Crowdfunding immobilier : comment maximiser vos rendements ?

Le crowdfunding immobilier, méthode de financement participatif qui ne manque pas d’arguments en sa faveur, a plus que jamais le vent en poupe. Elle séduit notamment par ses taux de rendement élevés. Mais existe-t-il une manière de maximiser ses gains pour en faire un investissement encore plus profitable ? Ooinvestir vous explique tout à ce sujet.

Crowdfunding immobilier : les intérêts simples

Déterminer la performance d’un placement financier implique de considérer le taux d’intérêt. Lorsque vous empruntez de l’argent à un établissement bancaire, le crédit se compose de 2 éléments :

• le capital, qui correspond à la somme dont vous avez besoin pour votre projet ;
• les intérêts d’emprunt, qui constituent la rémunération de l’emprunteur pour les risques qu’il prend à vous prêter cet argent.

Comment fonctionnent-ils ?

Les intérêts d’emprunt simples sont calculés sur la base du capital initial emprunté, et ce peu importe la durée d’emprunt.

Vous demandez un prêt de 1 000 € sur 4 ans avec un taux d’intérêt annuel de 2 %. Chaque année, vous paierez 20 € d'intérêts simples, soit un total de 80 € (20 € x 4 ans) au terme de votre prêt.

Dans le cadre d’un investissement en crowdfunding immobilier, le promoteur vous emprunte de l’argent. Dans ce cas, votre rémunération en tant qu’investisseur se détermine selon le taux d’intérêt de l’opération (ou le taux de rendement), qui dépend notamment du facteur risque de l’opération. En d’autres termes, plus le risque est élevé, plus la perspective de rentabilité est séduisante.  

Quels sont ses avantages et ses inconvénients ?

Ce type d’intérêt présente un avantage majeur : celui de vous garantir les mêmes gains tout au long de votre investissement en crowdfunding immobilier. Mais son plus grand avantage constitue aussi son principal défaut puisque les gains ne se valorisent pas. Impossible donc d’augmenter la rentabilité de votre investissement !

Embedded script : [CTA Guide] Crowdfunding

Pour quelle stratégie d'investissement ?

Les intérêts simples s’inscrivent dans une stratégie d’investissement à court terme. Vous gagnerez par exemple 20 € tous les ans jusqu’au terme de l’opération immobilière. Une autre méthode vous permettrait en revanche de capitaliser sur ces intérêts pour maximiser vos rendements.

Les promoteurs immobiliers font appel au crowdfunding immobilier pour mobiliser les fonds nécessaires à la souscription d’un emprunt bancaire avant la construction de leur programme.

Les intérêts composés en crowdfunding immobilier

À l’inverse, ils constituent un moyen plus efficace d’améliorer le rendement de votre ou vos investissements, surtout pour des opérations qui durent plusieurs années.

Comment fonctionnent-ils ?

Tout le principe des intérêts composés se retrouve dans leur nom puisqu’ils « composent » avec ceux précédemment générés. En d’autres mots, ils s’accumulent au fur et à mesure de votre investissement pour le rendre encore profitable. 

Vous investissez chez un promoteur à hauteur de 10 000 € pendant 48 mois (4 ans) avec un taux d’intérêt de 5 %. Au terme des 4 ans, vous récupérez vos 10 000 € + 2 155 € :

• 1^er exercice : 10 000 €  × 5 % = 500 €
• 2^e exercice : (10 000 € + 500 €) × 5 % = 525 €
• 3^e exercice : (10 000 € + 500 € + 525 €) × 5 % = 551,25 €
• 4^e exercice : (10 000 € + 500 € + 525 € + 551,25 €) × 5 % = 578,81 €

Soit au total = 500 + 525 + 551,25 + 578,81 = 2 155 €

Quels sont ses avantages et ses inconvénients ?

Le principal ? Vous l’aurez compris, ils s’accumulent au fil des ans. Vous pouvez ainsi accroître vos gains et les réinvestir immédiatement dans une autre collecte chez le même promoteur immobilier sur la même plateforme ou sur un autre placement (type SCPI). 

Du côté des inconvénients, ils touchent plutôt les emprunteurs - les promoteurs immobiliers -puisque leur collecte leur coûte plus cher (mais attire davantage d’investisseurs).

