Premier investissement en crowdfunding immobilier
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Vous cherchez à investir dans l’immobilier ? L’immobilier locatif ou les SCPI font partie des solutions les plus courantes. Mais connaissez-vous le crowdfunding immobilier ? Ce type d’investissement séduit de plus en plus de particuliers. Ooinvestir vous donne toutes les pistes pour réussir votre 1er investissement dans ce nouvel univers !
Présentation du crowdfunding immobilier
Composé des mots anglais « crowd » (pour « foule ») et « funding » (pour « financement »), le terme « crowdfunding » désigne une méthode de financement alternative car le porteur de projet (un particulier, une entreprise, etc.) sollicite des fonds privés et non auprès d’un établissement bancaire.
Comment fonctionne le crowdfunding immobilier ?
Le crowdfunding s’applique dans de nombreux domaines, de la création d’entreprises aux projets personnels en passant par l’immobilier. En effet, les promoteurs immobiliers ont recours au financement participatif pour mobiliser des fonds. De quoi se constituer des fonds propres pour souscrire plus facilement l’emprunt bancaire pour réaliser leur opération.
100 % en ligne, le crowdfunding immobilier rassemble 3 acteurs :
- le promoteur immobilier, qui porte son projet sur la plateforme de son choix ;
- la plateforme, qui joue le rôle d’intermédiaire entre le promoteur et les investisseurs ;
- l’investisseur privé qui finance le promoteur du montant de son choix (en respectant le ticket d’entrée de la plateforme) et récupère son capital ainsi que les intérêts au terme du projet.
La grande majorité des grosses plateformes (Anaxago, Homunity, Raizers, etc.) imposent un ticket d’entrée à 1 000 €. Seule La Première Brique se démarque avec un ticket d’entrée à… 1 € !
Les chiffres clés du crowdfunding immobilier
Le crowdfunding immobilier a encore de beaux jours devant lui car il affichait :
- 2 355 millions d’euros de collectés en 2022 ;
- 1 628 projets financés en 2022 ;
- une durée moyenne de collecte de 15 heures.
Quels sont les avantages et les inconvénients du crowdfunding immobilier ?
Même si le crowdfunding immobilier apparaît comme une solution d’investissement très intéressante, il ne faut pas oublier qu’elle présente aussi quelques risques.
Les avantages du crowdfunding immobilier
Une rentabilité très séduisante, une fiscalité allégée, un investissement rapide, un choix très vaste de projets immobiliers et un placement immobilier sans contrainte de gestion : les avantages sont nombreux !
Une rentabilité des plus séduisantes
Plus les années passent et plus le taux de rendement du crowdfunding immobilier augmente. C’est d’ailleurs l’un de ses plus gros atouts face à d’autres placements comme le Livret A (3 % depuis le 1er février 2023), les assurances vie en fonds euros (entre 1,80 et 3 % en 2022) ou les SCPI (4,53 % en 2022) puisque le financement participatif affiche un taux de rendement moyen nettement supérieur :
- 9,20 % en 2020 ;
- 9,24 % en 2021 ;
- 9,79 % en 2022.
Une fiscalité allégée
Il existe une règle fiscale commune à tous les investissements immobiliers (location, SCPI, etc.) : tous les revenus que vous percevez sont soumis à une imposition basée sur votre taux marginal d’imposition (après abattement).
Depuis 2018, le crowdfunding immobilier applique une imposition différente pour 2 raisons :
- seuls les intérêts perçus sont imposés, pas votre capital de départ ;
- le taux est fixe, peu importe votre taux marginal d’imposition.
En effet, vos intérêts sont soumis à un prélèvement forfaitaire unique de 30 % (PFU ou flat tax) comprenant 12,8 % d’imposition sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux.
Vous percevez 100 € d’intérêts sur un projet immobilier : vous récupérez 70 € et l’administration fiscale vous prélève 30 €.
Un investissement rapide
La période d’investissement est une composante essentielle dans tout placement financier puisqu’elle détermine la durée pendant laquelle votre épargne sera indisponible.
L’assurance vie, par sa fiscalité, devient véritablement intéressante au bout de 8 ans. Un prêt immobilier pour un investissement locatif peut atteindre 25 ans (soit 300 mois). Le crowdfunding immobilier affiche, de son côté, une durée moyenne d’investissement beaucoup plus faible : entre 12 et 24 mois.
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Un choix très vaste de projets immobiliers
Quelles différences entre un achat locatif et un investissement en crowdfunding immobilier ? Le 1er ne concerne qu’un seul bien résidentiel à une seule adresse. Le 2nd vous donne accès à plusieurs types de bien (résidentiel, tertiaire, social, etc.), de nombreux promoteurs et différentes localisations, le tout simultanément sur des opérations séparées.
Un placement immobilier sans contrainte de gestion
Que vous soyez primo-accédant ou expert de l’investissement immobilier, vous savez qu’un achat dans le neuf ou dans l’ancien induit des rendez-vous chez le notaire, une supervision des travaux, des décisions à prendre au sein d’un syndicat de copropriété, etc.
