatif permet de préparer sa retraite. Une fois le crédit remboursé, les revenus tirés des loyers pourront vous permettre de maintenir un certain niveau de vie. Vous pouvez aussi revendre le logement pour disposer d’un capital à réinvestir ou à gérer.
- l’investissement immobilier locatif comporte peu de risques. C’est l’un des placements les plus stables. Votre logement conservera toujours une valeur minimale et demeure un actif tangible dont vous pouvez disposer à votre guise. Par ailleurs, avec les nombreuses garanties locatives existantes telles que la garantie loyers impayés (GLI) ou la garantie Visale, vous pouvez vous prémunir contre les mauvais payeurs.
- un investissement immobilier locatif peut vous faire bénéficier de réductions d’impôt grâce aux nombreux dispositifs en vigueur. À l’image du régime fiscal de la loi Pinel pour réduire votre impôt sur le revenu.
Outre ces avantages fiscaux, c’est l’occasion de se constituer un patrimoine immobilier qui peut vous permettre de financer d’autres projets.
Si vous souhaitez vous associer à d’autres investisseurs pour l’achat et l’exploitation collective de biens locatifs immobiliers, pensez à un investissement dans une SCI (société civile immobilière). La SCI existe sous différentes formes et offre à l’investisseur une fiscalité aux nombreux avantages. Vous pouvez librement choisir entre l’impôt sur les sociétés (IS) ou l’impôt sur le revenu (IR), selon vos objectifs. La SCI est également un outil efficace pour transmettre votre patrimoine au moment de votre succession, avec une fiscalité avantageuse. La fiscalité de la SCI permet en effet d’optimiser les abattements sur les droits de donation. Vous pouvez ainsi transmettre jusqu’à 100 000 euros de parts sociales sous forme de franchise d’impôt à chaque enfant tous les 15 ans.
- Pour déterminer la rentabilité nette de votre projet d’investissement immobilier, il faut prendre en compte vos revenus locatifs estimés, vos dépenses prévisionnelles et le prix d’achat du bien, sans oublier les frais annexes.
- Le rendement locatif net permet à l’investisseur de mesurer l’efficacité de son placement.
- Pour optimiser le rendement locatif de votre investissement, vous pouvez négocier les frais tels que l’assurance emprunteur.
- Il faut aussi considérer certains paramètres tels que le régime fiscal, la qualité et l’emplacement du bien, sa typologie et le régime de l’emprunt pour améliorer la rentabilité de votre investissement immobilier locatif.
