Investissement immobilier : défiscaliser dans le neuf

Vous ne souhaitez pas avoir de travaux à gérer pendant plusieurs années ? C’est acté : votre prochain achat immobilier sera dans le neuf ! Maintenant, reste à choisir le dispositif de défiscalisation immobilière qui allégera le plus votre fiscalité... Pour bien les comprendre, voici un petit tour d’horizon de leur fonctionnement. 

Quels dispositifs de défiscalisation dans le neuf ?

Trois dispositifs majeurs de défiscalisation immobilière incitent à acheter dans le neuf.

La loi Pinel

Vous voulez investir dans un logement avec un faible risque de vacance locative ? Tournez-vous vers la loi Pinel !

Ce dispositif immobilier, remplaçant de la loi Duflot en 2014, cible principalement les investisseurs qui cherchent à acheter des logements locatifs neufs dans des villes où la demande de logements est forte. En contrepartie, ils bénéficient d’une réduction d’impôt calculée sur le montant de l’investissement et le nombre d’années de location.

Embedded script : CTA - Sphere Immo - Immobilier neuf

Pour bénéficier de ce coup de pouce fiscal, l’investisseur doit respecter certaines conditions :

• acheter un bien neuf ou vendu en l’état futur d’achèvement (VEFA) ;
• respecter une certaine durée d’engagement de location ; 
• investir en zone A, A Bis et B1 ;
• louer l’appartement nu ;
• respecter les plafonds de ressources de locataires ;
• appliquer le plafonnement des loyers en vigueur dans la zone d’investissement :
  • 17,62 €/m² (A Bis) ;
  • 13,09 €/m² (A) ;
  • 10,55 €/m² (B1).

Acheter dans le neuf peut constituer une très bonne solution pour un premier investissement dans l'immobilier locatif. 

Plus ancien dispositif immobilier (depuis 1913), la loi Monuments historiques cible surtout les investisseurs soumis à une forte imposition. La particularité ? Il implique l’acquisition d’un bien situé dans un immeuble classé. Des travaux de rénovation doivent aussi être engagés sous la surveillance d’un architecte des Bâtiments de France. Le neuf n’est donc pas éligible !

Quels avantages apporte cette loi ? 

L’avantage le plus connu de la loi Pinel reste sa défiscalisation calculée sur le prix d’achat du bien. Plus vous augmentez l’engagement locatif de votre bien, plus l’avantage fiscal est élevé :

Cette loi impose un plafond d’investissement de 300 000 €, soit un allègement fiscal maximum de 63 000 € sur 12 ans (300 000 x 21 %). 

Le régime LMNP

Parmi les régimes existants, le statut Loueur meublé non professionnel touche les propriétaires qui :

• louent un bien meublé ;
• ne sont pas inscrits au registre du commerce et des sociétés (RCS) en tant que loueur meublé professionnel (LMP) ;
• perçoivent moins de 23 000 euros de revenus locatifs par an.

Embedded script : CTA - Masteos - Générique

À l’inverse, un propriétaire bascule vers le statut LMP quand son logement locatif lui rapporte plus de 23 000 euros par an.

Quels avantages apporte ce régime ?

Grâce à ce statut, vos revenus sont imposés en tant que bénéfices industriels et commerciaux (BIC). En outre, cela signifie que vous pouvez :

• soit profiter d’un abattement forfaitaire de 50 % ;
• soit déduire toutes vos charges au réel, c’est-à-dire l’ensemble de vos frais : travaux, assurances, intérêts d’emprunt etc. Vous pouvez aussi appliquer un amortissement comptable qui prend en compte la dépréciation des biens mobiliers comme du bien mobilier en lui-même. 

La loi Censi-Bouvard

Destinée aux investisseurs en LMNP, cette loi permet de défiscaliser vos revenus en investissant dans un logement neuf ou en VEFA avant le 31 décembre 2022. 

Jusque-là, tout ressemble au Pinel. La différence ? Le bien doit être situé dans :

• une résidence de services pour personnes âgées, handicapées ou étudiants ;
• une résidence d’accueil et de soins agréée. 

Pour en bénéficier, vous devez louer votre bien pendant 9 ans et confier sa gestion via un bail commercial à un exploitant spécialisé.

Quels avantages apporte cette loi ?

Cette loi vous offre 2 avantages fiscaux majeurs :

• une défiscalisation équivalente à 11 % HT du prix de revient du bien, dans la limite de 300 00 € HT, sur les 9 ans de location ;
• la possibilité de récupérer la TVA à 20 %.

Votre réduction d’impôt est supérieure à votre impôt ? Vous pouvez reporter la défiscalisation sur une période de 6 ans, à condition que le logement soit encore en location l’année de votre demande de report. 

Vous êtes obligé de confier la gestion de votre bien à l’exploitant de de la résidence. 

Pinel et Censi-Bouvard : projection à 5 et 10 ans

Vous hésitez entre un appartement neuf ou une résidence de services ? Voici quelques projections qui vous aideront à vous décider.

Quel est le dispositif le plus sûr ? 

Dans les 2 cas de figures, la sécurité de votre investissement se joue sur un critère : l’emplacement.