Sur les plateformes de crowdfunding immobilier, c’est tout l’inverse. En quelques minutes, vous placez votre argent dans le ou les projets de votre choix et… c’est tout. Vous n’avez plus qu’à attendre quelques mois pour récupérer votre capital de départ et vos intérêts.
Les inconvénients du crowdfunding immobilier
Les risques de perte en capital et de défaillance de la plateforme constituent les 2 inconvénients majeurs du crowdfunding immobilier.
Le risque de perdre votre capital de départ
Malgré une collecte réussie, un promoteur immobilier peut se retrouver dans l’incapacité de rembourser son prêt bancaire. Dans ce cas de figure, la plateforme réagit en :
- engageant des procédures de recouvrement ;
- faisant appel à son assurance pour indemniser les investisseurs.
Le risque de défaillance de la plateforme
Les promoteurs ne sont pas les seuls acteurs à rencontrer des problèmes : les plateformes aussi. Même si la défaillance d’une plateforme est beaucoup plus rare qu’un retard d’un projet immobilier, le risque zéro n’existe pas.
Quels sont les pièges à éviter avant d'investir en crowdfunding immobilier ?
Gardez en tête de toujours choisir une plateforme agréée et de diversifier vos placements.
Choisir une plateforme non agréée
Le marché du crowdfunding immobilier a explosé dans les 10 dernières années et les investisseurs ne sont pas les seuls acteurs séduits par l’aventure. Anaxago, Homunity, La Première Brique ou encore Raizers sont des plateformes qui partagent un point commun : elles ont toutes reçu l’agrément de l’Autorité des marchés financiers (AMF).
Selon l’AMF, le but de cet agrément est :
- d'optimiser la surveillance des activités des intermédiaires financiers en France ;
- de fournir une meilleure protection au public et aux investisseurs financiers
- de renforcer la surveillance du crédit et de la monnaie.
Si une plateforme vous attire mais qu’elle ne dispose pas de cet agrément, faites demi-tour. Les arnaques et les abus de confiance peuvent facilement arriver chez les intermédiaires non surveillés. Le marché regorge de plateformes de confiance, vous n’aurez aucun mal à les trouver.
Pour savoir si une plateforme est sérieuse et agréée, rendez-vous sur le registre des intermédiaires en assurance ou celui des agents financiers.
Ne pas diversifier ses investissements
Le crowdfunding vous offre un très vaste catalogue de projets immobiliers, il serait dommage de ne pas en profiter ! Voici 3 stratégies pour bien diversifier vos placements :
- misez sur des promoteurs différents. Certains programmes peuvent avoir du retard dans leur livraison. Ne mettez pas toute votre épargne chez un seul promoteur s’il connait quelques problèmes de ce genre ;
- jonglez entre les taux de rendement : un investisseur doit jouer les équilibristes pour bien gérer ses placements ;
- tournez-vous vers des zones à fort potentiel immobilier : la réussite de votre investissement découle de celle du projet immobilier. Les projets en Île-de-France ou autour des grandes villes ont plus de chances d’aboutir compte tenu de la forte demande.
Enfin, vous pouvez aussi choisir d’investir auprès de plusieurs plateformes.
Les critères indispensables à évaluer avant de se lancer en crowdfunding immobilier
C’est votre 1er investissement en crowdfunding immobilier ? Identifiez d’abord votre situation, et plus particulièrement :
- votre épargne disponible : avec un montant minimum de 1 000 euros sur la plupart des plateformes, avez-vous les fonds nécessaires pour financer une opération immobilière ?
- vos objectifs : est-ce que ce type d’investissement correspond aux objectifs que vous vous êtes fixés ?
Du côté des plateformes, récoltez les informations suivantes :
- le taux de retard ;
- le taux de défaut ;
- la durée moyenne d’investissement ;
- le nombre de projets financés ;
- le ticket d’entrée ;
- les avis des autres investisseurs.
La notion de risque en crowdfunding immobilier
Le couple « investissement de courte durée » et « forte rentabilité », qui est l’essence même du crowdfunding immobilier, induit un risque plus élevé que la moyenne.
Dans un placement financier, plus le taux de rendement est élevé, plus le risque est grand. Par exemple, les risques de perdre son capital sur un Livret A à 3 % sont inexistants, mais bien présents avec un projet immobilier à 12 %. C’est pour cette raison que le crowdfunding immobilier se destine principalement à certains profils d'investisseurs.
Pour un 1er investissement, il est préférable de se familiariser avec des projets à plus faible rendement (autour de 6 %). Cette précaution vous permettra de vous faire la main sur cette solution d’investissement et de monter crescendo avec des projets plus risqués à l’avenir, et donc plus rentables avec de meilleurs rendements.
- Simple, rapide et accessible, le crowdfunding immobilier est une solution d’investissement qui vient financer des opérations immobilières.
- Avec un taux de rendement moyen de 9,79 %, cette méthode de financement comporte aussi des risques à prendre en compte.
- Pour un premier investissement, familiarisez-vous avec des projets à faible rendement sur des plateformes reconnues comme Anaxago, Homunity ou Raizers.
