Intérêts flexibles et intérêts capitalisés en crowdfunding immobilier

Véritable innovation dans l’univers du financement participatif, le crowdfunding immobilier connaît un grand succès en France. Un succès qui s’explique en grande partie par le niveau élevé des rendements proposés sur ce marché... Ces rémunérations dépassent souvent largement le taux annuel du Livret A ou celui de l’assurance vie en fonds euros ! Mais quel est le mode de calcul du taux d’intérêt ? Faut-il préférer les intérêts capitalisés aux intérêts flexibles ? Ooinvestir fait le point !

Rappel sur l’investissement en crowdfunding immobilier et son fonctionnement

Le crowdfunding immobilier désigne une méthode de financement participatif qui permet à des investisseurs individuels de participer collectivement à des projets immobiliers.

Pour le promoteur immobilier, c’est une alternative aux difficultés d’accès au prêt par une banque. Avec cette solution, une plateforme en ligne met en relation le porteur de projet immobilier et l’investisseur qui engage le capital de son choix.

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La plateforme de crowdfunding

Une société spécialisée fait office d'intermédiaire entre les porteurs de projets et les investisseurs. La plateforme, qui fonctionne comme un marché, accueille les porteurs de projets et, la plupart du temps, signe un contrat avec eux pour définir toutes les règles et conditions, comme le montant recherché ou le montant minimum d’investissement.

Les porteurs de projets présentent donc les opérations immobilières envisagées, détaillent leurs objectifs, leur localisation, leur description, etc. Ils fournissent également des informations sur la société de gestion en charge du projet, qui assure la coordination entre tous les acteurs impliqués.

Les investisseurs peuvent ensuite consulter les différentes opportunités de placement pour chaque société et décider d’investir leur capital dans les entreprises en fonction de leurs objectifs financiers. Un mode de financement alternatif au crédit bancaire !

La contrepartie de l’apport en capital de l’investisseur

En contrepartie de leur apport dans une société de crowdfunding immobilier les investisseurs reçoivent un titre de dette.L’entreprise s’engage à rembourser ce montant, majoré d’intérêts annuels.

Dans certains cas, les investisseurs peuvent aussi recevoir des actions ou des parts de l’entreprise qui porte le projet.

Responsable de la gestion financière du projet, l’entreprise doit veiller à utiliser les fonds de manière efficace et transparente, en garantissant la mise en place de mesures d'assurance appropriées pour protéger les intérêts des investisseurs.

Un contrat établi entre l’entreprise et les investisseurs définit les modalités de l'investissement, les droits de chacun, les responsabilités de l’entreprise et les éventuelles mesures d’assurance.

Sur le marché de l’immobilier, 2 types de contrats sont proposés par les sociétés de crowdfunding :

• les opérations de construction, de développement et de rénovation pour lesquels les investisseurs financent des entreprises de promotion immobilière. Le rendement provient de la plus-value de l’opération à la revente ;
• les opérations d’achat/revente et de location : il s’agit du financement de sociétés détenant des biens. Ici, le rendement est constitué des loyers perçus.

Le crowdfunding immobilier offre des taux de rentabilité très attractifs par rapport aux livrets réglementés proposés par chaque banque (Livret A, livret bleu, livret de développement durable LDD, livret d'épargne entreprise, etc.) prisés par les Français. Néanmoins, ces livrets vous apportent l’assurance d’un taux d’intérêt encadré par l’État, vous prémunissent contre les mouvements des marchés financiers et garantissent votre capital. Un placement sans risque, mais avec une rémunération modeste !

Reste à comprendre le point crucial du crowdfunding immobilier pour les investisseurs : le mode de calcul intérêts proposés. 

N'hésitez pas à consulter notre article sur les avantages, notamment au niveau des intérets éventuels, à investir dans unstartup avec Anaxago. 

Calcul du taux d’intérêt en crowdfunding immobilier : intérêts flexibles vs. intérêts capitalisés

Le taux d’intérêt proposé dans le crowdfunding constitue un élément déterminant pour le choix des investisseurs. En général, les plateformes proposent des intérêts flexibles ou des intérêts capitalisés.

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Les intérêts flexibles

En crowdfunding immobilier, les intérêts flexibles reposent sur un mécanisme de calcul qui se distingue du modèle traditionnel, basé sur un taux fixe. Avec les intérêts flexibles, le rendement est lié à la performance financière du projet.

En d’autres termes, les intérêts flexibles dépendant des résultats financiers du projet immobilier. En tant qu’investisseur, vous pourrez alors bénéficier d’un rendement potentiellement plus élevé si le projet se déroule bien. En revanche, si la performance financière est moins bonne que prévue, le niveau des intérêts peut être réduit.

