Réussir son investissement en nue-propriété

Vous souhaitez investir dans un bien immobilier rentable grâce à une solution sécurisée, pourquoi ne pas choisir l’investissement en nue-propriété ? Simple et performant, ce type d’investissement repose sur le démembrement temporaire de propriété.

Le principe de l'investissement en nue-propriété

L'investissement en nue-propriété consiste à acquérir un bien immobilier neuf ou ancien dont l’usufruit (la jouissance du logement) est laissé temporairement à un tiers. Cela repose donc sur l'utilisation du démembrement de propriété. Le montant de l'investissement est ainsi moindre par rapport à un achat en pleine propriété : le prix d'un investissement en nue-propriété est en effet minoré de la valeur correspondant à l'usage du bien par l'usufruitier pendant la durée convenue. En revanche, le nu-propriétaire ne touche pas de revenus fonciers durant la période où il n'est pas pleinement propriétaire. Au terme de ce démembrement temporaire, l'investisseur devient entièrement propriétaire du logement : il peut alors l'occuper lui-même, le louer ou le vendre.

La pleine propriété immobilière est le droit de jouir et disposer pleinement d’un bien. Le démembrement consiste à séparer les murs (la nue-propriété ou abusus, disposer du bien pour le vendre ou le transmettre) de la jouissance des biens (l’usufruit, qui correspond à l’usus et le fructus, utiliser le bien et/ou en retirer des fruits revenus).

Les avantages de l'investissement en nue-propriété

Le capital nécessaire est moindre

La réduction conséquente du capital nécessaire à l’acquisition du logement représente l’avantage le plus évident offert par l'investissement en nue-propriété : le montant à investir est environ 40 % moins élevé par rapport à un achat en pleine propriété. Le choix de l'investissement en nue-propriété offre ainsi la possibilité de se constituer un patrimoine à moindre coût.

La fiscalité est optimisée

Outre un prix d’achat réduit, le second avantage de taille de l’investissement en nue-propriété, c’est sa fiscalité. En effet, c’est la personne qui jouit du bien et de ses fruits (l’usufruitier) qui doit prendre en charge les frais liés à l’appartement ou la maison.

Pas d'impôt sur la fortune immobilière (IFI)

Pendant toute la durée du démembrement de propriété, le logement n’est pas compris dans le patrimoine immobilier du nu-propriétaire. Ainsi, si son patrimoine reste inférieur au plancher de l’IFI, il ne sera pas concerné par cet impôt. L’usufruitier, en revanche, y sera soumis sur la période convenue. 

Pas d'impôt foncier ni de taxe d'habitation

L'impôt foncier est dû par l'usufruitier et la taxe d'habitation est prise en charge par l'occupant du logement au 1er janvier. L'investissement en nue-propriété permet ainsi à l'investisseur d'être également dispensé du paiement de ces impôts.

Pas de soucis de gestion

Les réparations courantes ainsi que les aléas liés à la location (recherche du locataire, récupération des loyers, gestion des impayés) sont à la charge de l'usufruitier. Le particulier choisissant l'investissement en nue-propriété n'a donc pas à se soucier de la gestion quotidienne de son bien durant toute la période du démembrement.

Une revente facilitée

Dernier avantage, et pas des moindres, l’investissement en nue-propriété offre une grande souplesse pour sa revente. En effet, contrairement à la plupart des dispositifs fiscaux, le propriétaire ne souscrit à aucun engagement de conservation du bien lors de l’achat. Il est libre de revendre son bien à tout moment, même avant la fin du démembrement. Le marché secondaire de la nue-propriété est en plus extrêmement dynamique puisque les biens y sont encore rares, souvent en très bon état, et bénéficient d’une période de démembrement réduite, ce qui permet un retour sur investissement plus rapide.

Les inconvénients de l'investissement en nue-propriété

Un capital immobilisé sans contrepartie

Le principal inconvénient de l'investissement en nue-propriété est bien évidemment l’absence de fruits, de revenus fonciers, pendant quelques années : vous n’en retirez aucun rendement locatif. L'investissement en nue-propriété ne s'adresse donc qu'aux investisseurs ayant suffisamment de revenus pour pouvoir se permettre d'immobiliser des fonds monétaires sans risquer d'en avoir besoin. Il s'agit d'une solution idéale pour les personnes ayant déjà acquis leur résidence principale et désireuses de se constituer un patrimoine supplémentaire pour en profiter lors de leur retraite. L'investissement en nue-propriété peut aussi être une méthode de réemploi judicieuse à la suite de la perception d'un capital important, dans le cadre d'un héritage par exemple.

L'absence temporaire de revenu

L'investissement en nue-propriété implique de se priver de toute rémunération du capital investi durant de longues années. Il ne convient donc pas à ceux qui ont besoin de revenus complémentaires rapidement, par exemple pour le remboursement d'emprunts. Il est plus adapté à des personnes souhaitant des revenus à terme, comme des contribuables au fort pouvoir d’achat actuellement, qui souhaiteraient prévoir un complément de revenus pour le futur.

Une solution d'investissement encore peu répandue

L'investissement en nue-propriété est aujourd'hui assez rarement adopté. Les programmes destinés au démembrement de propriété sont relativement peu nombreux et l'investisseur peut avoir quelques difficultés à trouver le bien idéal dans le cadre d'un tel investissement. Ce sont encore majoritairement des opérations effectuées en famille.

Comment réaliser un investissement en nue-propriété ?

Les programmes spécialisés

L'investissement en nue-propriété est possible dans le cadre de programmes partagés entre des bailleurs institutionnels ou sociaux et des particuliers. C’est un dispositif appelé usufruit locatif social. Les bailleurs achètent le droit d'usufruit pendant une période donnée (variable suivant les programmes) pour un bloc (un immeuble ou un ensemble de logements), tandis que la nue-propriété est cédée (appartement par appartement) à différents particuliers. Le bailleur institutionnel ou social acquiert ainsi ce qui l'intéresse et le droit de louer les logements pendant un certain nombre d'années, tandis que les particuliers achètent in fine des biens neufs ou réhabilités à un prix décoté. Afin d’éviter toute déconvenue, le bailleur social garantit au nu-propriétaire, en plus de la bonne libération du bien, son éventuelle remise en état.

Le choix de l'investissement ou placement collectif

Il existe désormais des SCPI (sociétés civiles de placement immobilier) spécialisées dans ce type d'investissement. L'achat de parts via ces sociétés civiles de placement immobilier a l'avantage de ne pas nécessiter de montant d'investissement d’entrée aussi élevé que pour l'achat d'un bien en direct. Cette méthode s'apparente cependant plus à un investissement classique en pierre-papier qu'à un véritable investissement en nue-propriété.

1. Investir en nue-propriété vous donne l’opportunité d’acheter moins cher par rapport à un investissement immobilier classique.
2. Durant la durée du démembrement, le bien n’est pas compris dans votre patrimoine immobilier et n’entre ainsi pas dans le calcul d’un éventuel impôt sur la fortune immobilière (IFI), de l’impôt foncier, et vous n’avez pas à payer la taxe d’habitation. 
3. Vous pouvez revendre le bien à tout moment et vous n’assumez aucune gestion. 
4. En faisant le choix de la nue-propriété, vous ne percevez pas de revenus fonciers. Vous n’en retirez aucun rendement locatif.  
5. Vous avez la possibilité d’investir dans le cadre de programmes spécialisés et/ou en achetant des parts via une SCPI nue-propriété. Des solutions conseillées car les opportunités d’investissement sont peu nombreuses.