D’un côté, la loi Pinel cible les villes avec une forte demande locative et présente donc un faible risque de vacance. Elle offre un encadrement plus sûr, de nombreux programmes neufs dans toute la France et une plage d’engagement de location plus flexible (entre 6 et 12 ans). 

De l’autre, les résidences de services se trouvent partout sur le territoire et bénéficient d’une forte demande. Mais la qualité des exploitants varie d’un établissement à l’autre. De plus, le dispositif vous restreint aussi à un engagement locatif de 9 ans. 

Quel est le dispositif le plus rentable ? 

Pour un investissement Pinel, le taux de rendement varie entre 2 et 4,60 %, contre 3 et 6 % en Censi-Bouvard. Il semble donc plus rentable d’investir dans une ou plusieurs résidences, mais d’autres raisons peuvent l’expliquer :

• vous pouvez réaliser plusieurs investissements (jusqu’à 300 000 € par an) ;
• en cas de déficit, vous pouvez reporter la réduction d’impôts pendant 6 ans. 

À l’inverse, le dispositif Pinel limite votre investissement à 300 000 € et plafonne les loyers, ce qui a pour effet de réduire votre taux de rendement. Mais de l’autre côté, vous pouvez réduire vos impôts de 63 000 € sur 12 ans contre une réduction de 11 % maximum, soit 33 000 € sur 9 ans, avec l’autre dispositif.

Pour savoir quel est le dispositif le plus rentable, confrontez la rentabilité nette avec le montant de la défiscalisation que vous pouvez espérer.   

Financer son investissement dans le neuf : pourquoi faire appel à un courtier ?

Avec plus de 4 000 courtiers immobiliers en France et une hausse progressive depuis 2013, le métier a le vent en poupe. En faisant appel à un courtier immobilier, votre investissement a toutes ses chances d’emprunter la route du succès. 

Une aide experte pour monter votre dossier

Pour de nombreux investisseurs, acheter un bien immobilier s’apparente à un parcours du combattant. Ajoutez à cela des montages financiers et des conditions à respecter et l’opération peut s’avérer encore plus complexe.

Le métier d’un courtier est avant tout de vous conseiller et de vous aider à monter le meilleur dossier pour les banques. Cet accompagnement dans les démarches, dont les frais s’élèvent généralement à 1 % du montant emprunté, constitue l’un des aspects très recherchés par les Français. 

Le meilleur moyen pour gagner du temps

Du démarchage des banques à la souscription d’un prêt, plusieurs semaines peuvent s’écouler, ponctuées de démarches administratives chronophages ! Des démarches qui peuvent être réalisées par un courtier immobilier. 

Trouver des taux d’intérêt plus compétitifs

Pour 55 % des Français, obtenir le meilleur taux est la raison n° 1 qui les motive à faire appel à un courtier immobilier. Ce qu’ils cherchent, c’est avant tout profiter d’un carnet d’adresses bien rempli et des meilleures compétences de négociation pour décrocher le taux le plus attractif possible. 

Quels sont les intérêts à consulter un conseiller en gestion de patrimoine ?

En tant qu’investisseur vous pouvez recourir à un conseiller en gestion de patrimoine (CGP). Cet expert, à l’image du courtier immobilier, se met à votre entière disposition pour vous aider à réduire vos impôts, concrétiser un projet immobilier ou préparer votre retraite.

Réduire vos impôts

Votre impôt sur le revenu est trop élevé ? Un CGP élaborera une stratégie d’investissement personnalisée pour réduire votre pression fiscale tout en augmentant votre patrimoine. La loi Pinel s’adresse plutôt aux investisseurs qui cherchent à défiscaliser leurs revenus en attendant les 6 à 12 années de location avant d’habiter dans leur bien. Quant à la loi Censi-Bouvard, elle se destine plutôt aux investisseurs qui cherchent une optimisation fiscale pendant 9 ans. 

Dans l’ancien, les lois monuments historiques et Malraux font partie des programmes les plus conseillés pour les foyers qui subissent une forte pression fiscale. 

Concrétiser un projet immobilier

L’acquisition immobilière fait partie des investissements préférés des Français. C’est aussi un très bon moyen pour réduire ses impôts ! En effet, le rôle du CGP est aussi d’évaluer le dispositif le plus approprié à votre situation financière et vos objectifs pour que votre investissement soit une réussite. 

Préparer votre retraite

Se constituer un patrimoine tout au long de sa vie professionnelle pour couler des jours heureux lors de sa retraite : voilà l’objectif de tout investisseur. Pour l’atteindre, le CGP peut vous proposer plusieurs stratégies sur le long terme.

1. Avec une défiscalisation progressive (de 12 à 21 %), la loi Pinel offre aux investisseurs une grande flexibilité dans leur investissement.
2. Grâce à un abattement forfaitaire de 50 % ou, au choix, la déduction de toutes les charges, le statut LMNP avantage les propriétaires de meublés.
3. Réduction d’impôt de 11 % HT et récupération de la TVA sont les 2 atouts majeurs du Censi-Bouvard.
4. Pour financer votre acquisition immobilière dans le neuf, faites-vous aider par un courtier et faites-vous accompagner dans votre stratégie d’investissement par un CGP.