Investissement immobilier : quelle fiscalité pour votre résidence secondaire ?

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Considérée comme un « achat plaisir », la résidence secondaire représente un coût à l’achat et à l’entretien, mais pas seulement… Il faudra en effet vous acquitter aussi d’impôts et de taxes, notamment si vous comptez louer le bien une partie de l’année pour l’amortir. Et si vous décidez de le revendre, un régime fiscal spécial s’applique en cas de plus-value ! Dans cet article, Ooinvestir fait le point sur la fiscalité de la résidence secondaire pour vous accompagner dans votre projet !

Le marché des résidences secondaires en France

D’après l’Insee, il existe 3,2 millions de résidences secondaires en France, soit 1 logement sur 10. Pour l’institut, la résidence secondaire ou occasionnelle est une habitation qui sert de logement de villégiature à ses propriétaires ou locataires, pour des périodes de courtes durées pendant l'année.

Sur le plan fiscal, tout logement qui n’est pas votre domicile principal est considéré comme une résidence secondaire. Il est donc possible de posséder plusieurs résidences secondaires, comme un appartement ou une maison de vacances près de la mer, à la montagne ou à la campagne.

En général, les résidences secondaires se situent sur les façades méditerranéennes et atlantiques ou dans des zones montagneuses. Environ 40 % se trouvent sur le littoral, 16 % en altitude et 12 % dans les agglomérations du Grand Paris, de Lyon, Toulouse et Bordeaux. Elles constituent 1/3 des habitations en Corse, 22 % en Languedoc-Roussillon et 17 % en Provence-Alpes-Côte d’Azur. En revanche, il y en a beaucoup moins dans le Nord-Est (5 %).

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Comment acheter une résidence secondaire ?

Il existe 2 principales manières de financer l’achat de votre résidence secondaire :

acheter comptant ;
souscrire un crédit immobilier.

Acheter sa maison de vacances comptant présente plusieurs avantages :

réduire les risques en cas de baisse de revenus ;
préserver votre taux d’endettement ;
limiter l’effort financier mensuel (pas de mensualités de crédits à rembourser).

Cependant, il est souvent déconseillé d’investir toute votre épargne dans un projet immobilier. En cas de frais imprévus ou de besoin urgent de liquidité, cela vous obligerait à souscrire un crédit à la consommation, dont le taux est généralement supérieur à ceux des crédits immobiliers.

Une option stratégique consiste à utiliser une partie de votre épargne comme apport puis de prendre un crédit immobilier pour compléter le financement. Cette solution vous permet de :

conserver une épargne tout en réduisant la somme empruntée ;
rassurer la banque ;
négocier un meilleur taux d’intérêt du crédit ;
réduire les mensualités et la durée du crédit.

En revanche, si vous avez déjà un emprunt immobilier, votre capacité d’endettement diminue.

Autre option : si votre habitation principale est libre de crédit et d’hypothèque, vous pouvez la mettre en garantie du crédit de votre résidence secondaire.

Certains placements affichent un rendement supérieur au taux d’un crédit immobilier. Vous pouvez ainsi placer votre épargne sur un investissement à 4 % (comme une SCPI), et souscrire un crédit qui vous coûterait 2 % environ. La différence permet de faire fructifier votre épargne tout en finançant votre bien immobilier.

L’imposition de la résidence secondaire

Voici les impôts qui s’appliquent sur les résidences secondaires :

la taxe d'habitation, selon sa valeur locative (une majoration de 1 à 15 % peut être appliquée selon la commune) ;
la taxe foncière, qui varie en fonction de la valeur cadastrale et des taux fixés par les communes ;
la taxe d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM), due à la collectivité locale gérant leurs collectes.

Contrairement à une résidence principale, l’exonération de taxe d’habitation ne s’applique pas pour une résidence secondaire. Toutefois, la redevance audiovisuelle est supprimée dans les 2 cas.

Aucune aide, exonération ou mesure de défiscalisation (dispositif Pinel, prêt à taux zéro…) n'est prévue pour l’achat des résidences secondaires. Par ailleurs, si vous décidez d'effectuer des travaux ou de rénover ce logement, vous ne pourrez pas prétendre aux réductions d'impôts, uniquement destinées aux habitations principales.

Vous devez également déclarer votre résidence secondaire, qui peut entrer dans le cadre de l'impôt sur la fortune immobilière (IFI).

Si vous effectuez des travaux, il est possible de bénéficier d’une réduction sur la TVA. Elle peut passer à 10, 5,5 voire 2,1 % au lieu du taux habituel de 20 % (sous certaines conditions). Vous pouvez aussi bénéficier d’une aide de l’État comme MaPrimeRénov’ pour couvrir les travaux de rénovation énergétique.

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Quelle est la fiscalité attachée aux revenus générés par votre résidence secondaire ?

Pour rentabiliser en partie votre achat immobilier, il est possible de louer sa résidence secondaire, par exemple en location saisonnière. Mais les revenus générés entraîneront le paiement d’impôts. En effet, les sommes perçues au titre de la location de votre habitation occasionnelle sont considérées comme des revenus fonciers. Aucune exonération n'est prévue dans ce cadre.

Néanmoins, il existe des possibilités d’optimiser votre activité de location. Par exemple, si vos recettes locatives ne dépassent pas les seuils fixés, vous pouvez opter pour le régime micro-BIC qui prévoit un abattement automatique. Aussi, si vos charges dépassent 50 % du montant des recettes annuelles, il est conseillé d’opter pour le régime réel d'imposition. Vous pouvez ainsi déduire vos charges des loyers perçus et réduire la part imposable.

En outre, si votre résidence secondaire est considérée comme un meublé de tourisme, vous entrez sous le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP). Vous pouvez ainsi profiter d’une fiscalité privilégiée.

Si vous avez acquis votre résidence secondaire via une société civile immobilière (SCI), vous ne pourrez pas la louer comme bon vous semble. Si votre SCI fait de la location meublée, même occasionnelle, il s’agit d’une activité commerciale et non civile. Elle sera alors soumise à l’impôt sur les sociétés (IS), moins avantageux au moment de la revente.

Quelle est la fiscalité attachée à la revente de votre résidence secondaire ?

Lorsque vous revendez votre bien plus cher que vous ne l’avez acheté, vous réalisez une plus-value immobilière. Il s’agit de la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition. Dans le cas d’une résidence secondaire, la plus-value est taxée à hauteur de 19 % au titre de l’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux (soit 36,20 % au total).

Un abattement sur les prélèvements sociaux s’applique à partir de la 6^e année de détention :

< 6 ans : 0 % ;
6 - 21 ans : 1,65 % par année ;
21 - 22 ans : 1,60 % par année ;
22 - 30 ans : 9 % par année ;
> 30 ans : 100 %.

Depuis 2013, lorsque la plus-value de revente excède 50 000 euros après abattement, une taxe supplémentaire comprise entre 2 et 6 % est appliquée. Elle est progressive et dépend du montant de la plus-value réalisée. Toutefois, cette surtaxe n’est pas due si le bien est détenu depuis plus de 22 ans.

Il existe des situations permettant d’être exonéré de taxe sur la plus-value d’une résidence secondaire, notamment :

si le prix de vente est inférieur ou égal à 15 000 € ;
si la résidence secondaire est vendue dans le but de financer une résidence principale ;
la plus-value est inférieure ou égale à 1 000 € ;
s’il s’agit d’une cession à un bailleur social ;
si la revente concerne un bien sinistré ;
si le logement est vendu par le titulaire d’une carte d’invalidité ou percevant une faible pension de retraite ;
dans certains cas spécifiques, comme une expropriation.