Investissement immobilier : les 7 points de vigilance avant d’acheter

Vous souhaitez réaliser un achat immobilier ? Un investissement immobilier peut en effet s’avérer très rentable, mais il exige d’être attentif à quelques paramètres en amont. Suivez les conseils Ooinvestir avec une liste de 7 points à vérifier avant d’acheter un bien immobilier …Sans courir le risque d’être confronté à de mauvaises surprises après la signature du compromis de vente.

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La localisation et l’emplacement 

S’il y a une loi qui régit les prix du marché immobilier, c’est bien celle de l’emplacement. Ce paramètre est primordial avant d’acheter un bien immobilier pour déterminer le prix de vente du logement mais également pour prévoir l’évolution de sa valeur. Si vous comptez réaliser un achat immobilier pour en faire votre résidence principale, la localisation de votre bien déterminera votre quotidien et l’attractivité de votre logement à sa vente dans le futur. Si vous souhaitez mettre votre logement à disposition de locataires, l'emplacement jouera un grand rôle sur l'attractivité de votre bien et donc sur son prix de location. 

Afin de bien cerner l’emplacement de votre bien, la première chose à faire est d’ouvrir l’oeil ! Vous pouvez profiter de la visite pour faire un tour du quartier. À cette occasion, ne négligez pas les précieuses informations que peuvent vous communiquer vos futurs voisins et n’hésitez pas non plus à interroger les riverains. Enfin, le choix du quartier étant une question subjective, un futur acheteur peut prendre le temps avant la vente pour effectuer ses propres recherches selon ses critères. Vérifiez alors tous les points suivant durant votre recherche. 

• L’environnement : le quartier est-il calme ? Est-il isolé des sources de pollution ou d’autres nuisances (sonores, olfactives) ?
• Les commodités : votre appartement est-il situé à proximité d’une école, d’un commerce ?
• L’accessibilité : votre appartement est-il desservi par les transports en commun ?
• L’évolution : le quartier fait-il d'objet de projets d’urbanisme (logements, nouvelles dessertes en transport, nouvel hôpital) ? Vous pouvez obtenir ces informations en consultant le PLU (plan local d’urbanisme) à la mairie.

L’état du logement, un critère à prendre en compte

Si le bien immobilier que vous visez est neuf, vous ne devriez pas vous soucier outre mesure de son état. En revanche, si vous comptez investir dans un logement ancien, plusieurs critères sont à prendre en compte avant de signer le compromis de vente. 

• L’état de la coproprieté ou de la maison : l’examen de ce critère repose en premier lieu sur la vigilance des futurs propriétaires lors de la visite. Le bien immobilier témoigne-t-il de signes d’humidité ? Les fissures que vous identifiez sont-elles superficielles ou nécessitent-elles des travaux plus profonds sur les lieux ?
• Poussez votre diagnostic jusque dans les recoins de l’appartement : la peinture se décolle-t-elle sous l’évier ? Une fente entre les plinthes et le sol pourrait laisser entrer des cafards ?
• L’état structurel du bâti : en examinant la cave lors de la visite, les combles ou la façade, identifiez-vous des désordres ou des signes de vétusté ? En coproprieté, le syndic doit également être en mesure de vous communiquer l’historique des travaux de l'immeuble.
• Les caractéristiques énergétiques de logement : à quelle catégorie énergétique la maison appartient-elle ? Dans le neuf, les logements sont généralement floqués d’une note A. Dans l’ancien, la note énergétique peut descendre jusqu’à la lettre G, la note la plus basse, synonyme de grande précarité énergétique et d’absence d’isolation.

Les éventuels travaux à prévoir (et leurs coûts) 

Lors du diagnostic de l’état du logement, le futur propriétaire que vous êtes pourra estimer dans les grandes lignes les travaux à réaliser. Un bien nécessitant d’être rénové coûtera évidemment moins cher à l’achat qu’un bien équivalent remis à neuf, mais cela ne signifie pas toujours que le coût des travaux sera dérisoire… Ainsi, il convient de bien anticiper ce budget en amont de l’achat. Et pour cela, une simple visite de l’appartement ne suffit pas pour analyser finement son état ! 

Après la visite, rien ne vous empêche de demander un devis du budget auprès d’un professionnel du bâtiment pour établir un diagnostic, repérer les éventuels vices et évaluer le coût des travaux. Ce coût dépendra de la somme des réfections à réaliser, mais d’autres points sont aussi à estimer. Car le prix des travaux dépend également de la taille du logement, de son emplacement et de son accessibilité. Autant de critères à prendre en compte avant de prendre rendez-vous chez le notaire pour la signature l’acte de vente.