Cette flexibilité comporte des avantages et des inconvénients. D’un côté, vous bénéficiez de rendements plus élevés si le projet immobilier est couronné de succès. Tout le monde trouve son intérêt à un déroulé optimal ! Cela peut également inciter davantage de particuliers à investir.

Mais cette formule comporte une certaine part d’incertitude. Les rendements ne sont pas garantis et dépendent des performances du projet. En cas d’échec ou de demi-succès, les investisseurs pourraient recevoir des gains inférieurs à ceux qu'ils avaient initialement anticipés.

Les intérêts capitalisés

Les intérêts capitalisés (ou composés) sont calculés sur la base du capital investi, enrichi chaque année par les gains produits. Avec les intérêts capitalisés, les gains produits au fil du temps sont intégrés au capital de départ pour produire eux-mêmes d’autres gains.

Au lieu d’être régulièrement versés aux investisseurs, ils sont réinvestis dans le projet. Ils sont donc ajoutés au capital initial et deviennent une partie du montant total sur lequel les intérêts sont calculés pour l’année suivante.

Vous investissez 1 000 € sur un placement rémunéré à 10 % par an pendant 2 ans. La 1^re année produit 100 euros d'intérêts. Ils s’ajoutent au capital initial qui s’élève à 1 100 euros au début de la 2^e année. À la fin de cette année, vous toucherez 10 % de 1 100 euros soit 110 euros de gains. Le montant récupéré au terme des 2 ans atteint donc 1 210 euros.

Avec ce mode calcul, vous réalisez des plus-values intéressantes grâce au réinvestissement des bénéfices de votre placement. Pour bien profiter de la capitalisation de vos gains, 2 critères doivent être pris en compte :

• le réinvestissement des intérêts ;
• l’effet du temps.

Plus vous laissez fructifier votre investissement, plus vous accélérez le potentiel de gains de votre capital de départ.

Si le projet à financer n’est prévu que sur une période 12 mois ou moins, il n’est pas pertinent d’opter pour les intérêts capitalisés. En effet, les bénéfices augmentent selon l’évolution du capital. Par conséquent, il faudrait avoir au moins réinvesti les bénéfices de la 1^re année pour constater l’effet de la capitalisation.

Pourquoi investir en crowdfunding immobilier en intérêts capitalisés ?

Le crowdfunding immobilier constitue un produit intéressant de placement financier pour les particuliers. Avec un taux moyen de rentabilité s’élevant à 10 %, il surpasse largement la bourse, les livrets réglementés de type Livret A, et même l’assurance vie.

Les avantages et inconvénients

Avec des intérêts capitalisés, les avantages sont nombreux pour les investisseurs.

Tout d’abord, la maximisation des rendements globaux de l’investissement. Comme les intérêts générés sont réinvestis, cela augmente le capital et génère rapidement des intérêts financiers supplémentaires sur cette base revalorisée. Les investisseurs bénéficient ainsi d’une croissance passive de leurs opérations d’investissement.

Ensuite, l’effet de levier. Les intérêts capitalisés peuvent agir comme un effet de levier pour l’investisseur. À mesure que les intérêts sont réinvestis, le capital investi augmente, de quoi de réaliser, in fine, des investissements plus importants et bénéficier de rendements plus élevés à l’avenir.

Enfin, la gestion simplifiée de l’investissement. La capitalisation des intérêts apporte une gestion simplifiée. Les investisseurs n’ont pas à se soucier de recevoir et de réinvestir manuellement les paiements d’intérêts.

Attention : bien que les intérêts capitalisés offrent un potentiel de rendement plus élevé, il n’existe aucune garantie de rendements positifs.

En outre, les intérêts capitalisés peuvent également augmenter le montant total des intérêts à rembourser, ce qui peut alourdir le coût pour le porteur de projet, voire le mettre en difficulté.

Crowdfunding immobilier : avec ou sans intérêts composés ?

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1. Le crowdfunding immobilier ou financement participatif offre aux investisseurs l’opportunité de financer des projets immobiliers.
2. En contrepartie de leur investissement, ils reçoivent une rémunération sous forme d’action d’entreprise et/ou d’intérêts.
3. Avec le crowdfunding immobilier, les taux d’intérêts peuvent être fixes, flexibles ou capitalisés.
4. Les intérêts capitalisés maximisent les rendements globaux de l’investissement et l’effet de levier, notamment sur le long terme.
5. Dans tous les cas, il existe un risque de perte en cas d’échec du projet.