Anaxago et Homunity figurent parmi les plateformes les plus reconnues dans le milieu du crowdfunding immobilier en France. Elles comptabilisent à elles seules près de 690 projets financés depuis leur création.

Embedded script : CTA - Homunity - Crowdfunding

Pour quelle stratégie d'investissement ?

Il faut attendre une année entière pour profiter de l’effet boule de neige. Mais cela ne suffit pas à réellement profiter de ces gains, seulement à atteindre un seuil de profitabilité plus avantageux. C’est pour cette raison que cette méthode devient véritablement intéressante dans des projets à long terme (plus de 2 ans minimum).

Dans le cadre d’un financement participatif dans l’immobilier, cette stratégie est parfaite pour diversifier votre portefeuille d’actifs. Votre placement génère des liquidités qui peuvent être réinjectés dans d’autres projets.

Comparatif des intérêts simples et composés en crowdfunding immobilier

Nouveau venu dans le monde du financement participatif, vous vous lancez sur un projet proposé par la plateforme Anaxago. Le ticket d’entrée s’affiche à 1 000 € mais vous pouvez miser sur un investissement de 10 000 € dans le projet d’un promoteur à un taux annuel de 10 %. Le comparatif suivant est calculé sur 3 périodes : 12, 24 et 36 mois.

Comment calculer les intérêts capitalisés de votre investissement en crowdfunding immobilier ?

Pour calculer la performance de votre placement, vous aurez donc besoin de 3 informations :

• votre placement initial. Vous êtes libre de placer la somme que vous voulez, tout en respectant le ticket d’entrée d'une plateforme de votre choix comme La première brique ;
• le taux de rendement du projet. Les projets comportant des risques élevés vous rapporteront plus ;
• la durée de placement. Les investissements les plus longs sont les plus rentables.

La méthode de calcul prend donc en compte toutes ces informations : Capital final = Montant investi x (1+ taux d’intérêt) puissance [durée d’investissement].

Vérifiez aussi les taux de retard et de défaut de la plateforme. Certains projets en retard mobilisent votre épargne plus longtemps mais améliorent aussi le rendement de votre opération. En revanche, les projets en défaut représentent toutes les opérations en cours qui n’ont pas abouti et pour lesquelles les investisseurs peuvent perdre une partie ou la totalité de leur capital de départ.

Rappel : la fiscalité de l'investissement en crowdfunding immobilier

Depuis 2018, tous vos revenus provenant d’opérations de crowdfunding immobilier sont soumis au prélèvement forfaitaire unique (PFU), aussi connu sous le nom de « flat tax ». Votre imposition se résume à un taux fixe de 30 %, composé de :

• 12,8 % pour l’impôt sur le revenu ;
• 17,2 % pour les prélèvements sociaux (CSG et CRDS).

Cette mesure avantage les investisseurs français qui se situent dans les tranches supérieures du barème de l’impôt sur le revenu (30, 41 et 45 %).

Embedded script : CTA - LaPremiereBrique - Crowdfunding

Mais qu’en est-il des foyers qui se situent dans les tranches inférieures (taux de 0 et 11 %) ? La flat tax n’est pas obligatoire. Les investisseurs peuvent donc choisir le mode d’imposition qui les avantage le plus. Pour ces foyers, l’imposition des plus-values générées par un investissement immobilier (locatif, SCPI, crowdfunding, etc.) s’applique de la façon suivante :

• le régime microfoncier si les revenus sont inférieurs à 15 000 euros ;
• le régime réel s’ils sont supérieurs à 15 000 euros.

1. Les intérêts d’emprunt simples sont calculés sur le capital initial emprunté et restent les mêmes pendant toute la durée de votre investissement.
2. Les intérêts composés s’accumulent et augmentent le rendement de votre investissement.
3. Il n’y a pas de grande différence entre eux dans un investissement à court terme. Au-delà de 12 mois, privilégiez les intérêts composés.
4. Depuis le prélèvement forfaitaire unique (PFU), la fiscalité dans le crowdfunding immobilier est fixe : 30 % s’appliquent sur vos intérêts.