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La surface habitable 

Le choix de la surface habitable est le critère le plus subjectif et personnel avant la signature d’un compromis de vente. Il représente un élément essentiel à vérifier avant d’acheter un logement et dépend des projets de chacun. 

• Vous êtes citadin et ne souhaitez pas vous endetter à vie pour votre achat immobilier ? Devenir propriétaire d’une petite surfacepermettra d’atténuer le montant de votre crédit immobilier.
• Vous êtes seul mais vous envisagez une vie de famille dans quelques années ? Viser une surface plus large qui vous permettra de profiter de votre bien immobilier plus longtemps.
• Autre compromis tout autant envisageable : vous pouvez très bien acheter petit aujourd’hui, revendre demain et investir dans une maison plus grande. La plus-value réalisée par la première revente pourra servir d’acompte à votre nouveau crédit immobilier…

N’hésitez pas à vérifier par vous-même si la surface habitable annoncée est conforme à la réalité. Sur ce point, il faut savoir que la surface habitable classique comprend les pièces à vivre et les combles aménagés. La surface habitable définie par la loi Carrez comprend, en plus, les combles non aménagés, les greniers et les vérandas. Durant l’année suivant la signature de l’acte de vente, vous pouvez contester la surface annoncée et si vous obtenez gain de cause, une réduction de  5% sur le prix de vente vous sera accordée. 

Les impôts locaux 

De nombreux locataires le savent : depuis 2020, l’exonération de la taxe d’habitation a déjà profité à de nombreux ménages. Pour les autres, elle doit être supprimée d’ici à 2023. Cette opération budgétaire pourrait ne pas sans conséquences sur l’impôt qui incombe aux propriétaires chaque automne : la taxe foncière. Se renseigner sur son montant est donc très important dans le cadre de votre futur achat immobilier. 

• Déterminé à l’échelle de chaque commune, le coût de la taxe foncière peut varier du simple au double même entre 2 villes limitrophes. Votre agent immobilier peut se charger d’obtenir ces renseignements. Il est aussi possible de s’en informer auprès des mairies.
• Le montant de la taxe foncière dépend de l’état réel du bien immobilier. Il convient donc de bien vérifier auprès du propriétaire vendeur que toutes les modifications du logement ont bien été enregistrées par l’administration fiscale. Dans le cas contraire, vous risquez d’avoir une mauvaise surprise l’année suivante.

Les collectivités locales votent aussi les montants de la taxe Gemapi . Lorsqu’elle est mise en place, ses fonds sont alloués à la gestion des milieux aquatiques et à la prévention des inondations. Si cette taxe existe dans la commune où vous avez repéré un bien, cela signifie qu’un scénario de dégâts des eaux est envisagé par les autorités. Il est alors conseillé de vérifier que votre futur terrain ne se trouve pas en zone inondable… 

Les charges et leur utilisation 

En tant que propriétaire, vous ne serez pas uniquement concerné par les impôts locaux mais également par le règlement de certaines taxes et charges qui peuvent, elles aussi, être considérablement variables. 

Vous investissez dans une coproprieté ? Vous pouvez vous adresser au syndic afin de prendre connaissance des dernières assemblées générales. Des procès-verbaux sont normalement conservés. Cela vous permettra de savoir comment les charges sont utilisées. Si l’état des parties communes laisse à désirer, il s’agit là d’un indice de mauvaise gestion du budget du syndic. 

Les vices administratifs 

Vous avez pensé à traquer les éventuels vices du bien, mais avez-vous songé à en faire de même avec la situation juridique et administrative du logement ? 

• Réaliser des travaux d’extension, de démolition, de construction ou de transformation en habitation nécessite d’obtenir des autorisations, de la coproprieté et même souvent de la commune. Le vendeur a-t-il franchi ces étapes ? Si vous comptez vous-même réaliser des travaux d’ampleur, avez-vous vérifié que ces autorisations vous seront accordées ?
• Le vendeur a-t-il en sa possession tous les documents prouvant la réalisation de travaux (contrat d’assurance, factures, garanties) ? Ces actes se révéleront cruciaux si jamais votre bien souffre de défauts, se détériore ou a subi des intempéries.

1. Pour se renseigner sur l'endroit où vous souhaitez acheter, les voisins et des recherches personnelles vont seront d'une grande aide. 
2. Les coûts d'éventuels travaux tout comme ceux liés aux dépenses administratives sont à connaître et à anticiper avant d'acheter. 
3. L'état du logement et sa surface habitable auront un impact direct sur le prix d'achat et de revente. 
4. N'oubliez pas de vous renseigner sur les impôts et taxes locales avant d'acheter, ce critère n'est pas à négliger.